Цивилизация
В 2023 году рынок недвижимости в премиальном сегменте продемонстрировал высокий запас прочности на фоне обострившихся вызовов для российской экономики. Общим трендом для рынка жилья стала высокая покупательская активность. Но если на первичном и вторичном рынке недвижимости массового сегмента определяющими стали новости о повышении ключевой ставки со стороны Центробанка, то в случае премиальных объектов убедительным для покупателей, принимавших решение о покупке, стал дешевеющий рубль на фоне сохраняющихся без изменений рублевых цен. В сегменте элитной недвижимости за счет роста конкуренции среди застройщиков, выхода на рынок новых игроков, интересных лотов, индивидуального подхода к клиенту и дисконта от девелоперских компаний сложились уникальные условия, привлекательные для покупателей, что подстегнуло и без того высокий спрос. Кроме того, недвижимость премиум-класса стала чаще рассматриваться в качестве долгосрочной инвестиции, что также отразилось на количестве сделок, закрытых по итогам года.
Ставки нипочем
В 2023 году Банк России сфокусировал свое внимание на рынке недвижимости, отмечая очень высокие темпы роста ипотечного портфеля, который за 12 месяцев вырос почти на треть. По мнению регулятора, такие темпы роста ипотеки создают риски: увеличивается количество закредитованных заемщиков, растет просрочка, что ухудшает стандарты кредитования в целом, и неоправданно завышаются цены на первичное жилье, которые уходят в отрыв от вторичного рынка, создавая дисбаланс. Так, по данным ЦБ РФ, новостройки в среднем по России стоят на 40% дороже вторичного жилья.
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина указывала, что рынку требуется холодный душ, который поможет обеспечить более устойчивое развитие, а также вернет баланс в соотношении спроса и предложения. В итоге Банк России шаг за шагом поднял ключевую ставку до 16% и дал понять, что готов пойти на дополнительное повышение снова. Также регулятор ввел ряд изменений в регулирование ипотеки, которые касаются в том числе ужесточения требований к банкам по льготным программам. На этом фоне кредитные организации начали повышать ставки, а эксперты прогнозировать снижение объемов выдачи жилищного кредитования.
Несмотря на то, что действия ЦБ стали ключевыми при формировании трендов для рынка недвижимости в 2023 году, сегмента элитного жилья они коснулись не столь существенно. Дело в том, что девять из десяти покупателей дорогостоящего жилья не используют для этих целей кредитные средства, а значит, не привязаны к уровню банковских ставок.
«В уходящем году основное влияние на российскую экономику в целом и на рынок недвижимости в частности оказало увеличение ключевой ставки Центробанка. У этого инструмента корректировки инфляции есть оборотная сторона — он ведет к увеличению стоимости кредитных продуктов, в том числе, проектного финансирования и ипотеки. Но на бизнес-модель девелоперских проектов класса де-люкс это не оказывает критического влияния. Дело в том, что маржинальность в данном сегменте всегда высокая, а ипотечных сделок мало. Чаще всего договора с покупателями заключаются с условием единовременной оплаты», — комментирует Булат Алимов, заместитель председателя совета директоров ГК Стилобат.
Спрос решает
В 2023 году спрос на премиальную недвижимость сохранился на высоком уровне. Во многом аргументом для выхода на сделку стали привлекательные цены: лоты выставлялись на экспозицию в рублях, цены сохранялись на уровне 2022 года, а курс российской валюты показал рекордное за девять лет падение.
«Рублевые цены предложений в сегменте за последний год практически не изменились, а курс рубля к доллару ослаб в полтора раза, это подстегнуло интерес целевой аудитории. В результате, за минувший год число только инвестиционных сделок с элитной недвижимостью в Москве выросло в полтора раза. А общее число проданных лотов увеличилось за год на 50%», — поясняет Булат Алимов. По его оценкам, основным покупателем жилья класса де-люкс остается не инвестор, а конечный потребитель. «Это очень состоятельный, деловой, как правило, семейный человек, с большими планами на будущее, который ценит комфорт и приватность, и может позволить себе коллекционную недвижимость ради поддержки статуса и привычного образа жизни», — отметил эксперт.
При этом на сегмент элитной недвижимости обратили внимание не только традиционно активные покупатели в возрасте от 50 лет, но и клиенты в возрастном диапазоне 35-45 лет, что свидетельствует о том, что девелоперы нашли подход к аудитории и готовы предлагать рынку разные концепции проектов. Наиболее востребованными остаются готовые или в высокой стадии готовности клубные дома в центре Москвы, которые привлекают своими характеристиками, наличием развитой социальной инфраструктуры, парков и набережных и транспортной доступностью. Эксперты ГК Стилобат говорят, что до заключения сделки по приобретению подобного лота проходит восемь-девять месяцев, что свидетельствует о более активном рынке, характеризующимся большим объемом совершаемых операций.
Способствует такому положению дел помимо растущего спроса и конкуренция между девелоперами, и выход на рынок новых игроков. Это еще один тренд, работающий в пользу покупателя, которому предоставляется более широкая карта объектов, лоты со сложной архитектурой и техническими характеристиками.
В борьбе за качество
Одним из итогов 2023 года для рынка жилья стали нехватка импортных стройматериалов и рост цен комплектующих. Перевод отраслей на рельсы импортозамещения требует времени и во многом по-прежнему зависит от зарубежного оборудования и компонентов. Тем не менее, итоги года демонстрируют, что рынок элитной недвижимости приспособился к новым условиям и готов использовать все возможности для реализации запланированных проектов без потери в качестве.
«Что касается строительных и отделочных материалов, в проектах де-люкс по-прежнему высок процент импортных комплектующих и материалов, цена на которые привязана к курсу доллара», — отмечает Булат Алимов. В стране работает параллельный импорт, цены на который выросли значительно: примерно в два раза за два года. Но иных препятствий, кроме цены, для приобретения европейских материалов нет, отмечает эксперт. Поэтому девелоперы стараются сохранить своих европейских поставщиков. «И многим это удается. Уверен, что в следующем году этот тренд сохранится», — отметил Алимов.
Также стоит отметить, что львиная доля иностранных производителей строительных материалов и оборудования все-таки сохранили контакты в России, многие провели ребрендинг и называются теперь по-новому. Выстраивание новых логистических цепочек и внимание к рынкам дружественных государств, готовых заместить ушедший бизнес, также является интересным опытом для консервативной строительной отрасли. В конечном итоге результат работы оценивает покупатель: 2023 год показал, что решения девелоперов показались ему убедительными.
РЕКЛАМА