Цивилизация
В понедельник Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) детализировал стратегию своего развития на 2010–2014 годы. Что, как и почем строить – определил вице-премьер Александр Жуков, являющийся также главой попечительского совета фонда. Задача максимум — ввод 140–150 млн кв. м жилья в год. Но не в будущем году, а в отдаленной до 2020 года перспективе. Приоритет должен быть отдан строительству жилья экономического класса.
Пока же итоги почти полуторагодовой деятельности фонда, созданного в мае 2008 года, более чем скромные. За 2009 год фонд подготовил документы только по сотне участков общей площадью более 2257 га. «Это создает условия для строительства 5 млн кв. м жилья», — считает вице-премьер.
5 млн кв. м – это около 10% всего возводимого жилья в России в 2009 году. В 2010 году фонд планирует удвоить свой показатель — до 12 млн кв. м. А с 2012 года не менее трети жилья должно быть построено на земельных участках, которые вовлечены в оборот Фондом РЖС, уточнил вице-премьер.
Жуков признался, что в ходе реализации нацпроекта «Доступное жилье» «существующие земельные ресурсы для городской застройки, ориентированные на жилье, исчерпаны». Так что строить теперь придется чаще на тех землях, которые находятся в федеральной собственности, но используются неэффективно.
Таких полузаброшенных участков фонд планирует найти не одну сотню.
По словам гендиректора фонда Александра Бравермана, в 77 субъектов России уже поступило «1383 предложения по земельным участкам». Так что земля под застройку в России все-таки имеется.
До конца года фонд объявит более 25 аукционов, а еще 25 участков уже передано субъектам для застройки. Это поразительный результат, если учесть, что к сентябрю фонд передал в регионы всего один земельный участок. «Более 2 тыс. га земли вовлечены в оборот для целей жилищного строительства, в первую очередь жилья экономкласса, малоэтажного жилья в частности», – уточнил гендиректор Фонда РЖС.
Браверман подчеркивает, что его фонд выводит на рынок принципиально новый продукт – земельные участки с инфраструктурой. Кроме того, фонд берет на себя обязательства проталкивать через административные барьеры (Минэкономразвития, Минрегионразвития, Росимущество) всю необходимую документацию по землеотводу и застройке.
«Сейчас это тяжелый процесс для будущих застройщиков, часто связанный с коррупционной составляющей, и его сжатие до минимума дает новые принципиальные возможности», – пояснил глава фонда.
Еще одна новация — финансовое обеспечение освоения участков.
Совместно с АИЖК фонд РЖС будет выдавать девелоперам гарантию выкупа до 25% жилья эконом-класса в случае, если его не удастся реализовать по рыночным ценам.
«Конечно, перед нами стоит задача максимально занулить выкуп нереализованного жилья», — пояснил Браверман. Нереализованное по рыночным ценам жилье поступит в фонд и будет распродаваться по специальной схеме. На основании гарантий фонда РЖС АИЖК будет фондировать банки. Те, в свою очередь, смогут выделить потенциальным покупателям квартир ипотечные кредиты под низкий процент — 11–11,5% годовых в рублях. Это действительно очень привлекательный процент и, как надеются в фонде, низкая стоимость ипотечного кредита подтолкнет упавший спрос на новостройки.
Правда, не совсем понятно, под какие средства фонд РЖС будет давать гарантии. По словам заместителя гендиректора фонда Павла Бородина, на 2010 год «из госбюджета фонду выделен ноль». Видимо, фонд рассчитывает заработать денег на продаже земли с аукциона: планируется освоить 2 тыс. га земли, из них 1000 га в 2010 году будет реализовано на аукционах. Но в этом случае закладывается конфликт интересов: если фонд заинтересован в том, чтобы распродать федеральные земли подороже, это обернется удорожанием себестоимости квадратного метра.
Тем не менее предполагается, что союз фонда РЖС с АИЖК и банками будет взаимовыгодным, пояснил «Газете.Ru» Браверман. «Силовых методов применять не будем, никто «наклонять» банки не будет», — сказал он, уточнив, впрочем, что речь идет в первую очередь о госбанках.
Но и это не все. Фонд РЖС, как известно, был создан по инициативе президента, а Дмитрий Медведев поставил задачу снизить стоимость квадратного метра жилья до 30 тыс. рублей. Этого можно добиться, уверен вице-премьер Жуков, с помощью фонда РЖС и предлагаемых им финансовых инструментов. «Я задавал губернаторам вопрос о ценовой планке, и мне подтвердили, что продавать жилье экономкласса в регионах при отсутствии социальных обременений вполне реально по 25–32 тыс. рублей за квадратный метр», — говорит Жуков.
Эксперты лишь отчасти разделяют оптимизм руководства фонда относительно снижения цен на жилье за счет механизмов, предложенных Фондом РЖС. «Если говорить о регионах, то стоимость квадратного метра может и опустится к планке в 30 тыс. рублей. Но для девелопера не все участки могут быть интересны: плохо расположенные вряд ли вызовут интерес, а участки с отличным местоположением давно распределены», — говорит Максим Тищенко, директор департамента оценки АКГ «Развитие бизнес-систем».
Получение дешевого фондирования от АИЖК, безусловно, снижает риски банков, позволяя им давать более доступные ипотечные кредиты, соглашаются эксперты. Однако невыкупленными останутся прежде всего наиболее дорогие квартиры с не самым выгодным расположением. Это будет снижать заинтересованность банков в проектах Фонда РЖС.
«Впрочем, если речь идет о госбанках, выбора у них может не быть – нормативы по выкупу квартир придут сверху, банкам придется выбирать свой лимит вне зависимости от реального спроса на недвижимость»,
— говорит Сергей Фильченков, аналитик ИК «Финам»: Снижение ставки до заявленных 11–11,5% потребует значительных средств от АИЖК, уточняет Тищенко.
Не факт, что ипотечный кредит даже под 11% годовых будет востребован в провинции. Средняя российская семья просто не сможет выложить за квартиру 1,5–2,5 млн рублей, считает Фильченков. Сейчас стоимость ипотеки является, по сути, запретительной. Говорить о росте спроса на жилье можно будет только при жилищных кредитах, стоящих до 10%. Только такой уровень ставок при снижении цен может увеличить спрос на жилье в несколько раз по сравнению с текущим уровнем и на 30–50% по сравнению с докризисным, полагает Фильченков.
Спрос на квартиры по данным ставкам предсказать достаточно трудно, скорее всего, он не будет значительным, полагает Тищенко. «Все еще помнят волну сокращений, рост безработицы, и если даже на текущий момент кто-то может говорить о собственной финансовой стабильности, то вступать в ипотеку даже эти граждане не будут», — говорит Тищенко. Для оживления рынка ипотеки нужно снижать ставку еще сильнее и дать уверенность в завтрашнем дне, а «это осуществимо только за несколько лет стабильной жизни».
