Цивилизация
Центр стратегических разработок (ЦСР), председателем совета которого является экс-министр финансов Алексей Кудрин, обнародовал доклад «Земля для людей». Резюмирующая часть доклада шокирует. Эксперты ЦСР считают, что российская земля используется крайне неэффективно, она не стала инструментом экономического развития.
«Вместо того чтобы быть важнейшим источником и инструментом развития, земля превратилась в барьер на пути устойчивого роста и повышения благосостояния граждан, муниципальных образований, регионов и в целом страны», — отмечается в докладе.
Добросовестных собственников не бывает
Один из главных выводов доклада — государство так и не создало систему гарантий прав на землю для добросовестного покупателя. Любой собственник земли может быть поставлен перед фактом, что его участок входит в зону (например, в лесной фонд), ограничивающую возможность пользования землей. Для покупки или продажи земельного участка, для получения в дар или по наследству.
«Учтенные до 2000 года участки — из-за введения новых правил — исчезли с дежурной кадастровой карты.
Собственники участков, оплатившие работы по межеванию, например, в 2005 году, могут столкнуться с тем, что их участки фактически ограничены в обороте из-за ненадлежащего описания их границ», — уточняют эксперты ЦСР.
А собственники, которые поставили участки на учет в Кадастровой палате до 2008 года, с 2018-го могут остаться без земли. Об этом добросовестный собственник узнает только тогда, когда приходит в органы регистрации, чтобы совершить сделку с участком.
Монополизация земли местными лендлордами
Владение земельными угодьями приносит массу рисков не только гражданам, но и бизнесу. Уже несколько лет обсуждается законопроект об отмене категорий земель (земли сельхозназначения или земли поселений), напоминают авторы доклада.
При этом никаких рыночных механизмов, которые урегулировали бы конфликт между сельским хозяйством и строительством, не применяется.
«Нет четких процедур и критериев принятия решений, зато есть барьеры для получения информации и богатая почва для коррупции при смене назначения земель», — отмечают эксперты ЦСР.
На уточняющий вопрос «Газеты.Ru» предлагает ли ЦСР полностью отменить категории земель и перейти к их зонированию, одна из авторов доклада Наталья Шагайда ответила так: «ЦСР не предлагает перейти от категорий к зонированию».
«Зато эксперты ЦСР предлагают провести комплексные кадастровые работы, в рамках которых будет проведена инвентаризация участков, уточнены границы, определена их принадлежность, участки должны быть поставлены на кадастровый учет, а права зарегистрированы вне зависимости от того, чья это земля, предоставлена она в пользование государством или нет», — сказала Шагайда.
По ее словам, в рамках этих работ будет легко выделить ценные и особо ценные земли и подготовить регламенты «их неистощительного использования в отношении каждого участка».
То есть только так можно перейти к зонам не в интересах застройщиков, «а исходя из ценности участков, чтобы защитить ценное для сельского хозяйства и удовлетворить потребности в дешевой земле для других целей общества».
При этом действующее земельное законодательство, считают авторы доклада, играет на руку недобросовестному бизнесу:
«В ситуации с землями сельскохозяйственного назначения сохранены условия для концентрации земли в одних руках, покупки участков лицами, не заинтересованными в развитии сельхозбизнеса, сохраняются нормы, позволяющие прекращать права пользования федеральной землей без оснований, предусмотренных Земельным кодексом РФ».
Из-за этих проблем наблюдается хаотическое развитие территорий, искажение цен на рынке участков для сельского хозяйства.
«И главное — мы наблюдаем широкое использование продуктивных земель под строительство, без учета их плодородия».
В 2006 году была снята норма Земельного кодекса о возмещении потерь сельскохозяйственного производства, размер которых зависел от плодородия.
Разномастные ведомственные активности
Сложившийся механизм землепользования не приносит выгоды ни гражданам, ни бизнесу, но, как выясняется, сама власть, в первую очередь муниципального уровня, также не может воспользоваться преимуществами цивилизованно работающего механизма.
По мнению авторов доклада, земельная политика в России превратилась «в совокупность разнонаправленных ведомственных активностей», что порождает многочисленные земельные споры и провоцирует «социальную напряженность в обществе».
Между тем от наведения порядка в земельных отношениях страна могла бы выиграть стратегически, отмечают эксперты. Цивилизованное решение земельных проблем способствовало бы «серьезному улучшению делового климата, повышению уровня доверия и стабильности в отношениях граждан, бизнеса и государства». Гарантия прав на землю способствовала бы развитию территорий без дополнительных государственных вливаний, а также повышению качества жизни россиян, говорится в докладе.
Начинать, по мнению авторов доклада ЦСР, надо с совершенствования учетно-регистрационной системы. И делать это должны чиновники, уверена Шагайда.
«Это сознательно планируемое долгосрочное развитие. Такие планы должны быть у регионов. Остальное — для удобной жизни — должны делать муниципалитеты. Это везде в мире уже опробовано. Да, это должно делать государство в лице чиновников», — поясняет Шагайда.
Она напоминает, что по действующему законодательству право распоряжения земельными участками в неразграниченной собственности передали муниципалитетам. Но смысла в этом немного, если в сельских поселениях доходы идут в регион.
Не разграничены на 90%
Авторы доклада признают, что государство предпринимало попытки наладить систему кадастрового учета, но эти попытки нельзя признать успешными.
Менее половины участков, которые числятся в Государственном кадастре недвижимости (ГКН), имеют границы, установленные в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства, подсчитали авторы доклада.
Из тех участков, которые числятся как ранее учтенные, сформированные до создания ГКН, около 67% не имеют границ, установленных в соответствии с требованиями земельного законодательства. Все эти участки ограничены в обороте.
До сих пор права на землю, находящуюся в государственной собственности, фактически не разграничены между РФ, субъектами РФ и муниципалитетами, исключая земли промышленности и особо охраняемых территорий и объектов (доля неразграниченных земель здесь 35–36%), а также лесного фонда (20%).
«Земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (основной резерв развития территорий) фактически не разграничены на 90%. Муниципалитеты получили право распоряжаться государственной землей, но без разграничения прав это не предоставляется возможным», — говорится в докладе.
Даже при очевидном спросе на эти территории муниципалитеты не могут взять кредиты под их залог, чтобы провести землеустройство и сформировать участки для сделок. Залог участков в муниципальной собственности запрещен в российском законодательстве.
Муниципалитеты ограничены в получении средств от земельного налога еще и по той причине, что на их территории может быть много земель федеральной собственности, изъятой из оборота, или Федерацией установлены зоны, ограничивающие их развитие.
На территории муниципалитетов нередко находятся участки, которые не числятся на кадастровом учете, или площади участков могут быть не точны, а вид разрешенного использования установлен неверно.
В Госдуме разделяют озабоченность экспертов ЦСР по поводу несовершенства действующего законодательства. Наиболее запутанная ситуация сложилась с землями, которые числятся в лесном фонде. По официальной статистике, на территории России насчитывается более 377 тыс. земельных участков, которые имеют подтвержденные пересечения с землями лесного фонда. Но с учетом того, что большинство лесных участков не имеет точно установленных границ и примерно у половины иных участков нет точных границ, то число «скрытых» пересечений может достигать 2 млн.
По данным Рослесхоза, пересечения и наложения такого рода зафиксированы в 240 тыс. случаев. Площадь спорных участков тоже колеблется — от 1,5 млн до 1,7 млн га. По подсчетам председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, проблемных участков земли в России чуть ли не вдвое больше, а площадь спорных составляет 3,7 млн га.
«У нас, по данным реестра, практически в полтора раза страна больше, чем есть на самом деле», — говорит Николаев.
Собственники земель в недоумении и не понимают, каким документам можно верить. Конфликтные ситуации возникли по всей стране. Тем более что власть трактует законодательство в своих интересах. Например, в Иркутской области 29 тыс. исков подготовлено против людей, которые в былые времена легально приобрели или получили в наследство дома и садовые участки.
«Лесная амнистия» все спишет
В весеннюю сессию Госдума и Совет Федерации попытались устранить противоречия госреестра недвижимости и государственного лесного реестра. Был принят так называемый Закон о «лесной амнистии». Его цель не наказать граждан за якобы неточные сведения, а найти компромисс, состыковав интересы граждан, бизнеса и властей.
Закон призван устранить разногласия в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и лесного реестра, которые не позволяли гражданам, проживающим, например, в лесных поселках или военных городках, воспользоваться правами на местное самоуправление, жилище и приобретение земли в частную собственность. Изменения коснутся Земельного, Градостроительного и Лесного кодексов РФ.
По сути, до принятия этого закона гражданин лишался своего законного права собственности, подтвержденного государством, без какой-либо компенсации. На основании судебных решений, принятых по искам органов лесного хозяйства, осуществлялся снос жилых домов, выселение из них граждан, освобождение садовых, огородных и дачных участков, аннулирование прав на них.
Задача сложнейшая, признает Николаев. Сделаны только первые шаги, а объем работ — гигантский.
При этом неточность границ земельных участков, составленных в прежние годы, еще в советские времена, что называется, карандашом, подчас достигает 10–15 м.
Исправлять эти ошибки обязано государство. Процесс разграничения участков был запущен еще в прошлом году. Росреестр в конце 2016 года начал согласование с российскими регионами соглашений о предоставлении субсидий на выполнение комплексных кадастровых работ.
Получены заявки от 20 субъектов РФ о предоставлении субсидий на сумму более 1 млрд рублей, уточняла ранее глава Росреестра Виктория Абрамченко. Выделено пока 100 млн рублей.
По словам Абрамченко, эти проблемы во многом связаны с существовавшим более десяти лет упрощенным регулированием отношений по оформлению прав на лесные участки.
С просьбой провести «лесную амнистию» в мае прошлого года к Владимиру Путину обращался губернатор Московской области Андрей Воробьев в ходе заседания Госсовета по развитию строительного комплекса. И президент поручил рассмотреть проблему.
Слепой приоритет
Гражданам, похоже, тоже придется раскошелиться. «Есть процедура межевания и постановки на кадастровый учет. Стоимость зависит от площади участка. Если мы говорим о садоводческих участках в пределах, то процедура разграничения участка обойдется в 10 тыс. рублей», — поясняет Анатолий Юшин, управляющий партнер юридической компании «Юшин и партнеры».
По мнению адвоката Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры» Зиннура Зиннятуллина, довольно часты случаи, когда земли ИЖС и СНТ входят в состав лесного фонда.
Это происходит из-за того, что у власти не было информации о границах лесного фонда. В этом случае, если дело доходит до суда, можно говорить об ответственности органов лесного фонда, которые не вносили данные.
Но чаще ответственность за «неточные сведения» несет собственник земли. «У меня недавно было в производстве дело, когда клиент купил участок у человека, которому он был предоставлен в 1993 году. Участок находится на территории сельского поселения, однако впоследствии лесной фонд обратился в суд об устранении кадастровой ошибки и установлении границ земельного участка. И на основании данных лесного фонда собственника лишили земельного участка», — говорит юрист.
Не разделяют оптимизм законодателей и чиновников и в «Общероссийском народном фронте».
Закон о лесной амнистии в его нынешнем виде не способен гармонизировать данные кадастра недвижимости и лесного реестра, заявляли ранее «фронтовики».
Закон просто «отдает слепой приоритет ЕГРН, в результате чего любая ошибка в кадастре фактически будет прощена». Видимо, с земельным вопросом придется разбираться уже новому правительству, которое появится весной следующего года, после президентских выборов.
