Цивилизация
«Обращаю особое внимание, что стоимость квадратного метра жилья экономкласса не должна превышать 30 тысяч рублей. Этого можно и нужно добиться не в ущерб качеству и комфортности», — заявил в пятницу Путин на заседании президиума совета по реализации нацпроектов и демографической политике.
По словам премьера, следует ориентироваться на то, чтобы такие квартиры были бы «по карману» не менее чем 40% граждан.
По мнению Путина, региональной власти нужно проявлять больше заинтересованности в развитии инфраструктуры под застройку. «Считаю, что регионам нужно активнее и более заинтересованно участвовать в развитии инфраструктуры под малоэтажное строительство», — сказал он.
«Малоэтажным» нацпроект «Доступное жилье» стал еще в мае 2006 года. Тогда власти подсчитали, что почти 60% россиян предпочитают жить в малоэтажном доме в пригороде, а подавляющее большинство уже живущих в собственном доме не хотели бы переезжать в квартиру в многоэтажке. Предполагалось, что возводить малоэтажные дома менее затратно. Эта практика не оправдала себя.
Впервые ориентир в 30 тысяч рублей за 1 квадратный метр задал строителям не премьер, а президент Дмитрий Медведев — 1 июля на заседании совета по реализации приоритетных нацпроектов. «30 тысяч рублей за квадратный метр – это предельная сумма, а все остальные должны укладываться в еще меньшие суммы», — пояснял тогда позицию Кремля помощник президента Аркадий Дворкович. По его словам, средняя цена за жилой метр должна быть еще ниже.
В последний раз такие цены москвичи видели в 2002 году. К примеру, в самом «экономном» округе Москвы — Юго-Восточном АО — согласно квартирному калькулятору аналитического портала IRN.ru, 1 квадратный метр стоил 30 тысяч рублей в конце 2002 года, пик пришелся на февраль 2009-го — 150 тыс. рублей за 1 кв. м. Сейчас средняя цена в ЮВАО — 112 тыс. руб. за 1 кв. м. В остальных округах Москвы она еще выше.
Похоже, власти и сами понимают, что 30 тысяч рублей – это цена не для Москвы и Санкт-Петербурга. Поэтому премьер и адресует свои пожелания региональным начальникам. Однако даже в регионах озвученные президентом параметры выглядят нереально.
Согласно июньскому отчету АИЖК по рынку жилья и ипотеки в России, средние цены жилья, покупаемого в ипотеку за последние три месяца, ниже всего были в Южном и Приволжском федеральных округах (33,2 тыс. и 35,7 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно), в Центральном и Уральском округах они сохраняются примерно на одном уровне (41,7 тыс. и 40,5 тыс. руб. за 1 кв. м), а самые дорогие – на Северо-Западе и на Дальнем Востоке (44,7 тыс. и 51,3 тыс. руб. за 1 кв. м).
В назначенную властями цену не укладывается даже себестоимость строительства жилья, не говоря уже о конечной стоимости. «Даже в самых дешевых и климатически благоприятных российских регионах уложиться в себестоимость в 30 тыс. руб. за метр будет тяжело. Это очень низкая цена», — объясняет независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.
А по данным руководителя аналитического портала IRN.Ru Олега Репченко, в областных центрах — городах-миллионниках себестоимость жилья составляет $1,5—2 тыс., или порядка 60 тысяч рублей. Достичь уровня себестоимости в 30 тысяч рублей можно. Не за год и не за два. При этом властям придется полностью взять на себя расходы по подготовке площадей под застройку. «Если будет как во всем мире: на бюджетные средства готовится площадка, подводятся дороги и коммуникации, а застройщик лишь возводит «коробку», то 30 тысяч — возможная цена», — поясняет Репченко.
При этом застройщиков необходимо освободить от всякого рода обременений. Доля местных властей в новом доме обычно составляет 10%. «Но бывает и больше. Не забывайте, что в Москве эта доля доходила и до 50%», — уточняет эксперт. Конечно, «коробка в чистом поле» может уложиться в себестоимость в 30 тыс. за метр — с учетом снизившихся цен на стройматериалы и расходов на зарплаты строителей, говорят эксперты. Но, чтобы в такой коробке можно было жить, придется потратить еще столько же.
Эксперты убеждены, что строители не захотят работать себе в убыток. Строительство жилья за 30 тыс. за метр никогда не будет массовым. Прошлой зимой, когда у застройщиков начались проблемы с финансированием, мэр столицы Юрий Лужков предложил выкупить объекты по цене более 100 тыс. руб. за 1 кв. м, но мало кого из застройщиков прельстила такая цена.
Разницу между рыночной и назначенной ценой придется компенсировать либо местному, либо федеральному бюджету, убеждены эксперты.
Помнится, неожиданный пробег премьера по торговым рядам «Перекрестка» в Крылатском принес свои плоды. В первую очередь подешевело мясо, ценники на которое неприятно поразили премьера. Была снижена торговая наценка и на некоторые другие продукты. Снизить по команде стоимость квадратного метра вряд ли получится, убеждены эксперты. «Коррупционная составляющая в строительстве еще выше, чем в торговле, в стоимость квадратного метра закладываются откаты и взятки чиновникам, вычленить эту составляющую себестоимости нереально», — говорит заместитель гендиректора Центра политических технологий Алексей Макаркин.
Административно-командные методы управления экономикой в принципе неэффективны. «Конечно, можно попросить банкиров не уходить в отпуск, пока не прокредитуют реальный сектор, или взывать к прокуратуре, чтобы та защищала незаконно увольняемых работников, но победить системную коррупцию и тем самым снизить цены неформальными методами невозможно», — говорит Макаркин. При этом в отличие от цен на стройматериалы или мясопродукты уровень коррупции в условиях кризиса не снижается.
