Цивилизация
Не каждое красивое место становится курортом. Для этого нужно как минимум совпадение двух факторов. Первый — своего рода уникальное достоинство, из-за которого это место предпочтут другим, это может быть что угодно, даже цена. Второй — стабильность и безопасность.
Крым, как и Абхазия, в настоящее время не отличается особой уникальностью. Исторических достопримечательностей, конечно, много, но они в таком состоянии, что говорить о них можно лишь сквозь призму потенциала привлекательности. Реализоваться он может только при условии вливания очень больших средств со стороны государства.
Инфраструктура полуострова не в самом лучшем состоянии. Пляжи не выдерживают конкуренции даже с соседями по региону — той же Болгарией. Известность ночной жизни проигрывает Одессе. То есть уже над первым пунктом придется много работать. Сегодня, когда Крым фактически стал Россией, это нелегкое бремя ляжет на плечи российского бюджета.
Главное, чтобы политические мотивы не превратили Крым еще в один Сочи. Вторую подобную стройку во имя развития региона мы, как государство, просто не потянем.
Теперь о стабильности. Вхождение Крыма в состав России приведет, скорее всего, к закрытию границы между этой территорией и Украиной. Сообщение с Крымом будет строиться через «исконную» российскую территорию: самолетом до Краснодара (или паромом до Тамани), а оттуда куда хочешь. О железнодорожном и автомобильном сообщении с Украиной придется забыть, по крайней мере на некоторое время. Будут проблемы с электроснабжением и водой: оба ресурса поставляются сейчас с Украины. Согласитесь, описанная картина не похожа на стабильность ни в глазах потенциальных туристов, ни в глазах тех, кто может быть заинтересован в строительстве инфраструктуры для этих самых потенциальных туристов.
Отсутствие стабильности приведет прежде всего к потере турпотоков. В первую очередь убудет украинцев. И я не уверен, что путевки по линии российского соцстраха компенсируют эти потери.
Если туристов станет меньше, то и недвижимость в Крыму явно не будет расти в цене. Также на цену квадратных метров будут напрямую влиять доходы населения в соотношении их с расходами. Со вступлением в Россию доходы населения вроде бы должны вырасти: чиновники и прочие бюджетники будут получать в рублях и больше, чем получали на Украине. Однако эта часть населения не составляет и десятой части крымчан. Кроме того, они еще не знают о российских налогах, которые если и не выше украинских, то собираются куда более строго и четко. Плюс к тому в России и «коммуналка» стоит дороже, и налоги на недвижимость выше, по крайней мере для коммерческой они уже выше, а на частную и жилую вот-вот вырастут. В общем, большинство населения может очень скоро ощутить себя в положении еле сводящих концы с концами. А этот фактор точно не прибавит уверенности застройщикам, в том числе застройщикам жилья.
Не исключаю и чехарду с бумагами на собственность, которая тоже работает в минус привлекательности крымских проектов. Система разрешений на строительство, учета прав на недвижимое имущество построена сегодня в Крыму не так, как в России. Совершенно непонятно, как быстро ее гармонизируют с российской. И как застройщик некоего условного здания А, начавший строить по документам, действительным на Украине, будет сдавать это здание в эксплуатацию по российским нормам.
Я также не исключаю, что в процессе этой бумажной чехарды возникнут накладки: например, кому-то припишут земельный участок, которым ранее владел некто иной. И как подобные споры будут решаться в судах, ведь право одних может доказываться украинскими документами, а притязания других — российскими. Как российские судьи будут решать вопросы, требующие знания права иностранного государства — Украины, законодательство которой славится своей противоречивостью? Ответы может дать только судебная практика. Но на ее выработку уходят годы, что не играет на руку быстрому развитию бизнеса, который плотно завязан прежде всего на чистоту и прозрачность титула на главное средство производства — землю.
Если сюда прибавить еще и то, что с переходом Крыма в статус субъекта Российской Федерации рухнет если не вся, то большая часть банковской системы, обеспечивавшей Крым, а для установления новой потребуется время, то становится очевидным, что инвестиционный климат в Крыму будет отличаться от метеорологического далеко не в лучшую сторону.
Конечно, все описанное выше отнюдь не единственный сценарий. Возможно, мудрость политиков России и Украины позволит быстро и гладко пройти все обозначенные углы. Конечно, в Крыму есть определенные запасы той же воды и газа, которые при разумном подходе могут позволить дотянуть до зимы, когда Россия и Украина договорятся о некоем минимальном обеспечении Крыма в обмен на уступки России в вопросе об условиях поставки газа, например, Укрнафтагазу. Но что делать тем временем, если у кого-то взыграют нервы и Крыму будет отрезано электричество? Или что делать, если на узеньком участке электромагистрали некие неизвестные с украинской стороны будут проводить частые диверсионные операции, перерезая те же электропровода?
Понятно, что строительство в Крыму не умрет даже в самые тяжелые времена: будут инфраструктурные и политические стройки, такие как строительство моста через Керченский пролив, реконструкция важнейших социальных и культурных объектов. Но это не бизнес частного девелопера. В общем, вопросов и страхов больше, чем можно описать в небольшой статье, и все они делают незавидным положение девелопера в Крыму в момент его воссоединения с Россией.
На мой взгляд, Крыму объективно потребуется лет пять для того, чтобы пройти путь от своего рода терра инкогнита (при том что сама местность хорошо знакома) до территории, пригодной для освоения.
Если же вы уже инвестировали в Крым, стоит внимательно подумать о том, что делать уже сейчас.
Очевидно, что отталкиваться надо прежде всего от ситуации. Если строительство объекта близко к завершению, я бы приложил максимум сил к тому, чтобы ввести его в эксплуатацию и оформить в собственность уже сейчас. Это позволит избежать описанных выше потенциальных проблем с титулом как минимум. Да и потом объект, приносящий хоть какие-то деньги, пусть и небольшие, намного лучше, чем объект законсервированный, который деньги только уносит.
Если же осваивание земельного участка только начато, я бы порекомендовал не торопиться с продолжением проекта, если только оно не осуществляется за собственные деньги и девелопер не придерживается принципа «Кто не рискует, тот не пьет шампанского». В последнем случае риск может и оправдать себя. Ведь никто не верил, что рынок недвижимости в Москве так быстро начнет подниматься после кризиса 1998 года: те, кто скупил тогда активы подешевле, вышли впоследствии из проектов со значительной прибавкой к пенсии.
Однако велика и вероятность повторения истории с Азовской игровой зоной: едва в России успели объявить о запрете казино и их размещении в потенциальных игровых зонах, среди которых было еще не обозначенное нигде на местности Приазовье, нашлись смельчаки, кинувшиеся скупать степи за копейки. Как известно, за копейки эти земли и были в последующем распроданы, но только за еще меньшие. С учетом того что пример является географически близким, я бы все-таки еще семь раз подумал.
Автор — управляющий партнер юридической фирмы «Альянс/Тесситоре, Кузнецов и Петрова»
