Цивилизация
Цены вырастут
Рост цен на квартиры в новостройках в новом году составит около 15%.
Уже сейчас есть застройщики, которые рассказали «Газете.Ru» о планах поднять цены в этом году примерно на это значение.
По данным Росстата, на третий квартал 2018 года цена квадрата на рынке новостроек составила 60,9 тысячи рублей, что на 7,7% выше аналогичного периода предыдущего года. На вторичном рынке «квадрат» подорожал на 2,5% — до 53,9 тысячи рублей за квадрат.
В 2019 году девелоперы окажутся в трудном положении: с одной стороны, россиян ждет сокращение доходов, а значит, цены надо удерживать на приемлемом уровне, с другой — новые правила работы требуют от них увеличить расценки.
«Не исключено, что это вынудит покинуть бизнес многих игроков рынка», — отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Застройщики прогнозируют всплеск покупательской активности в начале года.
«Большинство людей будут стараться приобрести жилье по старым правилам, не дожидаясь повышения цен или ипотечной ставки», — поделился мнением директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет.
Цены на жилье вырастут в новом году из-за целого ряда факторов. Это повышение ставки налога на добавленную стоимость (НДС) до 20%, рост ставок по кредитам, переход на эскроу-счета, изменения в законодательстве по долевому строительству и переход к банковскому финансированию проектов.
В первую очередь на ценах скажется переход на эскроу-счета, работа с которыми станет обязательной для застройщиков с 1 июля 2019 года. Выдавать кредиты теперь смогут только 54 банка, которые получили аккредитацию. Сейчас их ставки по кредитам для компаний в среднем находятся на уровне 13-20%, отметил сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров.
Напомним, что девелоперы не смогут получить деньги дольщиков до передачи квартир покупателям, потому как средства будут зачисляться на специальный банковский счет. Строить компании будут на банковские кредиты.
Принятые правки, направленные на защиту интересов покупателей строящегося жилья, не станут панацеей от обманутых дольщиков, сказал финансовый директор «Сити-XXI век» Дмитрий Соболев. Он считает, что
перевод на эскроу-счета уже строящегося жилья может привести к росту себестоимости проектов девелоперов на 20%.
По словам Назарова, новая цепочка регулирования рынка с участием банка как посредника между дольщиком и компанией неизбежно влечет дополнительные административные и прочие сопутствующие расходы, даже при условии, что проценты и вознаграждение за обслуживание счетов выплачиваться банку не будут.
«Даже сохранить текущие темпы будет невозможно, не говоря о наращивании объемов ввода», — сказал управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.
Расти в цене будет и элитное жилье. «В следующем году мы прогнозируем рост цен на жилье из-за увеличения издержек застройщиков. Виной тому влияние поправок в законодательство о долевом строительстве, в том числе переход на эскроу-счета, увеличение НДС на 2%», — добавила Румянцева.
По ее словам, такая ситуация приведет к том, что застройщики будут вынуждены переложить издержки на покупателей. На фоне сильной конкуренции между проектами рост цен, скорее всего, будет умеренным, а именно 5−7% по итогам года.
Ипотека подорожает
Прошлый год начинался достаточно оптимистично, и, несмотря на то что цены продолжали расти, спрос поддерживала ипотека. По мнению экспертов рынка, ипотечная ставка в этом году может вновь вернуться к двузначному числу.
Напомним, что в 2018 году Центробанк зафиксировал средневзвешенную ставку по кредитам, выданным за месяц на 1 ноября, на уровне 9,42%. Годом ранее речь шла о 9,94%. При этом объемы выданных кредитов достигли рекордных 2,3 трлн рублей, что, по последним данным регулятора, выше показателей 2017 года на 36,7%.
Решение Банка России в декабре прошлого года повысить ключевую ставку до 7,75% эксперты называют «тревожным звонком» рынку жилья, потому как это безусловно скажется на фондировании и повлияет на рост ставок по кредитам.
В 2019 году нас ждет рост цен по ипотеке, в лучшем случае на соразмерный процент. «В более реалистичном сценарии ставка вновь вырастет до 10%», — сказал собеседник издания из «Деловой России».
Большая часть квартир на первичном рынке покупается с привлечением ипотеки, которая является основным драйвером рынка. Ранее президент РФ Владимир Путин поручил достичь к 2024 году строительства жилья в объеме 120 млн квадратных метров в год.
«Ставка по ипотеке, которая позволит отрасли не снижать набранных темпов ввода жилья, должна снизится до 5-7%», — подсчитал Назаров.
По его словам, в Министерстве строительства уже говорили о возможном субсидировании ипотечных программ. Сегодня действует «семейная ипотека» под 6%, которой могут воспользоваться граждане России, у которых с 1 января 2018 года появился второй или последующие дети. Но очевидно, что в сложившихся условиях роста ипотечных ставок нужно расширять категории, подходящие под субсидирование.
Ранее министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев рассказал, что по итогам 2018 года в России будет введено около 75-76 млн квадратных метров жилья, а в ближайшие два года отрасль ждет снижение объемов из-за реформирования законодательства.
Именно рост ставок по ипотеке станет основным фактором снижения спроса в 2019 году. Повышение стоимости кредита по меньшей мере перекроет доступ на рынок тем покупателям, которые рассчитывали на «летние» ставки или даже более приемлемую стоимость кредита. В предыдущие годы сокращение ставок способствовало реализации отложенного спроса на жилье, отметил гендиректор Level Group Кирилл Игнахин.
По его словам, ухудшение экономической ситуации из-за роста нагрузки НДС до 20% и ускорения инфляции только поспособствует закреплению тенденции к удорожанию кредита, поэтому в ближайшие полгода ситуация к лучшему не изменится.
