Цивилизация
Программа льготной ипотеки, запущенная с начала этого года, будет в ближайшее время скорректирована. Об этом стало известно в ходе «прямой линии» с президентом Владимиром Путиным.
Ивановская семья с тремя детьми и ипотекой со ставкой 13% годовых рассказала президенту, что не может воспользоваться новой программой льготной ипотеки со ставкой 6%. В банке молодым родителям отказали, сославшись на правила программы.
«Потому что в пункте 9 данного постановления написано, что льгота положена только в случае рождения второго или третьего ребенка, а про четвертого, пятого, шестого ничего не написано. Это проблема многих семей многодетных. У меня вот у приятеля десять детей, и он тоже, получается, не может рассчитывать на эту льготу», — сказал глава семейства.
Он предложил внести изменение в постановление, прописав, что программой могут воспользоваться семьи, в которых родился второй и последующие дети. Глава государства согласился с этим, и добавил, что возможно понадобится выделение дополнительных 9 млрд руб. из бюджета.
«Обязательно переговорю на этот счет с председателем правительства. Мы это сделаем, мы это поправим», — сказал Путин.
Надо стремиться к 7%
Ранее Минфин обнародовало статистику по льготной программе за февраль — апрель — в банки за ипотекой и рефинансированием уже взятых кредитов обратилось всего 138 семей.
В банке «ДельтаКредит» отмечают, что у клиентов, которые хотят рефинансироваться из других банков, возникают трудности. Например, важно, чтобы собственность была оформлена на родителей детей, а не на третьих лиц. «Мы со своей стороны направляли запрос в Министерство финансов РФ по вопросам применения правил программы, в том числе, по уточнению формулировки по количеству детей», — рассказали в кредитной организации.
Изменения в программу детской ипотеки давно назрели, поделился мнением с «Газетой.Ru» Сергей Гордейко, руководитель аналитического центра «Русипотека».
Правила изначально были неудобными, что подтверждается пассивным участием в программе коммерческих банков, считает он. Программа пользуется спросом в основном для рефинансирования, на которое пришлось 70% выдач. Это объясняется большим количеством ранее выданных кредитов со ставкой 12-15% годовых. «Для таких заемщиков 6% — отличное предложение», — отметил эксперт.
По его словам, при приобретении новостроек в кредит предложение в 7-9% не редкость и эффект не такой заметный. Он отмечает, что объемы программы не сопоставимы с ипотечным рынком и значимое влияние на него не окажут.
«То есть, это — программа помощи, а не поддержка рынка, как в предыдущей программе субсидирования кредитования новостроек», — добавил эксперт.
Президент также одобрил планы правительства принять постановление о поддержке семей с двумя и более детьми. Банки смогут выдавать им ипотечные кредиты по ставке ниже 6%. Как уточнили «Газете.Ru» в Минфине, «снижение процентной ставки для граждан ниже 6% возможно за счет ресурсов банков-партнеров». При этом субсидии банкам будут предоставляться исходя из уровня процентной ставки 6% годовых, пояснили в ведомстве.
«Я уже говорил в послании, по-моему, о том, что мы должны ориентироваться на ипотечную ставку где-то 8%, но стремиться нужно к 7%. Здесь нет ни одного лишнего слова, мы долго спорили по этим вопросам. Это все связано с бюджетными расходами, но стремиться правительство и Центральный банк должны к 7%», — резюмировал ипотечную тему президент.
Стройка без дольщиков
Еще одна больная тема – это обманутые дольщики. На прозвучавшие в эфире конкретные обращения Владимир Путин пообещал отреагировать. При этом он сказал, что прямо сейчас сложно отказаться от строительства по договорам долевого участия, поскольку могут снизиться объемы ввода жилья и невозможно будет достроить уже начатые проекты.
По словам главы государства, сегодня объем денег, которые находятся в проектах с долевым участием, составляет порядка 3,4 трлн рублей. Речь идет более чем о 1 миллионе договоров с гражданами.
Но он напомнил, что власти предпринимают шаги по кардинальному изменению ситуации. С 1 июля 2019 года будет запрещено заключать новые договоры долевого строительства. Привлекать средства придется исключительно через систему финансовых учреждений.
Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев, участвовавший вместе с другими чиновниками в «прямой линии», пояснил, что будут введены так называемые специальные счета, на которые будут привлекаться деньги участников долевого строительства. Распоряжаться этими счетами застройщик не сможет.
«Эти деньги блокируются, и под них застройщик открывает кредитную линию в банке, финансирует застройку объекта. И лишь после того как ключи будут вручены застройщикам, с данного счета, где собраны деньги дольщиков, будет погашена кредитная линия, и, соответственно, застройщик получит прибыль», — подчеркнул министр.
«Решение по отмене долевого строительства – вполне рациональное. Если только таким образом можно защитить людей, то переход на проектное финансирование вполне обоснован», — говорит гендиректор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.
В случае полного отказа от долевого строительства, условия работы по проектному финансированию надо будет пересмотреть. Если останется возможность гасить банковский кредит деньгами, поступающими на специальный счет, то «я не вижу никаких проблем», отмечает он.
Министр надеется, что новый механизм позволит очистить рынок, а также достичь задачи, поставленной президентом в «майских указах», строить по 120 млн квадратных метров жилья в год. В последние несколько лет объем ввода находился на отметки вблизи почти 80 млн квадратных метров жилой недвижимости.
Для достижения этой цели нужно создать привлекательные условия для инвестирования в жилую недвижимость, уверен директор по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век» Сергей Нотин.
Но последние законодательные изменения предполагают ужесточение регулирования и достаточно часто меняющиеся правила игры. «Причем ряд требований ведет к увеличению себестоимости строительства», — добавляет он. По его словам, это может привести к оттоку инвесторов и сворачиванию региональных проектов.
Ликвидация «котлового метода»
Владимир Якушев также сообщил, что уже подготовлен ряд поправок в закон о долевом строительстве.
Во-первых, речь идет об уходе от «котлового метода» — одно разрешение на строительство будет предусматривать только один расчетный счет. Во-вторых, в стройку внедрят банковское сопровождение. Эти нововведения должны вступить в силу с 1 июля этого года, но пока они не приняты и обсуждаются чиновниками с участниками рынка.
В юридической службе групп компаний «Гранель» считают, что принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство», по сути, стопорил бы деятельность застройщиков, поэтому нуждается в дополнительной проработке.
Основной риск новых поправок (в том числе тех, что планируется ввести в следующем году) в том, что ломаются финансовые схемы компаний, полагает Антон Ширяев, замгендиректора по продажам ГК «Сибпромстрой».
Он считает, что это приведет к уходу с рынка ряда игроков. Соответственно, снизятся объемы ввода, что потенциально вызовет рост спроса и цен. Во-вторых, вследствие поправок, повысится и себестоимость жилья, поскольку финансировать строительство можно будет либо за счет собственных средств, что могут позволить себе немногие, либо за счет банковских кредитов, которые нельзя назвать «дешевыми деньгами».
«Не все девелоперы, особенно в регионах, на площадках с низкой рентабельностью проекта смогут потянуть увеличение себестоимость строительства без увеличения цены за квадратный метр. Поэтому до конца года мы ожидаем рост стоимости квадратного метра на первичное жилье на 3-5%», — сказал эксперт.
Что касается целевого показателя в 120 млн кв. м, то эти цифры выглядят труднодостижимыми прежде всего с точки зрения баланса спроса и предложения.
«Безусловно, в стране присутствует спрос на жилье в новостройках, напомню, уровень обеспеченности жильем в России составляет 25 кв. м/чел при среднем уровне в мире 40 кв. м/чел. Однако теоретического спроса недостаточно, все упирается в реальную платежеспособность населения. Отмечу, что 60% работающих россиян уже выплачивают кредиты, при этом объем просроченной задолженности составляет 6,7%», — рассказал Ширяев.
Таким образом, по его словам, рост предложения на рынке новостроек в полтора раза возможен, если экономические показатели также вырастут минимум в полтора раза.
