Цивилизация
Согласно концепции, разработанной Минэкономразвития, государство до 2010 года будет оказывать поддержку системе рефинансирования ипотечного жилищного кредитования через специально созданное ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Основная задача АИЖК будет состоять в рефинансировании ипотечных кредитов, которые выдают коммерческие банки. Под рефинансированием в данном случае подразумевается выпуск на выданные кредиты ценных бумаг – облигаций, которые смогут покупать инвесторы.
Это делается, чтобы деньги от продаж этих облигаций возвращались обратно в банки. В этом случае финансово-кредитные структуры будут обеспечены необходимыми средствами для развития программ кредитования: им не придется дожидаться, когда наступят сроки погашения кредитов.
Это тем более актуально, если учесть, что деньги по ипотечным кредитам – долгосрочный ресурс, ведь банки кредитуют ипотеку в среднем на 10 лет.
АИЖК уже выпускает облигации, но они выпускаются только на те кредиты, которые выданы самим агентством. По концепции Минэкономразвития, категория кредитов, на которые АИЖК выпускает облигации, должна быть расширена. Но для этого необходимо сформировать четкие требования к качеству ипотечных кредитов.
Пробные выпуски ипотечных облигаций делают и коммерческие банки, кредитующие ипотеку в России. Так, Городской ипотечный банк и управляющая компания НВК создали первый в России ипотечный ПИФ. Кроме того, Росбанк, АИЖК и компания по управлению инвестициями «Ямал» сейчас формируют ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд. Функционировать система будет следующим образом: банк, выдающий ипотечные кредиты, выпускает на сумму уже выданных кредитов облигации, которые раскупаются пайщиками инвестиционных фондов. Банки, выпустившие облигации, получают деньги для выдачи следующих ипотечных кредитов, а держатели паев – доход. В случае если какой-то из кредитов оказывается дефолтным, то есть заемщик не может расплатиться за купленную в кредит квартиру, банк – эмитент облигаций заменяет этот дефолтный кредит на «работающий», то есть такой, по которому заемщик исправно платит.
Но пока паи этих ипотечных фондов не размещаются, на рынке идет формирование первичных активов. Да и в будущем, по мнению аналитиков, особой активности потенциальных инвесторов в этих фондах не будет: ведь обещаемая доходность – максимум 12% годовых в рублях,
и фонды формируются по интервальному принципу (то есть купить и продать паи в них можно только в период открытия фонда, а не каждый день).
Но ипотечные фонды – это практически единственный способ рефинансировать ипотеку. Начальник аналитического отдела инвестиционной компании «Велес Капитал» Михаил Зак заявил «Газете.Ru», что сейчас никакие ипотечные облигации, даже гарантированные государством (то есть облигации АИЖК), не пользуются на рынке спросом. «Ипотечные облигации – нерыночный инструмент, то есть по ним не происходит никакой реальной торговли. А бумага, которую невозможно продать каждый день, может иметь сколь угодно большую доходность, но все равно ее покупать не будут», — резюмирует г-н Зак.
Концепция, однако, не считает отсутствие спроса на бумаги помехой для их торговли. Так, в документе прогнозируется увеличение доли пенсионных накоплений в общем объеме инвестиций в ипотечные ценные бумаги, выпущенные без государственной поддержки. К 2010 году, по оценкам авторов концепции, одна пятая российских пенсионных средств будет помещена в ипотечные облигации.
«Формируя портфель для пенсионных накоплений, переданных нашей компании в рамках пенсионной реформы, я всегда ломаю голову, что бы мне купить, — заявил «Газете.Ru» генеральный директор управляющей компании «Солид Менеджмент» Вадим Сачков. – Но вся проблема в том, что я при всем желании не могу купить ипотечную облигацию. Правила инвестирования пенсионных средств очень строги: бумага должна обращаться на бирже и обладать высокой степенью надежности, она должна быть одобрена Пенсионным фондом в качестве инвестирования для нее пенсионных денег, и, наконец, проспект облигаций должен быть зарегистрирован в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР). Сейчас этим требованиям удовлетворяют только бумаги АИЖК. Ни одна закладная банка, выпущенная на выданный ипотечный кредит, и близко не отвечает этим условиям. Поэтому, даже если не брать в расчет риски, я не могу купить ипотечные бумаги – мне не позволяет этого закон».
Получается, что Минэкономразвития опять создал прекрасную, но неработающую концепцию. А для того, чтобы она заработала, надо поменять законодательство. Впрочем, в этом правительство кровно заинтересовано: ведь если ипотечные облигации не «оттянут» на себя часть пенсионных средств, последние хлынут на рынок госдолга и погребут его под своей тяжестью.
