Цивилизация
Аналитики «Сбербанка» сообщили о «перегреве» на рынке жилья. По данным SberIndex.ru, стоимость квадратного метра в среднем по стране за июль-август 2020 года выросла на 3%. На первичном рынке рост достигает 6,2%. Среди лидеров по приросту цен год к году туристические регионы: Хабаровский край (18,9%), Калининградская область (18,0%), Республика Алтай (17,6%).
Такую динамику аналитики связывают с отложенным спросом, а также с мерами поддержки, принятыми во время пандемии. В первую очередь, это программа льготной ипотеки для покупки жилья в новостройках под 6,5%. Так, количество выданных ипотечных кредитов год к году выросло на 44%,
подсчитали в SberIndex.ru.
Если как «перегрев» рассматривать опережающий динамику доходов рост цен, то такая проблема действительно есть, говорит «Газете.Ru» управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. При этом она отмечает, что эта проблема не отраслевая: слабый спрос — это общая проблема для всей экономики.
«Перегрев рынка — это весьма расплывчатое понятие. Спрос на новостройки резко возрос в июле-августе, и это скорее компенсационный рост, поскольку в апреле-мае продажи фактически остановились. О перегреве можно будет говорить, когда спрос на недвижимость будет расти устойчиво высокими темпами не несколько месяцев, а несколько лет подряд, как это было во всем мире в 2000-е годы», — поясняет Литинецкая, добавляя, что тогда перегрев будет возможен из-за высокой доли кредитования в ВВП.
Если программу субсидирования ипотеки продлят, жилищно-строительная отрасль и экономика в целом только выиграют, уверен совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Он напоминает, что период с октября по декабрь — самый активный на рынке жилья.
«Если субсидирование еще будет действовать, жилищное строительство получит очень мощный приток средств, которые позволят вывести отрасль на новый уровень в плане объемов строительства, а именно их повышение заложено в национальных проектах. Помимо этого, в январе-феврале всегда наступает сезонный спад, и лучше встретить это время с работающими инструментами стимулирования клиентов, чем без них», — говорит эксперт «Газете.Ru», уточняя, что в противном случае инвестиции в строительство сократятся.
По мнению Марии Литинецкой, в скором времени ставки по ипотеке на новостройки, вероятнее всего, возрастут до уровня 7-8% годовых, то есть примерно до текущей стоимости кредитования вторичного жилья или новостроек вне программы (от 7,75% и выше). В этом случае спрос сократится или темпы его роста существенно замедлятся.
«Возможно, в конце года мы еще не увидим этот негативный эффект отмены программы, но в начале 2021 года активность клиентов резко снизится на фоне слабого экономического роста, падения доходов населения и роста цен на новое жилье, который в последние два года составил порядка 25-30%»,
— предупреждает Литинецкая.
После окончания программы льготной ипотеки спроса не останется совсем, и проблема здесь не столько в повышении ставок по ипотеке на новостройки, сколько в отсутствии денежных средств у населения, обращает внимание эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
«А продление этой программы, по сути, продлит агонию — цены в любом случае будут снижаться, а искусственное завышение спроса через кредитование все равно рано или поздно приведет к увеличению ипотечных дефолтов. И это при том, что банковские вклады постепенно переводятся в недвижимость», — рассуждает собеседник «Газеты.Ru». При этом он считает, что не так важно, продлят программу льготной ипотеки или нет, поскольку в любом случае цены на недвижимость, в первую очередь в Московском регионе, ждет серьезная коррекция. По прогнозу Алексея Кричевского, наиболее реален возврат к уровням 2018 года, когда цены в Москве составляли около 165 тыс. за кв. м. по сравнению с нынешними 185 тыс., но и нельзя исключать «самого страшного для девелоперов и продавцов вторички» сценария — снижения цен на 20%.
Рынок элитной жилой недвижимости в России сейчас тоже действительно «горячий», замечает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.
«Сейчас мы наблюдаем реализацию отложенного спроса. После спада активности в I полугодии 2020 года в связи с пандемией, когда объем сделок упал на 30%, рынок восстанавливается: в настоящий момент совершается на 15-20% больше сделок, чем в I квартале», — указывает эксперт.
При этом одним из факторов, стимулирующих спрос, является дефицит предложения: на фоне продолжающейся экономической неопределенности некоторые девелоперы решили не выводить объекты на рынок, а другие отложили ввод на следующий год. Другим стимулирующим фактором является стремление многих клиентов сохранить деньги, вложив их в качественную недвижимость,
рассказывает Соловьев «Газете.Ru».
По мнению эксперта, несмотря на колебания курса, российский рынок недвижимости остается стабильным с точки зрения ценообразования, т.к. ориентирован на рубль. Однако в целом до конца 2020 года в консалтинговом агентстве прогнозируют рост цен на высокобюджетное жилье на 5-7%.
Андрей Соловьев также обращает внимание на тот факт, что спрос на ипотеку вырос и в этом сегменте. Несмотря на то, что, как правило, клиенты покупают высокобюджетную недвижимость на собственные деньги, не прибегая к помощи ипотечного кредитования, в последнее время в связи с усложнившейся экономической обстановкой некоторые покупатели берут в ипотеку, к примеру, часть суммы — 20-30%. Если говорить о доле ипотечных сделок, в настоящее время в премиум-классе их около 20%, а в сегменте де-люкс – до 5% от общего объема.
