Цивилизация
По итогам мая отечественный рынок новостроек обвалился почти в два раза: по данным Росреестра (есть в распоряжении «Газеты.Ru»), по стране зарегистрировали только 35,5 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) против 66,3 тыс. за тот же период годом ранее.
Сократились и продажи вторичного жилья. За прошлый месяц в годовой динамике они упали на 22% — до 182,7 тыс. сделок по статистике Росреестра. За тот же период ведомство зарегистрировало 163,9 тыс. ипотечных договоров, что на 26% ниже результата мая 2019 года.
Итоги «карантинных» месяцев, действительно, показывают снижение объема зарегистрированных ДДУ и договоров на вторичном рынке примерно в два раза относительно прошлогодних показателей, соглашается директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Основной вклад в эту ситуацию, по ее словам, вносили именно технические ограничения — в первую очередь, в работе Росреестра, и режим самоизоляции.
«Сокращение объема сделок в мае на первичном рынке жилой недвижимости было вызвано, в первую очередь, существенными ограничениями, связанными с введением режима самоизоляции и изменением привычного образа работы МФЦ и Росреестра», — подтверждает «Газете.Ru» директор департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилл Голышев. Эксперт добавляет, что
постепенная адаптация рынка к проведению дистанционных сделок была осложнена правилами заключения ипотечных договоров, требующими очного присутствия клиента, а невозможность покупателей лично оценить объекты недвижимости спровоцировала клиентов занять выжидающую позицию.
Участники рынка в текущей ситуации во многом надеются на отложенный спрос. По предварительным оценкам управляющего директора компании «Метриум» Надежды Коркка, в июне количество сделок заметно увеличится относительно мая.
«Это произойдет за счет всплеска отложенного спроса: сейчас сделки заключают покупатели, которые планировали покупку еще до карантина или приняли решение во время него. Однако количество новых клиентов невелико: в ситуации неопределенности люди с осторожностью относятся к крупным покупкам», — объясняет Надежда Коркка. Согласно ее предположениям,
всплеск спроса будет непродолжительным – не более двух месяцев, и на смену ему придет стагнация: до конца года количество сделок будет колебаться примерно на одном уровне. В результате по итогам 2020 года спрос может сократиться на 20-30% по сравнению с 2019 годом,
— прогнозирует эксперт.
Ольга Широкова отмечает, что определенный объем спроса действительно накоплен, но на сколько его хватит — покажут дальнейшие результаты «некарантинных» месяцев. По прогнозам Knight Frank, годовое снижение объемов спроса на российском рынке новостроек составит 15-20%.
При этом эксперты отмечают, что несмотря на общее падение количества сделок с участием ипотечных договоров, их доля растет, и в текущей ситуации доступная ипотека является основным инструментом поддержания спроса.
Надежда Коркка обращает внимание на то, что в мае на столичном рынке недвижимости доля ипотечных договоров выросла сразу на 10 п.п. и достигла 64%.
«То есть две трети квартир приобретались с привлечением жилищного кредита», — объясняет эксперт, добавляя, что эффективность этой меры лишь отчасти сглаживает падение спроса и действительно ограничена падением платежеспособности населения, вероятностью наступления второй волны эпидемии.
Льготная ипотека на текущий момент остается фактически единственным реальным драйвером поддержки строительной отрасли, соглашается эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский, отмечая, что льготных жилищных кредитов выдано уже порядка 40 тыс. на сумму более 100 млрд рублей.
«Другое дело, что процент отказов растет пропорционально снижению ипотечной и ключевой ставок – несколько топовых банков отчитались об отказах в кредите более чем половине заемщиков. И после сегодняшнего снижения ставки до 4,5% этот показатель будет увеличиваться и дальше»,
— обращает внимание собеседник «Газеты.Ru», предупреждая, что банки могут начать отказывать заемщикам с открытыми кредитами в других банках и долговой нагрузкой больше 30% при том, что подавляющее большинство населения отдает порядка половины своих доходов на оплату кредитов.
Алексей Кричевский прогнозирует, что ситуация на рынке вторичной недвижимости в течение текущего года будет еще сложнее.
«Учитывая отсутствие льготных условий для большинства граждан, за исключением семейных и сельских ипотечных продуктов, цены на вторичную недвижимость не выдержат конкуренции с новостройками и постепенно начнут снижаться», — объясняет эксперт, отмечая, что уже за весну цены в этом сегменте просели на 1,5-2,5% в зависимости от региона.
При этом, по данным агентства «Этажи», в сегменте загородной недвижимости наблюдается активный рост — в московском регионе количество заявок на подбор загородных домов выросло на 23%, в Санкт-Петербурге — на 20%, в Тюмени — на 32%, в Новосибирске – на 19%, в Екатеринбурге – на 17%, в Казани – на 5%.
«Что касается загородного рынка, то в основном мы действительно пока что наблюдаем рост заявок», — отмечает Ольга Широкова. Перетекания спроса с рынка квартир на рынок загородной недвижимости в Knight Frank не ожидают, но прогнозируют, что спрос на загородное жилье вырастет во всех классах. Этому способствует опыт карантинных месяцев, когда людям хотелось выехать за город и побыть на природе, объясняет «Газете.Ru» эксперт.
Изменения в структуре спроса отчетливо прослеживаются в сегменте загородной элитной недвижимости, обращает внимание Надежда Коркка.
По ее словам, если раньше покупатели выбирали в основном между столичными объектами, то сегодня квартиры конкурируют с загородными домами — причем в некоторых случаях покупатели даже отказывались от готовой сделки с квартирой в пользу покупки коттеджа.
Участник партнерской сети CBRE предполагает, что спрос на загородное жилье будет устойчивым.
«Не исключаю, что загородный элитный рынок вновь переживет расцвет после многолетнего затишья. Если высокий уровень спроса сохранится по крайней мере в течение года-полутора лет, на рынок могут вернуться крупные девелоперы с масштабными проектами поселков», — резюмирует эксперт рынка.
