Цивилизация
Три четверти покупателей участков без подряда в ближнем Подмосковье в этом году могут получить землю без обещанных коммуникаций. Сегодня девелоперы предлагают участки стоимостью 50 тысяч рублей за сотку, тогда как только подведение коммуникаций к участку обходится как минимум в 200 тысяч рублей, передает РИА «Новости» вывод агентства недвижимости DOKI. «Общая себестоимость одной сотки земли с учетом строительства минимального числа объектов социальной инфраструктуры (ограждение, домик охраны) и стоимости покупки земли (при условии, что покупалась она до 2003 года) составляет не менее 250 тысяч рублей за сотку при нулевой марже девелопера. Для коттеджных поселков меньшей площади себестоимость будет еще выше», — говорят в DOKI.
Данная проблема весьма актуальна: рынок близлежащего Подмосковья активно развивается, на него приходится более 70% предложений. Если в 2008 году в Московской области предлагалось около 50 коттеджных поселков с участками без подряда, в 2009 году — 150, то в 2010 году — порядка 250. В DOKI прогнозируют, что
в этом году в Подмосковье будет продано не менее 25 тысяч участков без подряда в коттеджных поселках. 75% этих сделок — 19 тысяч — пройдут по цене до 250 тысяч рублей за сотку. Именно эти покупатели, по мнению экспертов, и станут «обманутыми дачниками».
Некоторые девелоперы говорят, что коммуникации будут подведены после окончания реализации поселка, но покупатели обещанных удобств могут так и не дождаться, говорится в исследовании. Продавцы земли часто говорят о том, что коммуникаций на данный момент нет, но есть возможность подключения их в будущем, когда жильцы объединятся, говорит гендиректор агентства недвижимости DOKI Леонид Меньшиков. «Но практика показывает, что люди сами никогда не объединятся. В лучшем случае (и это бывает крайне редко) несколько инициативных соседей скинутся и проложат коммуникации за свой счет, но потом будут брать необоснованно высокую плату с оставшихся соседей за подключение. Чтобы избежать таких проблем, их должен централизованно решать девелопер», — говорят эксперты
«В России всегда были, есть и будут обманутые пайщики, дачники, квартиросъемщики. Это лишь свидетельство «простодушности» российского народа, а также наличия лазеек в законодательстве для недобросовестных бизнесменов», — говорит аналитик ИФК «Солид» Андрей Бородкин. Главная проблема заключается в том, что покупатель, который покупает землю без подряда, получает вместе с правом собственности на землю только некие обещания девелопера построить в течение установленного срока коммуникации — газ, электричество, дороги, канализацию и прочее, говорит директор департамента маркетинговых коммуникаций холдинга RODEX GROUP Игорь Заугольников. А
реализация обещанного уже зависит от финансовой состоятельности и компетентности девелопера. «Однако о какой финансовой состоятельности большинства девелоперов может идти речь, когда продажи по рынку в среднем упали в 6—8 раз, а у некоторых девелоперов просто прекратились, темпы строительства сократились в 10 раз, до 60% проектов было заморожено»,
— говорит Заугольников.
Тем не менее цифра в 75% кажется чересчур завышенной, говорят опрошенные «Газетой.Ru» эксперты. Во-первых, львиную долю застройки в Подмосковье ведут крупные девелоперы, которые даже в тяжелые кризисные времена старались не обманывать клиентов. «Во-вторых, цены на жилье медленно, но верно растут вот уже несколько месяцев на фоне крепнущей мировой экономики. А это позволяет предположить, что не выполнить обещания по подводу коммуникаций осмелятся немногие», — говорит Бородкин. Однако дешевых и качественных объектов ожидать не стоит. «Стоимость проведения коммуникаций, в зависимости от условий (удаленности точек подключения, уровня развития инженерной инфраструктуры всего района) в ближнем Подмосковье действительно не ниже 250—300 тысяч рублей за сотку», — говорит маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Наталья Бланкова. То есть участок в коттеджном поселке с коммуникациями, в хорошем районе, близко от столицы, с огороженной территорией, охраной, где есть элементарное размежевание участков и построены дороги, подъездные пути, будет стоить не менее 500 тысяч рублей за сотку, говорит Бланкова. В любом случае покупателям необходимо поинтересоваться, что подразумевается под коммуникациями, предупреждает эксперт. Например, в дальнем Подмосковье и пограничных областях можно купить землю в дачном товариществе за 15 тысяч рублей за сотку. «Но в данном случае коммуникации представлены только электроэнергией. При этом собственники не смогут зарегистрироваться на построенной даче в отличие от коттеджа в организованном поселке», — говорит Бланкова.
Желающим же купить квартиру в многоэтажном доме в Подмосковье опасаться по поводу проблем с коммуникациями не стоит. «В таком случае дом попросту не примут в эксплуатацию. Здесь более вероятен случай с задержкой ввода, поскольку девелоперу нужно строить все инженерные сети по новому микрорайону. В случае точечной застройки в сложившемся районе такая ситуация исключена», — говорит Бланкова.
Для того чтобы обезопасить себя и не купить кота в мешке, покупателям загородной недвижимости лучше приобретать участок через крупное агентство недвижимости или уважаемого застройщика.
«Принципиальным является проверка имеющихся у застройщика документов, в частности, оплаченных технических условий на подключение коммуникаций.
Еще меньше рисков, если коммуникации уже строятся или подведены к поселку либо разведены по участку, другой вопрос, что и цена предложения земли с каждым этапом возрастает», — говорит управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов.
