Цивилизация
Сегодня, если верить аналитикам, праздник у более полумиллиона человек — столько у нас риелторов, и они отмечают свой профессиональный день. Мне кажется, что это одна из самых нелюбимых в России профессий. В том смысле, что никто не любит риелторов и их аппетиты. И все боятся стать риелторами. Эта профессия стала страшилкой: в простых семьях работяг детей пугают работой дворника и уборщицы, в семьях с достатком покрепче обещают, что если мальчики и девочки не станут учиться, им придется идти в риелторы. Профессия, где пересиживают безработицу офисные клерки и уволившиеся учительницы. Вернее, для последних это уже неактуально: учителя зарабатывают больше риелторов, и работу им найти легче.
Ах, да, вы знаете, что Дня риелтора в России два? Вот такая важная профессия, что отмечают дважды. Шутка. На самом деле вторая дата, 8 февраля, появилась, когда в 2008 году в России отменили обязательное лицензирование риелторской деятельности. Все с этой профессией понятно, да? Профессиональный праздник — день полной вольницы. Свободы от обязательств. Вместо лицензирования начали продумывать саморегулирование.
Так уж вышло, что совсем в юности, начале и середине 2000-х, а потом — в конце, я работала в газете о недвижимости. Она принадлежала семье, которая держала риелторское агентство. Позже их компания разрослась сначала до общероссийских масштабов, а затем — до международных. И я, таким образом, видела, как риелторы, еще до отмены лицензирования, выдумывали, как им захватить мир. Я посещала конгрессы по недвижимости, была на закрытых риелторских семинарах и форумах.
В 2000-е годы головная боль руководителей агентства недвижимости сводилась к нескольким важнейшим задачам.
Первое и главное, что я узнала, когда общалась с руководителями риелторских фирм, в том числе федерального масштаба: они отлично понимали, что не нужны рынку. Что реальную нужду в агентах испытывает только две категории граждан: кто очень богат, чтобы продавать жилье самому, и кто продает или покупает его удаленно. Как вклиниться в остальные сделки — этим премудростям наша Российская гильдия риелторов занималась все 1990-е и 2000-е. Вне эксклюзивного договора, когда одну квартиру продает один риелтор, агент не только не нужен, но и вреден! Он — дополнительное звено в сделке, со своими рисками и тратой времени: то он в пробке, то болеет, а еще у него могут быть свои интересы, отличные от покупательских. Все гуру риелторского бизнеса, которых вы сегодня видите, это изначально знали и боялись юридически подкованных граждан, которые угрожали навязчивым риелторам статьей Гражданского кодекса о навязанном посредничестве. Они и сейчас боятся, поэтому соревнования в изворотливости и хитрости не прекращаются.
Для ухода от налогов изобретали разные схемы. Сегодняшняя — плод коллективного многолетнего труда. Она заключается в том, что агентство фактически владеет брендом, базой клиентов, сайтом, а агенты — самозанятые или ИП. Агентства, работающие под брендом, — тоже ИП, которые и нанимают агентов. Эта же схема придумана для обмана собственных агентов. Самозанятость тут очень риелторам помогла.
Вообще, более скотского отношения к работникам, чем в сфере недвижимости, я нигде не встречала. Агент — разовый материал. Он приходит, его «обучают» день-два, а то и просто день, после этого сажают на сайты объявлений выискивать собственников жилья и навязывать им свои услуги. Испокон веков в этом заключалась работа агента. Пришла бывшая учительница, на второй день она уже на обзвоне, через неделю выходит на сделку, вы ей доверяетесь, думая, будто она что-то проверяет. А ее проконсультировали коллеги, такие же бывшие учительницы. Редко кто остается в недвижимости, эта работа — приткнуться куда-нибудь в тепло на несколько месяцев. Остаются люди с настоящим талантом продажников. Сейчас уже, когда рынок поделен, это не так актуально, а еще 10 лет назад головной болью компаний были риелторы-звезды: которые быстро достигали успеха и… уходили открывать собственное агентство, унося наработки и базу. Как их удержать и закабалить, обмануть и опередить — другая головная боль агентства.
Ну а про комиссию… До 2008 года я слышала от риелторов одно и то же: как вынудить и продавца, и покупателя платить по 5% комиссии. В 2010-х реальная комиссия одного из крупнейших, а затем и самого крупного в России агентства легко доходила до 10%. И это в условиях, когда цены уже взлетели и жилье стало неподъемным. Люди работали 20 лет, чтобы погасить ипотеку за однушку в монолитных гетто. И 10% этой однушки они отдавали агенту.
Цены стали расти, ипотека сместила рынок в сторону новостроек. Риелторы занервничали. Потому что к тому времени девелоперы начали заводить свои офисы продаж. Риелторы бросили силы, чтобы договориться с застройщиками о том, как бы вклиниться в рынок и все же брать комиссию.
А потом развились агрегаторы объявлений, были созданы платформы для полного цикла сопровождения сделки как по аренде, так и по продаже жилья. Риелторы оказались в тяжелом положении. Потенциальных клиентов, которые сегодня не могут при сделках с недвижимостью обойтись без посредника, стало мало. Итог? Более самостоятельные не платят комиссию, снимая, сдавая, продавая и покупая сами, с остальных дерут три шкуры. Комиссия при аренде составляет 100%, то есть в столицах — 35-80 тыс. рублей. За эти деньги риелтор составит объявление, автоматически его раскидает по площадкам и поставит на автопродление, раз, два или три съездит показать квартиру.
В продажах комиссии сегодня снова могут доходить до 5%, в среднем — 3%. Берут чаще с обеих сторон, то есть реально — 6%. В новостройках — тоже. Сегодня срок экспозиции квартиры в новостройке приближается к трем годам. Отделы продаж не справляются, в среднем около половины сделок заключают риелторы. 5% стоимости вашей квартиры уйдут к нему, застройщик их уже, разумеется, включил в цену. Купили квартиру за 20 миллионов? Миллион ушел риелтору. За то, что размещал объявления и отвечал на звонки.
Ну, допустим, застройщикам стало невыгодно держать большие отделы продаж. А какова выгода клиентам от риелтора на вторичном рынке? XXI век, а люди все еще верят, что посредник нужен. Верят, что с ним безопаснее.
Могу расстроить: риелтор не отвечает ни за что. Никакой ответственности агента за чистоту сделки не предусмотрено ни де-юре, ни де-факто. Ни в случае одиночки, ни при обращении в огромное агентство. Потому что при обращении в риелторскую компанию вы будете, исходя из нынешней реальности рынка, иметь дело с самозанятым или ИП, у которого заключен договор с другим ИП, оформленного на начальника отделения. И тут правило: чем крупнее агентство, тем больше прослоек ИП между вашим агентом и руководством. Очень сложная схема. Она почти у всех, я вас уверяю. Риэлторское сообщество годами над ней работало. Задача — уйти от налогов и ответственности. По сути, владелец крупного агентства владеет брендом и сайтом. И все.
Агентства любят напирать на безопасность работы с ними. Но смотрите. Вариант первый: вы обращаетесь к частному юристу, который тысяч за 10, а то и меньше проверит ваши документы, потом платите госпошлину за регистрации сделки — ее проверяет Росреестр. Все, что можно узнать, на этом этапе всплывает. Остальное не узнает никто.
Вариант второй: вы обращаетесь в риелторское агентство. Заключаете договор с самозанятым лицом, бывшей учительницей начальных классов, которая берется «обеспечивать безопасность» вашей сделки. Вы рассчитываете, что все документы по покупаемой вами квартире проходят через юридическую службу агентства. Увы, не все, а только те, в которых агент увидит риски, а если агент месяц как бросил работу в школе, что он увидит?
Далее, даже если юристы агентства проверят документы, они это будут делать на потоке и не получат ничего, что бы вы сами не раздобыли и не показали самостоятельно найденному юристу, но в случае с агентством ваши бумаги будут просматривать мельком. Никаких секретных баз данных и «пробива» у риелторов нет! Никакой агент или юрист никого не пробьет — им запрещено вести оперативную деятельность. Юрист и агент видят только то, что вы им принесли.
Дальше — хуже. Представляете, что юрист агентства увидел, что у квартиры проблемная история, а у агента на носу Новый год, детские подарки, долги по ипотеке — ему ваша комиссия позарез нужна. Поэтому он отправляет вас на сделку, надеясь на авось. Авось не будет проблем. У вас! А если и будут, то тоже — у вас. Агент и агентство ничем вам не обязаны.
Еще одна излюбленная песня посредников — страхование ответственности. Сегодня крупные агентства страхуют риски на сумму, эквивалентную одно-двухкомнатной квартиры в регионе. Частные агенты тоже стали страховать ответственность: 3–6 млн рублей. Но не обольщайтесь: они страхуют себя, если суд с них взыщет убытки, а это возможно едва ли не в одном случае: если по их вине сорвется сделка. То же касается агентства. Иная ответственность договором не предусмотрена. Риск утраты вами права собственности агент и агентства не страхуют.
Агент по недвижимости ни за что не отвечает, его работа не требует даже среднего образования, квалификацию он получает за несколько дней стажировки, при этом может за несколько дней работы взять миллион, а то и больше. Агент недвижимости сегодня — это источник рисков и социальной напряженности. Не верите? Представьте, что жилье подешевеет на 5%. Это какая разрядка будет в обществе! А нужно-то вернуть лицензирование риелторской деятельности и запретить не эксклюзивные услуги. То есть должен быть принцип: один объект — один агент. Тогда услугами агентов будут пользоваться те, кому они нужны, а не те, кому их навязали. На 5%, может, и не подешевеет от этого жилье, но на 3% — да. И аренда станет доступнее. Рынок раздут, цены космические, а россияне кормят от пуза полмиллиона малоквалифицированных граждан, которые придумали встроиться в сделку лишним звеном.
Автор выражает личное мнение, которое может не совпадать с позицией редакции.