Цивилизация
Риэлторы рассчитывают на рост стоимости подмосковной земли из-за анонсированного расширения Москвы. Сейчас стоимость сотки в зоне между Варшавским и Киевским шоссе — до 15 км от МКАД — составляет в среднем 500 тыс. рублей. Цена сотки с электричеством и газом – до 30 км от МКАД – в среднем 354 тыс. рублей. На расстоянии 30–40 км от МКАД уровень цен снижается до 200–300 тыс. рублей за сотку.
В среднем стоимость земельных участков в случае присоединения этих территорий к Москве вырастет на 20%, ждет гендиректор компании «Земактив» Юлия Севериненко.
Андрей Глебов из «Домус финанс» прогнозирует и рост стоимости жилья на участке Подмосковья, который входит в периметр соглашений мэра Москвы Сергея Собянина и губернатора Московской области Бориса Громова.
«Сейчас разница в стоимости квадратного метра новостройки, расположенной в 500 метрах от МКАД, и новостройки на расстоянии 500 метров внутри МКАД составляет порядка 10 000 рублей», — рассказывает он.
Покупатели квартир в присоединенных районах получат статус жителей столицы, который по-прежнему остается для многих важной составляющей, объясняет он.
Московская прописка сразу увеличивает стоимость жилья примерно на 15%, утверждает директор Ольга Широкова из Blackwood. «Главное, хотя люди часто сами не понимают, чем отличается московская прописка от подмосковной, она просто психологически престижна, её хотят иметь», — добавляет она.
Но скачок цен после присоединения земель области к Москве не будет резким, говорит гендиректор компании «Загородный проект» (входит в группу RDI, владеющую крупными участками на юге Подмосковья) Андрея Васильева. «Если Москва станет развивать дорожно-транспортную и социально-бытовую инфраструктуру, стоит в среднесрочной перспективе ожидать роста цен. Сам по себе статус «московской» земли стоимость не повышает», — говорит он.
Девелоперы обеспокоены возможным осложнением процедур согласования строительных проектов в присоединяемых районах: изменятся регламенты и нормативы. «Всем известно, что в Москве строить сложнее», — говорит Васильев. Но на окраинах нынешней территории Москвы, в районе Тёплого Стана и Ясенево, стоимость недвижимости, особенно офисных площадей, может даже несколько снизиться за счет появления новых конкурирующих объектов, считает гендиректор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников.
Во вторник на встрече с главными редакторами центральных СМИ мэр Москвы Сергей Собянин рассказал, что территория Московской области, которая должна стать частью столицы, не будет включать крупные населенные пункты: Апрелевку, Подольск и другие, находящиеся по границам этой территории.
Население «новой Москвы» составит около 250 тыс. человек. В ближайшее время (примерно за полгода) среди них должны пройти общественные слушания о вхождении в Москву, а возможно, состоится референдум. Жители этой территории должны стать москвичами с соответствующим столице социальным обеспечением. Мэр Москвы надеется, что идея укрупнения Москвы за счет области не вызовет социальных протестов.
Объявленный накануне план по присоединению к Москве юго-западных территорий Подмосковья потребует масштабного выкупа земель у частных владельцев. По направлениям Варшавского и Киевского шоссе в Подмосковье государственной земли значимых размеров нет, констатировал президент «Мегаполис-сервис» Сергей Власенко. «Придётся выкупать по кускам у множества частных собственников», — рассказывает он. А свободная от девелоперских проектов территория в этих районах числится в категории земель сельскохозяйственного назначения, уточняет руководитель компании «Century 21 ипотечный центр» Вадим Колосовский. «Территории есть у колхозов и у колхозников в виде паёв. Полгода назад мы проводили сделку. Покупателю нужно было 10 гектаров земли, для этого ему пришлось договариваться с тремя владельцами, у которых были паи по 3,3 гектаров», — рассказывает он.
Крупнейшим частным землевладельцем в указанном направлении, рассказывают источники «Газеты.Ru», выступает управляющая компания «Масштаб», аффилированная с сенатором Вадимом Мошковичем. Владеет землей в этом районе группа «Абсолют» (в составе акционеров один из бывших владельцев банка «Абсолют» Александр Светлаков), а также RDI Group (принадлежит структурам, связанным с депутатом Госдумы Дмитрием Саблиным, и предпринимателю Дмитрию Аксенову, которые в апреле текущего года разделили бизнес). По словам Андрея Васильева, под управлением RDI Group находится порядка 1000 гектаров в непосредственной близости от Подольска и Щербинки. Но пока реализуется только один девелоперский проект бизнес-класса – «Природный парк «Каменка» площадью 40 гектаров.
Район, в который переедут из Москвы федеральные чиновники, будет определен после подготовки Генплана. «Генеральный план нужно переписать. После этого будет ясно, кого и куда можно перевозить. Думаю, за год успеем подготовить», — рассказал «Газете.Ru» во вторник заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.
По словам первого заместителя мэра Владимира Ресина, «конкретно рассматриваются все варианты» территорий, куда могут переехать из Москвы федеральные чиновники.
«Если московские власти будут выбирать участок под застройку, то самым удачным, очевидно, является Киевское направление – тут новая быстрая трасса, развитая инфраструктура, внуковский аэропорт», — считает Севериненко.
Но почти вся земля в этом секторе уже давно застроена и используется, предупреждает она.
Необходимые для строительства «города-спутника» для чиновников территории можно найти за Троицком по Калужскому шоссе, считает Васильев. Но проект потребует развития инфраструктуры. «Выходом для этого направления станет реконструкция Калужского шоссе. Сейчас это перегруженная и узкая трасса с большим количеством светофоров», — добавляет Васильев. По данным источника «Газеты.Ru» в отрасли, проект реконструкции шоссе, включающий строительство 21 развязки, уже прошел предварительное согласование.
Президент Ассоциации дорожных проектно-изыскательских организаций РОДОС, бывший заместитель министра транспорта Олег Скворцов считает, что реконструкция Калужского шоссе не решит транспортных проблем. «Проблемы городов-спутников заключаются в попытках транзитными дорогами заменить местные», — считает он, объясняя, что через новую калужскую трассу пойдет поток транзитных машин на Украину и в Белоруссию.
Дорога оживила бы регион вокруг «города чиновников», если бы она вела непосредственно в этот город, а не проходила бы мимо него, резюмирует Скворцов.
Логичнее строить новый город недалеко от Подольска, возражает Вадим Колосовский: рядом «бетонка», Симферопольское шоссе и база олимпийского резерва, в прошлом году в генплане Московской области там планировалось построить трассу для «Формулы-1».
Марат Хуснуллин подчеркивает, что при выборе места для переезда административных сотрудников город «изучает территории, а не собственников земли». По его словам, бизнесмены не обращались в городское правительство с предложениями о сотрудничестве по заявленному проекту.
Где бы ни был построен «город-спутник», особо важно будет предусмотреть единый план развития подмосковных территорий с децентрализацией Москвы, считает партнер UFG Wealth Management Дмитрий Кленов. «Многие девелоперы объявляли о своих планах построить города-спутники, однако дальше планов это не пошло, так как не было политической воли децентрализации Москвы и компенсации инфраструктурных затрат. В случае если руководство страны примет подобные меры, то, безусловно, земли в данных направлениях вырастут в стоимости до уровня окраин Москвы», — считает он.
