Цивилизация
Согласно статистике «СберИндекса», цена среднего квадратного метра в новостройках в 2024 году продолжила расти, но не так быстро, как в 2023-м. Тогда цены в среднем выросли на 8,98%, а в 2024 году — на 7,47%.
Цены на вторичное жилье замедлили свой рост намного заметнее. По данным «СберИндекса», что в 2023 году готовые квартиры в среднем прибавили в стоимости 18,6%, а за 10 месяцев 2024 года — всего 1,95%.
Отмечается, что в январе — сентябре 2024 года больше всего новостройки подорожали в Екатеринбурге (+19,2%, до 150 тыс. рублей за кв. м.), Перми (+20,3%, до 141 тыс. рублей) и Ростове-на-Дону (+19,7%, до 139 тыс. рублей). В Москве стоимость «квадрата» выросла на 15,5%, до 343,2 тыс. рублей, а в Санкт-Петербурге — на 12%, до 220 тыс. рублей. При этом цены на новое жилье снизились в Ставрополе и Самаре (по -7%, до 99 тыс. рублей), а также Красногорске (-5%, до 231,2 тыс. рублей), Видном (-4,6%, до 191,4 тыс. рублей) и Люберцах (-4,2%, до 214,6 тыс. рублей).
После завершения программы льготной ипотеки в России с 1 июля 2024 года спрос на новое жилье рухнул на 50-60% к июню, а к концу июля снижение составило 14-30% (по данным «Авито Недвижимости»). Как подсчитала компания «Метриум», с января по ноябрь 2024 года доля покупок новостроек в Москве и Московской области (где уровень дохода выше среднего по России) снизилась с 78 до 58%.
По данным «СберИндекса», вторичные квартиры за январь — сентябрь больше всего подорожали в Казани (+14,8%, до 172 тыс. рублей за кв. м), Ростове-на-Дону (+3,5%, до 113 тыс. рублей), Воронеже (+3,25%, до 98,9 тыс. рублей) и Нижнем Новгороде (+3,11%, до 135,2 тыс. рублей). В Москве готовые квартиры прибавили в цене 2% (до 271,8 тыс. рублей), в Санкт-Петербурге — 3% (до 180 тыс. рублей за «квадрат»). Заметнее всего вторичные квартиры подешевели в Перми (-1,5%, до 98 тыс. рублей за кв. м).
По данным ЦИАН, спрос на готовое жилье в первом полугодии упал на 22% в годовом выражении.
При этом сами квартиры становятся меньше. По словам вице-президента Международной академии ипотеки и недвижимости Ирины Радченко, площадь продаваемых в России квартир за 10 лет снизилась вдвое — с 70 до 46 кв. м.
Ждать ли падения цен на жилье
Несмотря на падение спроса на жилье и недоступность ипотеки, цены на жилье в 2025 году не упадут. Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов в беседе с «Газетой.Ru» допустил, что в 2025 году стоимость новых квартир в 2025 году увеличится на 7%, а вторичных — на 2%. Коммерческий директор Яндекс Недвижимость Евгений Белокуров добавил, что высокая ключевая ставка (21%) может стимулировать плавное снижение цен на новое жилье и привести к стагнации цен во вторичном сегменте. Но эксперт не ожидает обвала цен или распродаж, так как спрос на недвижимость все еще находится на достаточно высоком уровне.
По данным Единого ресурса застройщиков, средняя площадь квартиры в России — 49 кв. м. Такая квартира в новостройке будет стоить около 9,12 млн рублей. На покупку жилья в новом доме можно взять рыночную ипотеку (под 29% в среднем) и семейную ипотеку (под 6%). В 2025 году ежемесячный платеж по рыночной ипотеке составит 165 тыс. рублей, а по семейной — 53 тыс. рублей, если россиянин решит купить квартиру в 49 кв. м.
Самые дорогие квартиры находятся в Москве. На первичном рынке здесь есть предложения с номинальной ценой квадратного метра в 4-5 млн рублей (реальные цены сделок там обычно заметно ниже). Средние цены в Москве (с учетом элитного жилья) — чуть выше 450 тыс. рублей за кв. м. Самые низкие цены (на уровне региона в целом) — около 80 тыс. рублей за «квадрат» — фиксируются в Калмыкии, Кабардино-Балкарии, Карачаево-Черкесии.
Исходя из оценки стоимости квадратного метра, вторичное жилье в 49 кв. м в 2025 году будет стоить в среднем 7,62 млн рублей. Семейная ипотека на «вторичку» не распространяется. То есть на приобретение готового жилья придется брать кредит по рыночной ставке в 29% в среднем. Ипотечный платеж составит 146 тыс. рублей.
По словам Попова, на вторичном рынке есть отдельные варианты за 3-5 млн рублей за кв. м., самые высокие цены среди регионов — в Москве (около 340 тыс. рублей за «квадрат» без учета «элитки» и 400 тыс. рублей по всем объявлениям). Самые дешевые квартиры — на периферии практически любого региона — там цена квадратного метра не превышает 40-45 тыс. рублей за кв. м (это справедливо и для окраины Московской области и, например, Тамбовской области).
Снимать или покупать
По мнению экспертов, в 2025 году снимать жилье станет еще дороже, чем в 2024-м.
«Самая дешевая аренда стандартной квартиры площадью порядка 49 кв. м наблюдается в Воронежской области — 20 тыс. рублей в месяц, наиболее дорогая отмечена в Москве — 80 тыс. рублей. Арендная плата очень серьезно выросла в 2024 году, например в столице — на 40%. Думаю, в 2025 году темпы ее удорожания замедлятся, но все равно превысят скорость инфляции. Рост стоимости аренды в РФ связан со снижением доступности жилья, из-за чего потенциальные клиенты рынка недвижимости переориентируются на съем. Повышенный спрос, естественно, стимулирует увеличение платежей», — отметил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
При этом пока аренда квартиры выгоднее ипотеки.
«В настоящее время, к сожалению, аренда жилья в России пока что оказывается более выгодной по сравнению с ипотекой. Дело в том, что в большинстве мегаполисов разница между арендной платой и ипотечными платежами значительно возросла.
Например, в Москве аренда однокомнатной квартиры стоит около 50-73 тыс. рублей в месяц, тогда как ипотечный платеж может достигать 178-180 тыс. рублей — разница более чем в 2,5 раза. В Уфе и Казани эта разница еще ощутимее — до 2,9 раза. Поэтому для многих аренда в данный момент, к сожалению, остается более привлекательным вариантом в текущих условиях рынка недвижимости», — пояснила «Газете.Ru» член Совета Федерации, арбитражный управляющий Минюста Ольга Епифанова.
Директор Консультационного центра ДОМ.РФ Михаил Ковалев уверен, что в принятии решения о покупке или аренде жилья важен контекст отдельной семьи. Ковалев призвал принимать во внимание множество факторов: наличие детей, место и постоянство работы, планы людей на следующие три-пять лет, цель покупки недвижимости и прочий контекст. Индивидуальных кейсов может быть очень много, уточнил эксперт.
«Часто аренда выгоднее покупки в ипотеку, особенно с текущими ставками и условиями. Однако спрогнозировать стоимость аренды и покупки недвижимости даже на пять лет вперед довольно сложно. В 2000–2014 годах, по данным Росстата, цены в рублях за квадратный метр в первичном жилье в Москве в среднем выросли в 10 раз (без учета инфляции). Сегодня выбирать покупку жилья имеет смысл, если вы покупаете квартиру для собственного проживания и имеете право на участие в льготных ипотечных программах по сниженным ставкам. Либо на субсидии после покупки. Например, выплату в 450 тыс. рублей для многодетных семей. В этом случае ежемесячный платеж может быть меньше или равен месячной ставке аренды. При этом он останется фиксированным, а арендная плата с течением времени будет медленно расти», — отметил Ковалев.
По его словам, ипотека на свое жилье лучше аренды по двум причинам:
— Постоянная регистрация, а значит, доступ к социальному обслуживанию: детским садам, школам, больницам.
— При росте уровня вашего дохода можно досрочно гасить ипотеку, снижая срок или ежемесячный платеж.
Вместе с тем ипотечная квартира не самый ликвидный финансовый инструмент. Скорее всего, ее не получится быстро продать, если потребуются деньги или при переезде, пояснил Ковалев.
Плюсы аренды:
— Вы не сильно привязаны к району или конкретному дому, при необходимости можете сменить их.
— Вы не платите налоги за имущество, не делаете ремонт и не занимаетесь благоустройством территории. Затраты на это несет собственник.
Ковалев уточнил, что в случае с арендой главный риск — изменение условий или расторжение договора со стороны арендодателя и дополнительные затраты на переезд, поиск жилья и другие факторы, вызванные необходимостью переезда. Оптимальный ответ на вопрос «арендовать или покупать» — оценить все за и против, четко определить цели покупки и аренды жилья и сделать экономические расчеты будущих ежемесячных трат с учетом возможных программ господдержки, заключил эксперт.
Выгодно ли сдавать квартиру?
Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Виталий Манжос сказал «Газете.Ru», что сдача купленной квартиры в аренду в Москве и по всей территории России менее выгодна, чем банковские депозиты. В середине 2024 года средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретенной на вторичном рынке в крупных городах России, составил 6,6%. Ставки по вкладам составляют 21–25%.
«Однако реальная доходность от сдачи жилья в аренду еще ниже расчетной, поскольку не учитываются косвенные расходы собственника: затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения без арендаторов. Ранее эксперты сервиса ЦИАН.Аналитика указывали, что средний срок окупаемости арендной квартиры в Москве составляет целых 22 года. Таким образом, максимальная предполагаемая расчетная доходность от инвестиций в недвижимость в 2025 году может составить 15,6%. Отметим, это предельно оптимистичный сценарий, предполагающий продолжение роста цен на жилье в столице в среднегодовом темпе», — сказал Манжос.
Он призвал учитывать, что стоимость жилой недвижимости растет не всегда. По словам Манжоса, в период с мая 2022 года по январь 2023 года цены на квартиры падали на 12%.