Цивилизация
За полтора года пандемии рынок коммерческой недвижимости в Москве наконец вышел на «ковидную норму». Несмотря на то, что сейчас доля вакантных площадей выше докризисных значений минимум в два раза, рост доли свободных помещений начал замедляться с IV квартала 2020 года. Для рынка характерна ротация арендаторов и локальные увеличения пустующей недвижимости, но в среднем по рынку ситуация остается стабильной, говорят в компании Colliers.
Лучше всего себя чувствуют владельцы торговых помещений на «ресторанных» улицах столицы: там доля свободных площадей сократилась на 1,2 п.п. за первое полугодие 2021-го и достигла 12,4%. Зато больше квадратных метров опустело на улицах с fashion-направленностью — за шесть месяцев доля вакантных помещений выросла на 3,9 п.п., до 17,2% (максимум с 2016 года), а на улицах смешанного типа, где нельзя выделить какой-либо основной профиль арендаторов, свободно 16,4% (+0,2 п.п. за первую половину 2021 года), говорит руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. При этом средняя по основным торговым коридорам доля свободных помещений за отчетный период не изменилась и составила 15%.
Как отмечают в Coliiers, в центре столицы зафиксировано 407 новых открытий (кафе, бары, общепит) — это в два раза выше показателя аналогичного периода 2020 года. Однако и закрытий, по сравнению с прошлым годом, оказалось больше в 1,5 раза. Это вызвано внедрением ряда ограничений для борьбы с коронавирусом на пиках волн, когда особенно сильно пострадали предприятия общепита.
Многие заведения оказались не способны адаптироваться к новым требованиям, что привело к падению выручки и, как следствие, к вынужденному закрытию или временному приостановлению деятельности, отмечают аналитики.
Сейчас в Москве пустует каждое восьмое помещение формата стрит-ритейла, утверждают в Colliers.
Делайте ваши ставки
Однако рост числа пустующих помещений не вызвал падения арендных ставок, хотя расширился диапазон: так, минимальная ставка на Садовом кольце составила 20 тыс. руб. кв. м/год, а максимальная – 235 тыс. руб. кв. м/год на Кузнецком мосту, отмечает директор направления стрит-ретейла Knight Frank Ирина Козина. Средняя ставка аренды осталась прежней, хотя появились более дешевые помещения в связи с перераспределением профилей (например, большие территории «нарезали» на несколько торговых точек) и более дорогие — освободилось некоторое количество качественных помещений. Это происходит в тех случаях, когда арендаторы не смогли сойтись на скидках и льготах на волне очередных ограничений. В большинстве же тандемов «арендатор-арендодатель» стороны договорились об условиях своего партнерства еще в первую волну.
«Здесь важно отметить, что качественные помещения в центральных локациях не хотят терять и арендаторы, поэтому они охотно вступают в диалог и находят компромиссы с собственниками помещений», — говорит Козина.
Встречаются примеры и некоторого перепрофилирования помещений, но это в большей степени связано с желанием получать арендный доход, пока подбирается подходящий арендатор — такие договоры аренды краткосрочные и предусматривают для арендодателя возможность расторгнуть их в любое время, считает директор направления стрит-ретейла Knight Frank.
В целом же рынок коммерческой недвижимости приобретает все больше сходства с биржей, отмечают в Colliers.
«Рынок коммерческой недвижимости стал похож на фондовый рынок – кто-то играет на долгих, кто-то на коротких стратегиях для «спасения» цены квадратного метра. Короткие стратегии составляют 30% сегмента – это завышенные ставки на помещения, которые приближены к допандемийным расценкам; жесткие условия договоров; консервация помещений на «неопределенный срок» или сдача помещений для стартапов», — рассуждает заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers Валерия Гвоздева.
Долгосрочные стратегии же — история компромиссов и поиска решений, которые будут работать и сейчас, и на пост-пандемическом рынке. Часть собственников предпочитают «низкорисковые» бизнесы арендаторов. Например, отдавая предпочтение продуктам, аптекам и сетевым компаниям. Другие владельцы предлагают помещения со значительным дисконтом: в обмен на хоть какую-то аренду и оплату коммуналки ритейлеры получают возможность опробовать новые для них локации. Наконец, возможно деление крупных помещений на более мелкие нарезки, собирая, например, «комбо» из предприятий общепита, аптек или пунктов выдачи заказов.
В ожидании четвертой волны
Консенсус-прогноз риелторов на ближайший год сводится к двум сценариям: благоприятному — или к «четвертой волне», которая смоет с рынка еще часть арендаторов.
«При негативном сценарии мы увидим сохранение «ковидной нормы» вакантности на центральных улицах, вследствие чего усилится популярность локаций вблизи жилых застроек. При условии развития благоприятного сценария в текущем сезоне в сегменте стрит-ритейла мы увидим активное заполнение большинства центральных улиц, в особенности бизнес- и студенческих локаций», — дают прогноз аналитики Colliers.
В JLL считают, что если дальнейших серьезных ограничений не будет, то до конца года произойдет снижение доли свободных помещений с 15% до 13%. Негативный сценарий будет сопровождаться ростом вакантности до 16-17%. Все надежды — уже на будущий год.
«В 2022 году мы увидим уменьшение доли свободных помещений. Также в определенных, наиболее востребованных локациях, таких как, к примеру, Патриаршие пруды или Большая Дмитровка, и на определенных отрезках улиц с наилучшим трафиком ожидается рост арендных ставок в 2022 году. В локациях, пользующихся меньшим спросом, рост ставок аренды начнется с 2023 года», — прогнозирует Владислав Фадеев.