Цивилизация
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента Москвы по итогам августа составила 249 тыс. 610 руб. за кв. м, подсчитали аналитики риелторской компании «Метриум». По их данным, в августе в большинстве округов наблюдалось снижение цен. В то же время предложение на рынке Москвы увеличилось на 30%, как и еще в 35 регионах, по данным первого вице-премьера Марата Хуснуллина. Увеличение предложения не могло не сказаться благоприятно на стоимости «квадратов».
«В массовом сегменте «старой» Москвы рост цен остановился и текущее состояние рынка можно описать как «ребалансировку», — комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Снижение цен по округам обуславливается не массовым снижением цен на жилье в данных локациях, а структурными особенностями самого предложения в них, объясняют аналитики. Во-первых, выросла доля предложения на начальной стадии готовности (почти на 6%, до 44,9% от всей экспозиции). Во-вторых, отмечается вымывание квартир небольших форматов с более высокой ценой квадратного метра, но с меньшим бюджетом предложения.
«Застройщики формируют структуру экспозиции с учетом спроса, делая акцент в новых объемах на наиболее компактных и доступных квартирах в экспозиции, но при этом на рынке плавно начинают накапливаться нераспроданные объемы крупных квартир», — отмечает Коркка. Например, в СЗАО доли трехкомнатных и многокомнатных квартир составляют 25% и 3%.
Это следствие изменения программы льготной ипотеки с 1 июля, когда доступный лимит по кредитам со льготной ставкой снизился в 4 раза, до 3 млн рублей: бюджет покупки стал неподъемным для большого числа потенциальных заемщиков, а доля льготной семейной ипотеки в общем числе сделок невелика: в структуре ипотечных продаж такие сделки занимают не более 20%, приводят данные в «ИНКОМ-Недвижимости».
Чтобы поддержать спрос, не сильно снижая цены, застройщики увеличивают ассортимент и доступные варианты квартир, предпочтительно самых ходовых — от студий до небольших «двушек» (которых в новом объеме почти 80%, по данным «Метриума»). Кроме того, клиентам может предоставляться дисконт. В ряде проектов девелоперы снижают размер первоначального взноса и привлекают другими преференциями.
«Сегодня скидки предлагаются в 21% проектов старой Москвы, на присоединенных территориях — в 29%, в Московской области приобрести жилье с дисконтом можно в 37% новостроек. Средний уровень скидок сейчас составляет 5% на территориях старой и Новой Москвы, в Подмосковье – 8%», — пояснил «Газете.Ru» руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Однако дальнейшее давление на спрос будет оказывать повышение ставок по ипотеке вслед за ключевой ставкой Банка России (заседание состоится 10 сентября). По данным «ДОМ.РФ», в августе средневзвешенная ипотечная ставка на первичном рынке топ-15 банков составила 8,37%.
Раньше рост ключевой ставки приводил к опережающему удорожанию ипотеки — в этом году пока это не так. Кредитные организации, будучи глубоко интегрированными в рынок жилья в эпоху эскроу-счетов, стараются не допустить быстрого удорожания кредитов и еще большего сжатия спроса.
В конце августа глава Сбербанка Герман Греф прогнозировал, что цены на жилье «припадут» в ближайшее время. Гендиректор «ДОМ.РФ» Виталий Мутко также рассчитывает на стабилизацию за счет балансировки спроса и предложения на рынке.
Несмотря на откат показателей — и по доступному объему предложения, и по количеству ипотечных сделок, и по ставкам — к уровню 2020 года, напрямую ситуацию сравнивать все же нельзя, считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его мнению, важным отличием является большая вовлеченность банков в жизнь первичного рынка.
«Отсюда и множество рекламных кампаний с условиями «на рекламном плакате» ниже, чем процент по ключевой ставке ЦБ. Это смягчает последствия решений финансового регулятора для покупателей и для отрасли в целом. Кроме того, льготная ипотека версии 2021 года остается актуальной в регионах», — говорит Алексей Попов.
Сколько стоят квартиры в новостройках Москвы
Бюджет предложения начал плавно снижаться из-за уменьшения средней площади квартиры, находящейся в экспозиции. Средний показатель на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,72 млн руб. (-1,4% за прошедший месяц). Снижение бюджетов за прошедший месяц отмечено во всех типологиях:
– студии – 7,36 млн руб. (-1,4%);
– однокомнатные – 10,48 млн руб. (-2,8%);
– двухкомнатные – 14,20 млн руб. (-3,2%);
– трехкомнатные – 18,82 млн руб. (-4,1%);
– многокомнатные – 25,77 млн руб. (-3,5%).
В августе доля квартир с отделкой составила рекордные 71,3% (+9,8 п.п.), так как почти весь новый объем предложения вышедших квартир предусматривает готовый ремонт от застройщика. Девелоперы ориентируются на запросы клиентов: покупатели могут практически сразу въехать в новое жилье или же начать отбивать инвестиции, сдавая квартиры в аренду.
