Цивилизация
Спрос на склады в Московском регионе по итогам трех кварталов 2015 года в три раза превысил результат аналогичного периода прошлого года, свидетельствуют данные международной консалтинговой компании JLL.
Объем заключенных сделок по аренде и покупке складов составил 712 тыс. кв. м, и это рекорд за пять лет.
«Рекорд во многом стал следствием закрытия нескольких очень крупных транзакций, в частности, сделок по покупке 120 тыс. кв. м Adidas Group в PNK-Чехов 2 под собственные нужды, аренде 66 тыс. кв. м в логопарке «Софьино» крупным продуктовым ритейлером X5 Retail Group и аренде 45 тыс. кв. м в «Индустриальном парке Холмогоры» международной торговой сетью Globus», — поясняет региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Петр Зарицкий.
В складском сегменте основной спрос предъявляют именно ритейлеры. По оценкам экспертов, с их участием прошло около 75% сделок в третьем квартале и более 50% всех сделок с начала года.
Всего за первые девять месяцев года было куплено и арендовано около 1 млн кв. м складских площадей, что превысило прогноз на целый год. Аналитики ожидали, что по итогам года объем сделок составит 850 тыс. кв. м. Теперь эксперты прогнозируют 1,2–1,3 млн кв. м задействованных в сделках площадей к концу года. По оценкам Colliers International, если объем сделок достигнет ожидаемых 1,3 млн кв. м, это на 27% превысит результат 2014 года.
Рекордный объем спроса привел к сокращению доли вакантных площадей, но она все равно остается достаточно высокой.
За квартал показатель снизился с 11,2 до 9,9%, по итогам года аналитики ожидают вакантность на уровне 10%. Высокий уровень вакантности в отсутствие значительного ввода новых объектов сохраняется из-за увеличения объема свободных помещений на вторичном рынке, говорят аналитики. «На увеличение объема вакантных площадей во вторичном предложении влияют два основных фактора. Во-первых, это наличие свободных помещений в новых, более современных объектах. Во-вторых — возможность арендовать качественные площади на более привлекательных условиях. Иной раз арендатору выгоднее выплатить даже штрафы за разрыв текущего договора, так как разница в ставке может покрыть эти убытки», — пояснил «Газете.Ru» Петр Зарицкий.
Средние ставки аренды в классе А в третьем квартале снизились с 4,3 тыс. до 4 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Ставки значительно различаются в зависимости от конкретного объекта и его местоположения, максимальные находятся на уровне 4,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год против 5 тыс. руб. по итогам прошлого квартала.
«Вопреки сложной экономической ситуации и ослаблению рубля, рынок складской недвижимости оказался более стабильным и активным, чем офисный и торговый сегменты. Сейчас арендаторы и покупатели могут получить существенную выгоду от заключения сделок, более того многие компании рассматривают склады как хорошую инвестицию на перспективу. В следующем году мы прогнозируем меньшую активность, так как девелоперы откладывают многие проекты спекулятивного строительства и нацелены в основном на формат built-to-suit», — говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International в России Александра Селезнева. Схема built-to-suit предполагает строительство объекта для конкретного клиента, в соответствии с его требованиями и особенностями бизнеса. В кризис, когда спрос прогнозировать сложно, девелоперам выгоднее строить объект, уже имея договоренности с заказчиком.
«Мы наблюдаем стабилизацию цен на самом минимальном уровне с 2007 года, что привлекательно для покупателей, и в то же время сокращение объемов нового строительства. Игроки предвидят, что в дальнейшем цена будет расти, доля готовых к въезду складских помещений будет сокращаться», — отмечает старший аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield Александр Кунцевич.
В третьем квартале в Московском регионе было введено 91 тыс. кв. м складских площадей, это на 65% меньше, чем за аналогичный период год назад. До конца года на рынок может выйти еще 300 тыс. кв. м – вполовину меньше, чем за последний квартал 2014 года. Всего за год будет введено около 1 млн кв. м складов, что на 34% меньше, чем за 2014 год. Сейчас общий объем предложения складских площадей в Московском регионе составляет 11,9 млн кв. м. По оценкам JLL, строится еще около 400 тыс. кв. м складов, которые могут выйти на рынок в 2016 году.
