Цивилизация
Столичные власти планируют снести 10% жилого фонда города — 22 млн кв. м жилых площадей. Такие цифры предусмотрены в постановлении, принятом во вторник правительством Москвы. На месте этого жилья, квалифицированного в мэрии как «некомфортное», планируется построить вдвое больше. Как сказано в документе, «в условиях сокращения в Москве свободных площадей для строительства жилья, наличия морально и физически устаревающего пятиэтажного жилищного фонда все большую актуальность приобретает вопрос о замене жилья, не отвечающего современным требованиям, на дома, построенные и оборудованные с использованием передовых технологий».
По словам главы Москомархитектуры Александра Кузьмина, были тщательно проанализированы все дома, построенные в городе до 1991 года. Итог таков: на сегодняшний день уровень износа более 60% имеют только 1 млн кв. м площадей. Однако, по расчетам ведомства, к 2025 году ветхими станут уже 32 млн кв. м. Сюда войдут все дома ниже 6 этажей, а также значительная часть панельных 9-этажек.
«Можно увеличивать объемы капремонта домов, а можно их снести и увеличить выход площадей», — объяснил Кузьмин. В мэрии решили остановиться на втором варианте. По мнению чиновников, сносом обжитого жилья решаются социальные вопросы — за счет построенного на его месте обеспеченность жилплощадью среднестатистического москвича возрастет на 2 кв. метра. Кроме того, в новых домах будут выше потолки, больше лоджии и просторнее кухни.
Заодно станет возможной задача увеличения плотности «недонаселенных» микрорайонов.
Как подчеркнул Кузьмин, сейчас в старых микрорайонах практически невозможны ни реконструкция с надстройкой дополнительных этажей, ни точечное строительство. И плотность населения в них остается вдвое ниже, чем в местах новой застройки. При этом все «некомфортное» жилье сосредоточено в зоне действия метро. Нет в старых микрорайонах проблем и с инженерными коммуникациями.
«Строить здесь очень выгодно — ничего не надо проводить, не потребуется дополнительных затрат на транспортное обеспечение этих территорий, социальную инфраструктуру, как это происходит при выходе за МКАД», — подчеркнул Кузьмин. По его словам, исходя из Генплана для развития города осталось очень мало резервов: 4 млн кв. м пятиэтажек сносимых серий, промзоны и реконструкция. Поэтому, считает чиновник, «некомфортное жилье — это наше завтра». Вот чиновники и решили поделить весь старый фонд на две части — подлежащий сносу и тот, что будет капитально ремонтироваться.
Определяющим станет градостроительная целесообразность — коэффициент реконструкции (выхода жилья при новом строительстве) должен быть не менее 2.
Начнется снос с тех микрорайонов, где этот показатель составит существенно более 2. «Это не продолжение программы сноса пятиэтажек, — объяснил Кузьмин. — Здесь борьба не с этажностью, а с некомфортностью. Плюс выход нового жилья». Программа сноса «некомфортного» жилья начнется сразу после завершения программы сноса ветхого пятиэтажного фонда. (В связи с кризисом программа сноса пятиэтажек первого периода индустриального домостроения продлена до 2012 года.)
Для начала в мэрии утвердили 16 первоочередных микрорайонов в 7 округах города, где и инженерия в порядке, и плотность не дотягивает до нормативной, и коэффициент реконструкции планируется заманчивый. В этот список попали, в частности, 9-й микрорайон Южного Тушино, 6-й микрорайон Измайлово, 3-й микрорайон Бирюлево Западного, микрорайон 4В и 10 Головинского района. Разработан перечень кварталов для создания проектов планировки и на следующие два года, в него вошли еще более 20 кварталов в 9 округах. Экспериментировать в ЦАО чиновники пока не решились.
Что до осуществления этих планов, то ради них в мэрии готовы вновь сменить курс на 90 градусов, и принять «помощь» инвесторов, от услуг которых совсем недавно так громко отказывались.
«Было бы идеально делать это за бюджетные деньги. Но что поделаешь — кризис», — заявил Кузьмин. По мнению первого заместителя руководителя департамента городского строительства Владимира Хайкина, инвесторы охотно идут на комплексную реконструкцию микрорайонов. Поэтому надо рассматривать не отдельные дома и кварталы, а их группы.
Кроме того, ради общего дела предстоит потрудиться и депутатам столичного парламента. По словам Хайкина, предстоит внести изменения в некоторые городские законы, а также выступить с законодательной инициативой об изменении федерального Земельного кодекса.
На сегодняшний день 38 статья Земельного кодекса РФ не позволяет изымать участки для таких «государственных нужд», как строительство нового жилья.
Кроме того, уже в следующем году нельзя будет на законных основаниях сносить даже пятиэтажки «сносимых» серий, если они не будут признаны аварийными. И только Мосгордума может это разрешить. Впрочем, депутатам не очень хочется брать на себя ответственность ни за изменение законодательства, ни за утверждение программы беспрецедентного сноса жилья. «Сейчас по Бюджетному кодексу все программы утверждаются в правительстве, — заявил председатель бюджетно-финансовой комиссии Мосгордумы Игорь Антонов. — А мы можем утверждать их только законом Москвы, со всеми последствиями, следующими за невыполнением. У нас есть опыт программы строительства метро, которую уже отозвали».
Но больше всего пугает революционная инициатива находящихся «ближе к народу» префектов.
По словам префекта СВАО Ирины Рабер, прежде чем выходить к жителям (а заниматься этим придется префектурам), надо четко определиться с понятием «некомфортного» жилья. «Пока это может быть все что угодно, — заявила Рабер. — Но ведь есть и конкретные серии домов с низкими потолками, маленькой площадью, отсутствием служебных помещений. Есть целый ряд микрорайонов, расположенных в полосе отвода железной дороги, где постоянно шум». (Впрочем, маловероятно, что дома в полосе отвода железной дороги станут «некомфортными» — ведь ни один инвестор не захочет строить здесь жилье.)
Кроме того, как отметила префект СВАО, очень трудно будет при переселении оставлять жителей в своем районе. «Стартовых площадок нет, точечная застройка запрещена, при этом за 15 лет нам предстоит сделать в несколько раз больше, чем было сделано по пятиэтажкам, — рассказала Рабер. — Надо четко посчитать все квартиры, учитывая демографическую ситуацию. В идеале надо завязать эту программу с волновым переселением и оставшиеся квартиры использовать для переселения из некомфортного жилья. Главное — не повторить ошибок, наделанных с пятиэтажками».
По словам префекта ЗАО Юрия Алпатова, жители округа ждут рассмотрения вопроса об улучшении их проживания, а не его коммерческой составляющей. «Нам объяснили, что такое некомфортное жилье и почему жители должны переселяться с каким-то коэффициентом, — заявил префект. — Но жителей интересует совсем другое — социальная инфраструктура, гаражи, магазины. Даже сейчас при сносе ветхого и аварийного жилья для того, чтобы отселить жителей, в 10–20% случаях нам приходится привлекать судебные органы. Законодательство не предусматривает снос на основании некомфортности. На каком основании мы будем выселять тех, кто этого не хочет?»
Впрочем, мэр Юрий Лужков быстро пресек эти упаднические настроения. «Я не понимаю вопроса, альтернатива здесь одна — не заниматься этим, а ждать, когда появятся нормативные документы, — подвел он черту под обсуждением. — Программа реальна и очень актуальна именно сейчас».
Определяющим в судьбе приговоренных к сносу домов стало то, что они находятся в престижных местах, считает профессор МГСУ Татьяна Маклакова.
По ее мнению, панельные пятиэтажки имеют очень большой запас прочности. (Единственный неудачный пример — серия К-7, тонкостенные конструкции, которые сделаны не из бетона, а из армированного цементного раствора.) А тот факт, что дома уже простояли по 40 лет, в данном случае только на пользу — уплотнились грунты, что, в свою очередь, повысило плотность фундаментов. «На Западе пошли по пути реконструкции, — рассказала профессор «Газете.Ru». — Я 17 лет сотрудничаю с Берлинским техническим университетом — как раз по проблемам реконструкции столицы. Так вот, там сохраняется и реконструируется буквально все. Дома, которые у нас давно пошли бы под бульдозер, там перестроили, ввели новое инженерное оборудование, сделали свежую крышу и получили новые «экономичные» квартиры».
В старых московских кварталах надо не сносить, а серьезно реконструировать дома, считает эксперт: увеличивать площадь, соединяя в одну квартиру несколько, и расширять кухню, наращивая снаружи эркеры. Пристраивая сверху один этаж, есть смысл делать на 5–6 этажах двухуровневые квартиры, говорит Маклакова.
По мнению экспертов, затея с переселением москвичей из «некомфортного» жилья больше смахивает на программу обеспечения работой и дополнительными доходами столичного стройкомплекса.
Кстати, не так давно глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин говорил о том, что, коль нет других объектов, будем строить гаражи. «Программа вызовет массу протестов: увеличение объемов строительства, конечно, сильный аргумент, но совершенно непонятный горожанам, — считает депутат Мосгордумы, лидер «Яблока» Сергей Митрохин. — Особенно если нет гарантий того, что люди останутся жить в своем районе. А гарантий мало — в городе нет необходимого для столь масштабных переселений маневренного фонда. Программа должна строиться на принципе соблюдения интересов жителей, а не заработков строителей».
Кроме того, большие сомнения вызывает у депутата и качество вновь построенного жилья. «Часто сдается такая халтура, что людям приходится делать капремонт нового жилья. В такие дома точно никто не поедет», — считает Митрохин.
