Цивилизация
«Количество строящихся объектов жилого комплекса в России заморожено в текущем году на 80%», — сообщил во вторник президент Российского союза строителей (РСС) Владимир Яковлев. По итогам первого полугодия 2009 года общий объем строительно-монтажных работ в стране сократился на 20% — до 1,5 трлн рублей. «Значительно сократилось количество строящихся объектов, а новые объекты просто не появляются», — подчеркнул он.
В результате в 2009 году в России будет построено на 20 млн кв. м меньше жилья, чем ожидалось, дорисовал мрачную картину президент ассоциации «Строители России» Николай Кошман: «В этом году планировалось ввести около 73 млн кв. м жилья, а в условиях кризиса планы скорректировались, и прогнозируемый объем ввода составит не более 53 млн кв. м жилья».
Дальше будет только хуже, грозятся строители.
«В 2010 году может произойти резкое снижение объемов ввода жилья, что значительно сократит планы по наращиванию объемов строительства жилья в России», — предупредил Кошман.
Напомним, что по планам, ранее озвученным президентом России, в 2010 году планировалось ввести 80 млн кв. м жилья.
Это грозит усугубить и так непростой квартирный вопрос. «В отличие от стран Запада, где на человека приходится 30–35 кв. м жилой площади, в России — лишь 13 кв. м, причем в эти 13 кв. м включены объемы ветхого и аварийного фонда, который уже разваливается и совсем скоро придет в негодность», — утверждает член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко.
Аналитики утверждают, что строители сгущают краски. «80% — это слишком много», — считает независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. По его данным, даже если говорить о проектах, которые находятся еще на уровне котлована, замороженных строек не больше 50%. Причем речь идет не об остановке, а о вялом движении стройки. «Стройку бросить — себе дороже, — объясняет Бекетов. — Ее надо консервировать, чтобы вернуться на объект, а не на свалку». В цифре, приведенной главой РСС, видимо, учтены те случаи, когда к строительству на площадке даже не приступали, полагает руководитель дисконт-центра недвижимости Stoklenta.ru Кристина Загрядская. Но в этом случае говорить о замораживании некорректно, считает она: «Начинать масштабные проекты в кризис смысла нет, особенно если экономика проекта основана на частичном рефинансировании от продаж на ранних стадиях».
«По нашим данным, в столице заморожена примерно пятая часть от общего объема коммерческого жилья, — говорит директор по продажам компании «Миэль-новостройки» Юлия Гераськина. — В Московской области процент таких строек выше, чем в Москве, и составляет порядка 50%, но и объем вводимого жилья здесь значительно больше».
Тем не менее проблема сокращения темпов строительства существует.
«В условиях кризиса спрос на жилье в России резко упал, процентные ставки по кредитам для строителей стали практически невозможными, а ипотека труднодоступна»,
— назвал Яковлев главные причины происходящего.
«Количество сделок на открытом рынке уменьшилось больше чем в 2 раза. Цены превышают возможности спроса домохозяйств», — подтверждает главный редактор бюллетеня о рынке недвижимости RWAY Александр Крапин. Официальная статистика также говорит о снижении сделок с жильем. По информации управления Федеральной регистрационной службы Москвы, за первое полугодие в столице зарегистрировано 22,8 тыс. сделок купли-продажи жилой недвижимости против 31 тыс. в первом полугодии 2007 года и 30,4 тыс. в первом полугодии 2008 года. Причем «в основном это сделки по продаже вторичного жилья, так как покупателям гораздо выгоднее купить квартиру трех-четырехлетней давности, чем покупать новостройки по прошлогодним ценам», добавляет Бекетов.
Нежелание банков кредитовать строителей тоже объяснимо. При постоянно падающих ценах на недвижимость банки боятся при невыплате кредита заемщиком получить обесценившуюся квартиру, поэтому вынуждены повышать ставки, объясняет заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Банкиры не хотят смотреть, как обесцениваются их залоги, поэтому пытаются перестраховываться, добавляет Крапин.
Все сходятся в одном: цена на жилье должна падать. Тогда увеличится спрос. Строители утверждают, что людей можно вернуть на рынок. При поддержке государства возможно снижение цен на жилье в России на 20–40%, заявил Яковлев. Для этого, по мнению строителей, нужны антикризисные меры правительства.
«Если решить проблему со стоимостью земли, подключением коммуникаций, оформлением документации, инвентаризацией и т. д., то цены на жилье в России можно снизить»,
— считает президент РСС. Союз готовит ряд предложений для того, чтобы упростить процедуру оформления земли под строительство, сократить сроки оформления проектно-сметной документации, оформления недвижимости в собственность.
Однако нельзя представлять плату за подключение к коммуникациям как некий побор чиновника, говорит Бекетов: в стоимость подключения входит строительство электроподстанций, станций по утилизации мусора, очистных сооружений. Без этих коммуникаций дом остается «бетонной коробкой». «А потому вряд ли государство возьмет на себя хомут по бесплатному обеспечению новых квартир всеми коммуникациями, оно может спонсировать только социальные проекты», — объясняет Бекетов.
Так что и сами строители должны поджаться в своих аппетитах, полагают эксперты. По оценке Крапина, цены на жилье в России перегреты в 2,5–3 раза. «В среднем по России жилье должно стоить порядка 30 тыс. рублей за квадратный метр, в Москве — 65–70 тыс.», — говорит он. При этих условиях рынок будет активным. «Стратегия строить мало, а продавать дорого не оправдала себя. Чтобы оживить рынок, придется снижать цены, строить много жилья и продавать много», — добавляет Крапин.
