Цивилизация
Площадь квартир, покупаемых в Московском регионе, становится с каждым годом все меньше. Это уже оформившийся тренд, считают в компании «Метриум». «В наиболее востребованном массовом сегменте минимальный метраж снизился более чем наполовину. С 29,6 кв. м. в 2012 году до 14,5 кв. м в 2021 году или на 51%», — подсчитали в компании.
Это данные в среднем по рынку недвижимости.
Но еще в допандемийном 2019 году на рынке экспонировалась (и была оперативно продана) квартира антирекордной площади — 11,9 кв. м.
Сейчас такие квартиры, даже чуть меньшей площади, уже не являются чем-то уникальным. Как отмечают опрошенные «Газетой.Ru» эксперты, Москва скоро будет, как Париж. В том смысле, что именно французская столица держит пальму первенства по очень дорогому, но при этом самому малогабаритному жилью. Это когда мойка, душевая кабина и унитаз находятся в каморке размером в 8-10 кв. м. Окна нет, а выбраться наружу можно только если сложить кровать и прислонить ее к стене.
«Тренд на микро-жилье наблюдается везде, во всех больших городах и не обязательно в столицах. Не только в Париже. Но и в Берлине, Барселоне, Мюнхене, Пекине, Лиссабоне…» — уточняет партнер Savills в России Ирина Мошева.
В крупнейшем испанском городе Барселона и в целом в Каталонии в 2021 официально снизили стандарты по приобретению в собственность минимальной площади квартир. Теперь она может быть до 24 кв. м, ранее не могла быть меньше 34 кв. м. «В ближайшие годы в этом регионе, в первую очередь, в Барселоне, мы прогнозируем бум строительства микро-жилья и коливингов», — сказала Мошева.
Московские каморки просторнее парижских
«В России похожий тренд риэлторы начали фиксировать с кризисного 2014 года, после перехода Крыма в состав России и объявления санкций Запада», — говорит, управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Тогда рубль обвалился к основным валютам, заметно упала платежеспособность населения и потенциальные покупатели были вынуждены искать совсем бюджетные варианты, в том числе и меньшей площади.
«Предложение квартир площадью менее 15 кв. м еще в середине 2016 года исчислялось примерно тремя сотнями лотов», — напоминает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Сейчас, по ее данным, в новостройках Москвы в старых ее границах на экспозиции находится 8,8-8,9 тыс. квартир и апартаментов площадью до 20 кв. м. «Малогабаритные квартиры присутствуют в 107 корпусах 58 проектов. Пять лет назад их было 3,7-3,8 тыс. То есть по числу лотов этот формат жилья увеличил свою долю в 2,36 раза за пять лет, покупатель, что называется, распробовал этот тип жилья», — считает Доброхотова.
В Японии пошли дальше и построили капсульный дом — на 140 капсул, площадь каждой — по 10 кв. м. Это было еще в 1972 году, отмечает руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
«До массовых застроек капсульными домами Москва еще не скоро дойдет. Но если государство не будет влиять на увеличение предложения, если доходы населения продолжат падать, а цены на основные строительные материалы продолжат расти непомерными темпами, как сейчас, то мини-форматов в массовом количестве мы можем дождаться в течении пяти лет», — прогнозирует Зайцев.
По данным bnMap.pro, доля квартир и студий в категории «менее 20 кв. м» составляет сейчас на российском рынке 3-4%. В первом квартале 2021 года этот формат подрос до 5%, и это произошло впервые.
«Конечно, спрос на такое жилье есть. Небольшой бюджет покупки за счет маленькой площади даже при высокой цене квадратного метра – критерий выбора для многих покупателей в Москве. Недвижимость в столице всегда была и остается востребованным продуктом, а студия помогает удовлетворить данную потребность с меньшими затратами. Особенно актуально это стало в период льготной ипотеки», — говорит директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
По данным Knight Frank, микрожилье представляют небольшую долю предложения – не более 3%, минимальные значения площадей в одной квартире при этом находятся на уровне 25-26 кв. м.
Она считает, что целевая аудитория у такого формата достаточно широкая. Это инвесторы, планирующие перепродажу или аренду, либо просто сохранение средств в недвижимости. Это и молодые люди или семьи, начинающие жить отдельно от родителей. Покупатели из регионов, приобретающие студию для студента рядом с вузом. Региональные начальники и бизнесмены, периодически бывающие в Москве по делам, добавляет Широкова из Knight Frank.
Иметь студию в центре города удобно тем, чья большая семья живет в загородном доме или таунхаусе, откуда ездить на работу каждый день утомительно, добавляет Доброхотова из «БЕСТ-Новострой». «Студийные форматы также подходят тем, у кого много командировок, или просто работа связана с постоянными разъездами — например, авиационному персоналу», — говорит Доброхотова.
И конечно же, в таком скромном формате заинтересованы потребители с ограниченным бюджетом, в том числе из российских регионов. «Популярны такие лоты и для инвесторов: на студию небольшого размера практически всегда найдется арендатор или покупатель», — заключает Коркка из «Метриум».
Проник и в премиум
Даже в премиум-классе появляются проекты, состоящие практически только из студий, но это скорее исключение из правил и практики рынка, считает Широкова из Knight Frank.
Сокращение метража жилой недвижимости обусловлено не только повышением цен, но и рациональным подходом, когда потребителю не нужны лишние и неиспользуемые площади, прямо влияющие на размер как ипотечных, так и коммунальных платежей, отмечает Коркка из «Метриум». Причем это замечание касается и российского рынка недвижимости и европейского. «Оптимизация расходов, безусловно, будет способствовать росту доли небольших студий в России и, в частности, на рынке столичного региона», — говорит Коркка.
«По итогам первого полугодия 2021 года в новостройках Москвы (с учетом ТиНАО) было заключено на 104% больше договоров долевого участия на квартиры площадью до 30 кв. м, чем за аналогичный период прошлого года и на 60% больше, чем в первом полугодии 2019 года», — говорит эксперт «Метриум» Коркка, добавляя, что все-таки маловероятно, что на столичном рынке жилья будет представлен значительный объем вариантов, подобных парижским.
«Учитывая европейскую практику и востребованность формата на рынке, можно ожидать некоторого снижения площадей студий, но в то же время застройщики как правило стараются создавать продукт, комфортный для проживания, без ухода в крайние значения», — говорит Широкова из Knight Frank.
В «Метриум» уточняют, что норма 18 кв. м на человека — учетная, она носит рекомендательный характер, власти используют ее для расчета численности населения в проектируемом ЖК (и обеспеченности социальной инфраструктурой), при реализации социальных программ государства (реновация и переселение из аварийного жилья). Но в законодательстве нет прямого запрета на строительство и продажу квартир площадью меньше, чем 18 кв. м. Если жилище соответствует всем требованиям, предъявляемым к жилому помещению, то оно может быть продано. При этом существует свод правил (СП 54.13330.2011), который определяет минимальную площадь жилой комнаты в многоквартирном доме — 8 кв. м. Меньше нельзя.
