Цивилизация
Один из ведущих девелоперов Москвы «Дон-строй» договорился с ВТБ о реструктуризации задолженности. Взамен ВТБ получит 50% плюс одна акция ЗАО «Дон-строй инвест» – компании, реализующей жилые проекты холдинга (направление коммерческой недвижимости, включающее в себя проекты офисных, торговых и многофункциональных комплексов, данные договоренности не затрагивают). По неофициальным сведениям, ВТБ получит контроль над «Дон-строем» за символические 500 рублей: задолженность девелопера перед банком превышает $500 млн.
«Предполагается, что к моменту совершения сделки компания «Дон-строй инвест» станет головной структурой группы компаний, реализующих проекты в области жилой недвижимости. ВТБ планирует осуществить реструктуризацию текущей задолженности ГК «Дон-строй» перед банком, а также предоставить группе дополнительное проектное финансирование», — отмечается в послании банка. Закрыть сделку планируется до 15 января 2010 года.
По мнению экспертов, такая участь в скором времени может постигнуть и другого должника ВТБ — компанию «Главстрой». В конце июля арбитражный суд Москвы удовлетворил иск банка к «Главстрою» о взыскании 2,1 млрд рублей долга. Кредитное соглашение между сторонами было заключено в марте 2008 года сроком на 6 месяцев на сумму 2 млрд рублей. Обязательства по договору, как следует из текста иска, исполнены не были.
На прошлой неделе о фактической готовности сдаться кредитору заявил и глава строительной корпорации «Mirax». Арбитражный суд Москвы наложил арест на счета и имущество дочерних компаний Mirax Group по заявлению Альфа-банка, требующего с девелопера $241,589 млн. Впрочем, в Альфа-банке говорят, что их цель — вернуть кредит, а не получить вместо денег активы. «Залог переходит к банку только тогда, когда у заемщика нет возможности расплатиться или реструктурировать долг», — говорит источник в банке. Но тем не менее такой вариант представляется более чем возможным. «За год нам не удалось привлечь ни одного банковского кредита на стройку, а за последний месяц – продать ни одного квадратного метра недвижимости или собрать рассроченные платежи по уже приобретенной у нас недвижимости», — признался глава компании Mirax Group Сергей Полонский в своем «живом журнале».
«Застройщики попали в сложную ситуацию, — констатирует независимый аналитик Андрей Бекетов. — Для них непроданное жильё – это сплошные проблемы: это не актив, не пассив, черти что. Они снижали цены, сколько могли. Но проблема в том, что большая часть работ была выполнена по прошлогодним субподрядным ценам. Например, выкопать котлован год назад стоило 100 рублей. Они заложили это в цену, заплатили деньги. А сейчас это стоит 50 рублей, и 100 покупатель платить не хочет».
«Сейчас строительный бизнес испытывает большие сложности, в том числе с финансированием, и как результат падает в цене, — признает источник в банке ВТБ. —
Активы сейчас сильно недооценены и приобретаются, фактически, за объемы финансирования, которое девелоперам сейчас крайне необходимо, или же на условиях реструктуризации текущей задолженности.
При этом инвестированные средства предоставляются на условиях возвратности и жесткого контроля за использованием».
Директор по инвестициям компании Knight Frank Евгений Семёнов считает, что партнерство девелопера и банка в текущей конъюктуре рынка способно помочь решить проблемы обеих сторон: девелоперу оно поможет решить проблемы с ликвидностью и бесперебойным финансированием девелоперских проектов, а банку дает возможность реструктурировать кредит и избежать объявления дефолта по выданным кредитам и всех сопряженных с этим последствий. «А при начале роста спроса на жилую недвижимость обе стороны смогут извлечь серьезную прибыль из подобного сотрудничества», — убежден Семенов.
«Дон-строй» сваливает проблемы с больной головы на здоровую, передавая эти активы банку, — не разделяет этот оптимизм Бекетов. —
Это плохой актив для банка, но лучше, чем дефолт. Часть недвижимости будет продана муниципалам, часть федералам. Для банка это непрофильный актив. Банк – это ёмкость, куда временно сбросили эти активы».
По большому счету активы банкам не нужны. «В большинстве случаев проекты являются незавершенными и в текущих условиях (кризиса отрасли) малоликвидными, отчего текущая стоимость этих объектов может быть значительно ниже, чем размеры займов. Отсюда довольно спорный вопрос, насколько это выгодно банкам», — говорит аналитик Номос-банка Илья Ильин.
Подобная ситуация наблюдается не только на строительном рынке – отечественные банки буквально «обрастают» непрофильными активами. «Кроме различных строительных объектов, они получают и самолеты, и магазины, и даже скот, — говорит аналитик ГК «Алор» Наталья Лесина. —
Данная ситуация довольно рискованна для банков, так как «удерживать на плаву» непрофильный бизнес довольно сложно».
Банкиры не скрывают, что предпочли бы избавиться от доставшихся активов. «Если банку предложат адекватные деньги за активы, то мы их будем продавать. Если нет, будем эксплуатировать и держать до лучших времен», — отмечает директор по развитию клиентского бизнеса Альфа-банка Максим Першин.
Продать активы будет непросто, категоричны эксперты. «А потому отечественным банкам остается управлять ими и, по мере восстановления экономики, найти покупателей», — говорит Лесина. «Подобные сделки подразумевают существенный дисконт (в среднем 20–30%, поэтому вполне вероятно, что активные перепродажи будут происходить только по мере восстановления рынка», — добавляет аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.
Продать непрофильные активы с прибылью можно будет только через несколько лет,
считает аналитик финансового центра «Инфина» Вероника Чекина, а пока госбанки будут вынуждены профинансировать строительство объектов, имеющих социальное значение. К тому же государство, бывшее инициатором запуска нацпроекта «Доступное жилье», косвенно поспособствовало надуванию «пузыря» на рынке недвижимости и в сегодняшних сложных макроэкономических условиях вынуждено поддерживать девелоперов, чтобы не допустить роста социального напряжения в обществе, добавляет эксперт. «Угробить застройщика несложно, а строить-то кто будет?» — соглашается Бекетов.
Новообразование банк--девелопер, пусть даже и временное, может приблизить мечту властей о доступности жилья. В частности, привести к появлению на рынке предложений «особых» условий по ипотеке.
«Банки будут заинтересованы в этом, так как низкие ставки упростят продажу залогов. Банк может решить сразу две задачи: реализовать залог и увеличить ипотечный портфель. Для этого могут вводиться ставки, скажем, на уровне 11%», — полагает Клягин.
Переходом «Дон-строя» под контроль ВТБ рынок не ограничится, считают эксперты.
