Как делить ипотечную квартиру при разводе

Юрист Гусятников: от проблем раздела ипотечной квартиры при разводе защитит брачный договор

Говорят, ничто не скрепляет семьи сильнее, чем совместная ипотека. Доля истины в этом есть, потому что делить саму квартиру и непогашенную часть кредита в случае расторжения брака достаточно сложно. Однако семьи распадаются, и бывшие супруги вынуждены решать этот вопрос. О нюансах раздела ипотечной квартиры «Газете.Ru» рассказал старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

Как при разводе можно договариваться о разделе ипотечной квартиры

Основная сложность заключается в том, что, помимо интересов мужа и жены, должны быть учтены интересы еще третьей стороны – банка. В случае, если супруги никак не могут договориться, тяжбы с участием ипотечного жилья могут тянуться годами. И никто не может предсказать их исход, потому что решение суда будет зависеть от очень многих обстоятельств.

Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners

Личный архив Петра Гусятникова

Самый простой и очевидный путь – договориться полюбовно.

Здесь существует несколько вариантов:

– Развестись, но не делить ипотечную квартиру, а продолжать совместно выплачивать кредит до момента его полного погашения, чтобы потом выгодно продать недвижимость.

– Официально разделить квартиру и платежи по ипотечному кредиту между собой.

– Найти средства на досрочное погашение ипотеки и разделить уже свободную от обременения квартиру.

– Продать квартиру вместе с ипотекой, а остатки средств разделить между собой.

С точки зрения здравого смысла и простоты процедуры, логичнее выбрать последний вариант. Он самый безболезненный для всех сторон. Банки легко соглашаются на продажу ипотечной квартиры. На рынке такие объекты продаются с совсем незначительным дисконтом. И при этом каждая из сторон получит на руки не эфемерную долю в квартире, где есть еще и другой собственник, а совершенно реальные деньги. Но далеко не всегда супруги соглашаются так поступить.

Существует еще такой вариант, что квартира достанется одному из супругов. Он станет полноправным собственником и будет дальше выплачивать кредит самостоятельно. Второй откажется от своей доли в обмен на то, что первый сам погасит кредит.

С какими сложностями можно столкнуться

Многие люди, которые не знают юридических тонкостей, думают, что разделить ипотечную квартиру при разводе – это просто. При этом они надеются поделить недвижимость пополам и также в равных пропорциях разделить ипотечный платеж, чтобы каждый из супругов выплачивал свою долю отдельно.

В теории такая возможность есть, но на практике встречается крайне редко. Дело в том, что заинтересованной стороной при разделе ипотечной квартиры будет банк, интересы которого также не должны быть ущемлены. Банк крайне неохотно идет на подобные схемы, как правило, он настаивает на том, чтобы условия кредитного договора оставались неизменными, потому что он принимал решение о выдаче кредита, учитывая обстоятельства и платежеспособность определенного заемщика.

Если супруги требуют разделить кредит и муж, например, работает, а жена нет, то никакого раздела добиться не удастся.

Ситуация, в которой супруги не настаивают на разделе платежей по кредиту, а планируют выплачивать их совместно на основании договоренностей, может нести в себе риски для одной из сторон.

Например, Татьяна и Виталий решили развестись. За годы брака они нажили двухкомнатную квартиру, которая была куплена в ипотеку. На момент развода им оставалось выплатить 2 млн рублей. Ежемесячный платеж составлял 58000 рублей в месяц. Бывшие супруги договорились не делить пока квартиру, и совместно в равных долях оплачивать кредит. То есть каждый из них должен был платить по 29000 рублей в месяц. Какое-то время супруги честно вносили платежи, но потом бывший супруг перестал это делать. Перед Татьяной встал выбор либо позволить банку забрать квартиру, либо вносить всю сумму самой.

Это достаточно неприятная ситуация, но, к сожалению, когда речь идет о каких-то устных договоренностях, такое встречается часто.

Кстати, в такой ситуации с бывшего супруга можно будет в последствии взыскать деньги, которые он отказался платить. Практика, когда один из супругов выплачивает совместный кредит, достаточно распространена. После погашения долга он может обратиться в суд и, имея доказательства того, что выплатил его самостоятельно, требовать от второго половину от понесенных расходов.

Как показывает практика, раздел совместного имущества (включая ипотечную недвижимость) лучше не откладывать на потом, а решить этот вопрос сразу. Потому что велики риски того, что одна из сторон откажется соблюдать достигнутые договоренности.

Как обезопасить себя заранее от проблем с разделом ипотечной квартиры

Нюансов при разделе ипотечной квартиры существует очень много. Решение вопроса в каждом конкретном случае зависит от обстоятельств. Для того, чтобы избежать судебных споров супруги могут заключить брачный договор, в котором смогут прописать все нюансы или условия, которые устроят обоих, в том числе и в отношении имущества, которого еще нет.

Например, личной собственностью супруга будет считаться то имущество, которое будет записано на его имя и так далее. Брачный договор можно заключить как до регистрации брака, так и после. Также супруги в праве заключить соглашение о разделе имущества. Его можно оформить как в браке, в период развода, так и после. Там можно прописать какое имущество и на каких условиях останется каждому супругу. Основное отличие соглашения о разделе имущества от брачного договора в том, что в первом варианте можно разделить только то, что уже есть.

Как показывает практика, это самый лучший и бескровный вариант раздела имущества, в том числе и ипотечной квартиры.