Цивилизация
Если вы мечтаете превратиться в барина или помещицу, видите сны о летних чаепитиях на террасах двухсотлетнего дома с колоннами, утренних прогулках по тенистому парку и покое на резных диванах, знайте: купить старинную усадьбу можно. Покой, правда, при этом вам будет только сниться.
Зачем вам усадьба
Покупателей старинных усадеб можно разделить на две категории: бизнесмены и потомки дворянских семей. Одни мечтают создать гостиницу в интерьерах XIX века и привлекать туристов, другие – восстановить родовое гнездо и историческую справедливость. И то и другое не обходится без огромных финансовых вложений, поэтому деление довольно условное.
«Усадьбу можно приобрести «для социальных, культурных, образовательных, административно-деловых и гостинично-рекрационных целей», — строго сообщили Газете.Ru в министерстве культуры Московской области, которое осуществляет проект «Усадьбы Подмосковья».
Кто покупает
Инвестиционная группа компаний ASG из Казани, взявшая в аренду три подмосковные усадьбы — усадьбу Аигиных в Пушкинском районе, усадьбу Черкизово в Коломенском районе и усадьбу Пущино-на-Наре в Серпуховском районе, собирается на всех своих объектах развивать туризм.
«В каждой переданной усадьбе планируется максимально полное восстановление усадебного комплекса в его исторических границах — не только здания, но и парка, мест для прогулок и отдыха», — прокомментировали «Газете.Ru» в ASG. По словам председателя совета директоров Алексея Семина, компания рассматривает инвестиции в проект как социально-ответственный бизнес.
«Кто-то вкладывается в поддержку детских домов, кто-то в футбольные клубы, кто-то в другие направления — это и есть социальная ответственность бизнеса. Главное, что нужно заниматься тем, что тебе интересно, а не бездумно отдавать деньги на благие, но лично не наблюдаемые цели. Тогда эффективность каждого вложенного рубля будет на порядок выше, чем у просто переведенных на какой-то счет сумм. Это тот случай, когда, как говорится, нужно душу вложить», — пояснил Семин.
После реставрации в усадьбе Пущино-на-Наре разместится бутик-отель, который, по предварительным расчетам, сможет принимать до 60 гостей одновременно. Стоимость стандартного двухместного номера будет варьироваться около 100–150 долларов, номера люкс будут доходить до 1000 долларов. На первом этаже главного дома откроют ресторан, второй этаж станет многофункциональным пространством, где будут проходить встречи, конференции и другие мероприятия. Также здесь построят животноводческий комплекс и наладят производство экологически чистых продуктов.
Потомок и тезка поэта Лермонтова Михаил Лермонтов, один из первых отреставрировавший в России семейную вотчину, причем за собственные средства, устраивает в исторической усадьбе фестивали, проводит экскурсии, свадьбы, юбилеи и корпоративы.
Компания «Конкор», отреставрировавшая старинный особняк Белюстина в Калязине (Тверская область), осуществляет в данный момент реставрацию усадьбы Глебовых-Стрешневых «Знаменское-Раек» недалеко от Торжка (тоже Тверская область). Сейчас в одном из отреставрированных флигелей работает мини-бутик-отель.
Стоимость двухместного номера начинается от 4800 руб. в сутки — в будние дни. Здесь можно сыграть «дворянскую» свадьбу, устроить корпоратив, заказать экскурсии, обучиться навыкам верховой езды. Реставрация усадьбы ведется с 2002 года, и ее завершение пока не предвидится.
Как приобрести
Купить историческую усадьбу и стать собственником крайне сложно.
Согласно действующему законодательству инвестор сначала обязан отреставрировать объект, взяв его в аренду, а потом уже претендовать на владение им.
При этом выкуп арендованного имущества может быть осуществлен, в соответствии с ФЗ от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», через аукцион, то есть на общих основаниях. Без проведения аукциона усадьбу может выкупить только арендатор, который является представителем малого бизнеса.
В ближайшем Подмосковье сейчас насчитывается 320 усадебных комплексов, имеющих статус объектов культурного наследия, и только четвертая их часть находится в удовлетворительном состоянии. В основном это усадьбы, в которых расположены музеи, дома отдыха, санатории. Около 100 усадеб из списка — в аварийном состоянии.
С 2013 года в Московской области в рамках проекта «Усадьбы Подмосковья» действует программа «Аренда за рубль». Суть программы такова: инвестор, выигравший аукцион по тому или иному объекту, обязан в течение семи лет провести полную его реставрацию.
Права инвестора регулируются договором аренды, за аренду платится полная стоимость, а через семь лет, если соответствующая комиссия принимает объект, договор аренды продлевается на 49 лет, и инвестор получает право платить арендную ставку по цене рубль за квадратный метр в год.
«В первом аукционе приняли участие семь компаний, аукцион продолжался три дня, и начальная ставка арендной платы выросла в 16 раз», — сообщила «Газете.Ru» начальник управления использования объектов культурного наследия министерства культуры Московской области Ольга Кузьмина. Надо заметить, что на аукцион по программе «Аренда за рубль» выставляются усадьбы, которые находятся в крайне тяжелом, подчас руинированном состоянии.
Всего в льготном перечне 22 памятника, входящие в состав десяти усадебных комплексов. В данный момент объявлен аукцион на дом управляющего фабрикой в г. Балашиха. До конца 2014 года на аукцион будут выставлены еще шесть усадеб. Федеральный Минкульт со своей стороны обещает к 2018 году сделать единый реестр объектов культурного наследия по всем регионам страны, в который также войдут и усадьбы.
В Москве программа «Аренда за рубль» действует с 2012 года. В рамках программы первым был отреставрирован знаменитый дом с кариатидами в Печатниковом переулке.
Именно в этом доме режиссер Леонид Гайдай поселил Эллочку Людоедку в своем фильме «12 стульев».
За право на реставрацию этого объекта боролись десять участников. Аукцион выиграла инвестор Жанна Шорина из Сыктывкара.
Цена вопроса
В большинстве случаев восстановлением усадеб занимается крупный бизнес. Реставрация подобных объектов вряд ли под силу частным людям без особенных капиталов.
Стоимость восстановления и реставрации сложно посчитать заранее, так как цена зависит от многих факторов.
«Ориентировочно, на первом этапе реставрации фасадов в каждую усадьбу будет вложено около 100 млн руб.
А далее — с учетом воссоздания утраченных строений и подлинных интерьеров с аутентичными предметами искусства — суммы вырастут в несколько раз, — рассказали «Газете.Ru» в группе компаний ASG. — Кроме того, есть планы по восстановлению усадебных парков с прудами, воссозданию усадебного хозяйства, и это тоже значительные инвестиции».
Проект реставрации усадьбы Апраксиных в том же Подмосковье, которая находится в руинированном состоянии и восстанавливается компанией «Базэл девелопмент», по информации РИА «Новости», может потребовать инвестиций в размере 4,132 млрд руб. В усадьбе на территории площадью 55,52 га планируется создать пятизвездочный гостиничный комплекс «Ольгово» на 160 номеров.
Восстановление двухэтажного дома с кариатидами в Москве изначально оценивалось в 35 млн руб., но реальные затраты впоследствии превысили 40 млн руб.
Аренда здания во время проведения реставрационных работ обошлась в 1 млн руб. Сейчас в отреставрированном особняке располагается офис Жанны Шориной.
При проведении обследования усадебных построек и прилегающей территории могут обнаружиться «подводные камни», из-за которых стоимость работ может значительно увеличиться.
«Уже сейчас, говоря о развитии территории усадеб, мы видим очень серьезную проблему: незаконная застройка территории объекта культурного наследия и его зоны охраны. Особо остро эта проблема стоит в усадьбе Пущино-на-Наре. В отсутствие утвержденных зон охраны на прилегающей к усадьбе территории активно ведется работа по межеванию и застройке. Часть усадебного парка в частной собственности, а земельный участок под парком переведен под дачное строительство», — уточнили в ASG.
Какие ограничения
Взяв в аренду исторический объект, инвестор вместе с правами и реставрационными обязательствами получает еще и соответствующие ограничения, которые регулируются охранным законодательством. Так, реставрация должна проходить только по согласованному с чиновниками проекту.
После восстановления усадьбы инвестор обязан обеспечить свободный доступ к культурному памятнику граждан, то есть туристов и экскурсантов.
Также на территории усадебных комплексов нельзя строить новые объекты (за исключением воссоздания утраченных элементов на основании проекта реставрации).
Несмотря на ограничения и финансовые затраты на реставрацию, уникальный восстановленный усадебный комплекс — это очень мощное капиталовложение, считает Алексей Семин из ASG. Тогда как быстро возведенный типовой проект гостиницы или торгового центра через десять лет, возможно, придется разбирать и строить снова.
«Основная проблема, почему эта ниша не интересует девелоперов, — в низкой доходности инвестиций, в отсутствии проработанных регламентов. Сегодня средства инвесторов направляются в проекты, где есть согласованный бизнес-план, написанный по экономическим законам. Банки финансируют только те проекты, которые соответствуют принятым направлениям инвестиций, где легко просчитать экономическую отдачу и риски, — поясняет Семин. — А поскольку сегодня такой системы в России нет, то просчитать стоимость восстановления усадьбы, учитывая, что там может быть множество сюрпризов, влекущих удорожание, и получить под это кредит практически невозможно. Сегодня в России очень ограничено предоставление подобных услуг, хотя во всем мире в этом сегменте уже переизбыток предложений. У нас же недвижимость требует огромных вложений, поэтому конкуренция очень небольшая».