Цивилизация
Россияне стали проявлять повышенный интерес к коммерческим площадям, рассказали опрошенные «Газетой.Ru» участники рынка недвижимости. Спрос на такие помещения за последний год вырос до 30%, сообщил «Известиям» руководитель направления коммерческой недвижимости компании «Этажи» Антон Лескин.
Расположенные небольшие помещения на первых этажах домов стали доступнее. В последние полгода скидки на такие площади могли доходить до 20–25%, при этом объем их предложения увеличился, рассказал Лескин. По его словам, в целом спрос на небольшие торговые помещения (60–90 кв. м) на первых этажах домов за последний год вырос на 25–30%, на маленькие офисы (30–50 кв. м) — на 10–15%.
При этом он обратил внимание не тот факт, что среди покупателей помещений стрит-ритейла стало больше обычных людей — по данным Лескина, сегодня их доля составляет 80%.
«Коммерческая недвижимость стала доступнее для массового покупателя, теперь в такие «квадраты» вкладываются и пенсионеры, и молодые люди до 35 лет. Еще несколько лет назад на рынке был небольшой объем предложения бюджетных вариантов, со временем сегмент наполнился новыми и доступными объектами», — отметил эксперт.
Тенденция роста спроса на небольшие торговые помещения действительно прослеживается, соглашается директор направления стрит-ритейла Knight Frank Ирина Козина. В компании наблюдают прирост инвесторов в сегменте стрит-ритейла, и объясняют это тем, что это прекрасный альтернативный инструмент инвестиций с прогнозируемой доходностью, которая в таких объектах превышает привычные для всех ставки банков по депозитам и может достигать до 14% годовых.
«Рост спроса на помещения на первых этажах вызван тем, что в результате увеличения цен на квартиры доходность от сдачи объектов в аренду или с точки зрения роста стоимости стала выглядеть менее привлекательно, так как этот показатель приближается к доходности банковских депозитов»,
— поясняет партнер Colliers International Станислав Бибик. По его оценке, доходность коммерческих помещений на первых этажах составляет 10-12% годовых в рублях, доходность от сдачи квартир в аренду — 4-5%.
«При этом здесь возникает вопрос стабильности арендного потока, так как арендатор площадей в стрит-ритейле более стабилен, чем квартиросъемщик. В этой связи часть инвесторов, которые вкладывали средства в покупку квартир, в прошлом году переориентировались на помещения стрит-ритейл», — указывает эксперт. При этом он замечает, что это перераспределение не является драматичным — в основном в этот сегмент перешли инвесторы со средним чеком от 10 до 30 млн рублей.
Рост объема предложения Станислав Бибик объясняет тем, что выросли темпы нового строительства в результате благоприятной конъюнктуры на рынке жилья и поддержки государства. Новые жилые комплексы предполагают наличие коммерческих помещений на первых этажах, которые и пополнили объем предложения. Рост предложения активизировал спрос, и более инвестиционно привлекательные варианты заинтересовали новую аудиторию, рассуждает эксперт.
Если говорить о центральных локациях, ввиду сохранения спроса со стороны инвесторов и ограниченности предложения качественных коммерческих помещений формата стрит-ритейл, в Knight Frank допускают рост цен в некой временной перспективе. По данным Colliers International, к настоящему моменту цены на помещения на первых этажах остались на уровне 2019 года с небольшой коррекцией на 10% вниз в рублях, поскольку сейчас арендаторы не могут поддерживать темпы продаж в целом по рынку как в предыдущие годы.
При этом Ирина Козина отмечает, что пандемия оказала неоднозначное влияние на стрит-ритейл – больше всего пострадали пешеходные и транспортно-пешеходные улицы, на которых был сосредоточен туристический и бизнес-трафик, а профиль арендаторов был преимущественно представлен предприятиями общепита и магазинами непродовольственных товаров (одежда, обувь и прочее).
«Однако, в силу тех же ограничений, вырос трафик у арендаторов коммерческих помещений, расположенных в спальных районах и находящихся на минимальном расстоянии от потребителя: супермаркеты и специализированные магазины продуктов, аптеки, товары для дома. Также в спальных районах вырос спрос на коворкинги, связанный с переводом значительного количества сотрудников офисов на удаленный режим работы»,
— замечает эксперт.
Тот же фактор в росте интереса к такого рода торговым площадям видит директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse Елена Малиновская. По ее мнению, пандемия и вызванные ею изменения в работе и жизни значительно подогревают эту нишу.
«Если говорить о небольших «зонах для работы» на первых этажах жилых комплексов, я вижу хорошую перспективу данных проектов, поскольку сейчас многие компании уже анонсировали решение о постоянном переводе сотрудников на полную или частичную удаленку. Опыт, который мы получили в минувшем году, показывает, что оборудовать в квартире полноценное рабочее место трудно, поэтому «рабочие станции» в крупных жилых комплексах, думаю, будут востребованы», — полагает эксперт.
По той же причине Малиновская считает, что небольшие торговые помещения на первых этажах жилых зданий тоже имеют хорошую перспективу. Она отмечает, что сейчас мы наблюдаем глобальный тренд на децентрализацию — вследствие пандемии многие стараются избегать мега-моллов и большого скопления людей в них, предпочитая шоппинг в непосредственной близости от места своего проживания. Развитие служб доставки гипермаркетов позволяет совершать крупные закупки онлайн, а по надобности докупать что-то в близлежащих магазинах.
«Стрит-ритейл демонстрировал хорошие показатели доходности до пандемии, и несмотря на временное падение в настоящее время, специфика данного сегмента рынка такова, что он первым начинает выход из кризиса. Успешность таких проектов во многом зависит от конкретной локации и наличия хорошего пешеходного трафика», — резюмирует эксперт.
