Цивилизация
Ключевым финансовым событием уходящего года стал кризис ликвидности, вызванный проблемами на ипотечном рынке США. Как считает руководитель информационно-аналитического портала «Квадрум. Недвижимость России» Алексей Липскеров, рынок ипотеки 2007 года можно четко разделить на две фазы – до августа и после. «В первой половине 2007 года рынок ипотечного кредитования активно развивался, – считает управляющий по ипотеке банка «Электроника» Алексей Дружерученко. — В условиях высокого спроса на жилую недвижимость многие банки активизировали работу с ипотекой, что повлекло небольшое снижение процентных ставок по кредитам». В конце августа ситуация резко изменилась.
Так, по словам генерального директора Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Татьяны Никитиной, количество банков, предлагающих ипотечные кредиты в Москве, уменьшилось в течение 2007 года на 4%.
Количество ипотечных программ, предлагаемых различными банками в столице, сократилось на 11%.
А банки, которые остались в сегменте ипотечного кредитования, были вынуждены искать новые стратегии работы с заемщиками. Еще в начале лета игроки рынка принимали решение о заемщике, не до конца осмысливая последствия выдачи кредита. Так, по словам руководителя блока ипотечного кредитования Альфа-банка Ильи Зибарева, ранее была упрощена или совсем не проводилась проверка платежеспособности клиентов и не требовалось официального подтверждения дохода. Например, около 60% людей в нашей стране имеют «серую» заработную плату, то есть большей части заемщиков банки просто «верили на слово». Теперь все больше и больше российских банков начинают придерживаться мировых стандартов при выдаче кредитов и более тщательно рассматривать заявки потенциальных заемщиков.
Прежде всего изменения коснулись политики банков при определении процентных ставок. По словам руководителя информационно-аналитического портала «Квадрум. Недвижимость России» Алексея Липскерова, в то время как одни банки стали повышать ставки, целая группа банков, наоборот, их понизила.
В результате сейчас на рынке получился достаточно большой разброс в процентных ставках, предлагаемых разными банками.
В одной и той же валюте один и тот же заемщик на один и тот же объект недвижимости сегодня может получить кредит и под 9% годовых, и под 16%», — считает Липскеров. В то же время ипотечные брокеры признают, что с наступлением кризиса в США им стало работать с банками прибыльнее. Например, в среднем скидки для брокеров от банков в сравнении с предыдущим годом увеличились почти вдвое — с 1-2% до 2-4%.
«Пытаются снизить стоимость кредита и сами банки. «На сегодняшний день процедура оформления кредита внутри банка очень бюрократична. Это объясняется несовершенством законодательства. Банк вынужден тратить лишние средства на оформление всей необходимой документации, что в свою очередь влияет на стоимость кредита для самого заемщика», — поясняет заместитель председателя правления банка «Хоум Кредит энд Финанс» Владимир Гасяк. Как признает эксперт, издержки по оформлению кредита можно сократить на $3-4 тыс., однако пока законодательство этому мешает.
Однако участники рынка сейчас делают очень оптимистичные прогнозы по поводу увеличения объемов ипотечного кредитования. Как считает первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев, в следующем году рост рынка будет меньшим по сравнению с уходящим годом, но все равно достаточно сильным – на уровне 35-50%. В банке «Дельта Кредит» ожидают, что рост превысит 100%. В первую очередь это обусловлено значительным ростом спроса на улучшение жилищных условий. Все больше людей осознают, что жить в собственной квартире, даже выплачивая за нее кредит, выгоднее, чем снимать жилье. Кроме этого, доходы населения растут, что также способствует росту ипотеки. Как заявил представитель банка «Дельта Кредит», «тенденция роста сохранится и в новом году — возможно, произойдут значительные изменения на уровне отдельных банков, но рынок в целом будет благоприятным». Банк «Хоум Кредит энд Финанс» ожидает увеличение объемов ипотечного кредитования примерно в 1,5-2 раза, аналогичные прогнозы делают и в Райффайзенбанке. По прогнозам ВТБ-24, рост объемов ипотечного кредитования составит не менее 80%. Что касается регионов, то, как считает директор департамента ипотечного кредитования «ДжиИ Мани Банка» Кжиштов Новачевски, именно они станут основной целевой аудиторией банков в 2008 году.
Столь оптимистичным прогнозам банкиров есть несколько объяснений. Во-первых, рынку действительно есть куда расти, ведь сегодня, по информации компании «Фосборн Хоум», только 15% всего жилья приобретается через ипотечное кредитование. Во-вторых, как подчеркнул член правления, руководитель дирекции обслуживания физических лиц Райффайзенбанка Роман Воробьев, «объем ипотечного кредитования зависит от технологичности процесса и правильного построения каналов продаж». И в-третьих, «в России граждане очень дисциплинированные, поэтому вероятность невозврата кредита очень мала», уверен Владимир Гасяк.
Слова экспертов можно подтвердить и статистикой: если в прошлом году объем ипотечного кредитования составил 347 млрд руб., то в этом году по итогам трех первых кварталов выдано кредитов на сумму 375 млрд руб. Но при этом, по словам генерального директора Международной академии ипотеки и недвижимости Татьяны Никитиной, темпы прироста количества выданных банками кредитов за 2007 год снизились в этом году на 76%.
При этом рынок может измениться качественно. Алексей Липскеров считает, что кризис в США, в конечном итоге, может весьма существенно повлиять как на рынок ипотеки, так и на рынок недвижимости. Например, может возникнуть проблема у долгосрочных проектов, которые были запущены под короткие деньги.
Эксперт уверен, что преодолеть дефицит ликвидности российский бизнес сможет только при условии государственной поддержки и серьезных финансовых вливаний.
Если эта поддержка будет своевременной и адекватной – кризис серьезно российскую экономику не затронет. К тому же внутренних причин для формирования кризиса ипотеки в России пока нет, зато внешние становятся все более серьезными. Сегодня, по мнению эксперта, уже нужно говорить не о кризисе ипотеки в США, а о мировом кризисе. Причем скоро проблемы могут начаться в Казахстане, где ипотечное кредитование развито значительно в большей степени, нежели в России.
