Цивилизация
Потенциал снижения ставок по ипотечным кредитам исчерпан. Дальше они будут только расти, считают эксперты рынка недвижимости.
Аналитики ожидают, что 14 декабря Центробанк на фоне негативной конъюнктуры повысит ключевую ставку с текущих 7,5%.
Напомним, что в сентябре регулятор впервые за долгое время принял решение увеличить показатель на 0,25 процентных пункта до 7,5%.
Если ЦБ повысит ключевую ставку в декабре, то это скажется на фондировании у банков и, как следствие, повлияет на размер ставок по кредитам, говорит руководитель направления по развитию ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.
«Безусловно, кредитный продукт будет дорожать ввиду дальнейшего повышения учетной ставки Центробанком», — уверен эксперт «Международного финансового центра» Владимир Рожанковский.
«Как правило, банки, особенно банки с госучастием, достаточно оперативно реагируют на действия финрегулятора. Особенно это касается кредитных продуктов», — добавил собеседник издания.
Приймак предположил, что крупные банки до конца года не изменят свои ранее заявленные условия, а со следующего года отреагируют на изменения ЦБ. Скорее всего, ключевая ставка вырастет на 0,25-0,5 п.п., таким образом, средняя ставка по ипотеке у крупных банков будет 9,9%-10,5%.
«В перспективе ближайшего года можно ориентироваться на ставку в районе 10-11% годовых»,
— полагает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов.
«Уже сейчас усредненная ставка предложения для кредитов на вторичное жилье достигла для клиентов 10,21 %. Это уровень годичной давности. Тренд на повышение будет продолжаться как минимум до конца первого квартала 2019 года», — сказал «Газете.Ru» руководитель аналитического центра «Русипотеки» Сергей Гордейко. По его словам,
уже к концу года ставка может составить 10%.
Рынок ипотеки на протяжении этого года растет небывалыми темпами, о чем свидетельствует последняя статистика Банка России. За десять месяцев 2018 года выдано 1,17 млн кредитов на 2,37 трлн рублей, что на 58,2% больше прошлогоднего показателя за аналогичный период. При этом уже второй месяц подряд средняя ставка остается примерно на одном уровне — 9,4%.
По прогнозам ДОМ.РФ, объем выдачи ипотеки по итогам 2018 года достигнет 3 трлн руб., что на 50% больше прошлогоднего результата. «Средняя ставка выдачи составит 9,5%-9,7%, впервые за всю историю опустившись ниже 10% по итогам года», — говорится в материалах компании.
Но дальше результаты будут хуже.
Как ранее заметили в Центробанке, потенциал дальнейшего роста выдач ипотечных кредитов ограничен на фоне увеличения банками процентных ставок. В опубликованном на официальном сайте регулятора обзоре финансовой стабильности за второй и третий кварталы 2018 года говорится, что увеличение объемов нового кредитования было достигнуто прежде всего за счет снижения процентных ставок с 14% в 2015 году до 9,5% и увеличения их срока. Также в документе отмечается, что номинальная заработная плата и стоимость жилой недвижимости росли близкими темпами.
Гордейко предположил, что если в 2018 году рынок вырастет на более чем 57%, то в 2019 году — только на 15 %.
В Минстрое уже говорили о том, что показатели по национальному проекту «Жилье», в том числе проекту «Ипотека», «поплыли».
«Если мы с вами в национальном проекте ставили процентную ставку по ипотеке 9,5%, то мы прекрасно с вами понимаем, что вряд ли эти показатели у нас с вами будут», — предупреждал ранее министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев.
Министр заявил о том, что
у Минстроя есть предложения по новой программе субсидирования ипотеки.
Но в ведомстве «Газете.Ru» не смогли сообщить подробности инициативы.
Напомним, в 2015 и 2016 году работала программа льготной ипотеки по ставке не более 12% годовых. Субсидирование было запущено весной 2015 года, когда ставка была на пике — 14,73%. В 2016 году максимум составил 13,09%. В конце 2017 года президент России Владимир Путин инициировал запуск новой программы льготной ипотеки. Взять кредит по сниженной ставке могут семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родится второй или третий ребенок. В первом случае ставка по кредиту будет составлять 6% в течение трех лет, во втором — пять лет.
Расширение льготной программы кредитов под 6% позволит удержать спрос на прежнем уровне, полагает сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров.
«Маломальские изменения в ипотечной ставке для физлиц однозначно влияют на количество покупателей, которые пользуются этим инструментом», — говорит Дмитрий Котровский из «Опоры России».
Учитывая, что последнее время реальные доходы россиян снижались, это может серьезно ударить по спросу, а следовательно, и по объемам ввода жилья.
«Если ставки увеличатся на 1% – 1,5%, это не сильно повлияет на рынок недвижимости. Но в случае, если ставки по ипотеке вырастут до уровня 13% и выше, спрос на жилье может снизиться на 20-30%, что сильно повлияет и на объемы ввода жилья», — считает директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет.
Согласно майскому указу президента России Владимира Путина, к 2024 году необходимо возводить 120 млн квадратных метров жилья в год, обеспечить ставку на уровне не выше 8%, а также обеспечивать доступным жильем 5 млн семей.
«По нашим расчетам, чтобы выполнить майские указы, банковская ставка для застройщиков и ипотечная ставка должны быть на уровне 5-8%. Но даже если ЦБ примет решение не поднимать ее, и ставка останется на прежнем уровне, рост цен составит примерно 10%, что повлечет снижение спроса и продаж на 20-30%», — привел расчеты Назаров.
Такими темпами к 2024 году просто нельзя взять планку в 120 млн квадратных метров, напротив, есть возможность потерять текущие объемы на 10-15 млн «квадратов».
«Уже сейчас мы наблюдаем снижение объемов строительства и ввода многоэтажного жилья на фоне вынужденного ухода с рынка многих подрядчиков», — заметил управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.
Если в январе-сентябре 2018 года введено 45,5 миллиона квадратных метров жилой недвижимости, то годом ранее речь шла о 46,4 миллиона «квадратов». Пока речь идет о снижении на 2%. За два года, к январю-сентябрю 2016 года, объемы ввода уменьшились на 6,4%.
