Цивилизация
Идею присоединить к Москве новые территории площадью 148 тысяч гектаров Дмитрий Медведев, занимавший пост главы государства, предложил летом 2011 года. Первоначальный план предполагал переезд значительной части органов госуправления. По мнению экс-президента, такая схема позволила бы облегчить транспортную проблему, а также снизить уровень перенаселенности столицы и развить инфраструктуру.
На подготовку вариантов переезда Медведев давал меньше месяца. Срок исполнения поручения президента по подготовке плана переезда федеральных органов власти за МКАД истекал 10 июля 2012 года.
1 июля прошлого года мэр Москвы Сергей Собянин и губернатор Московской области Борис Громов после встречи с президентом объявили о плане расширить территорию Москвы в западном, юго-западном и южном направлениях. Региональные правительства согласовали переход к городу территорий, ограниченных Киевским и Варшавским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги. Москва выходит за железнодорожное кольцо и достигает сельского поселения Роговское на границе Московской и Калужской областей.
Органом управления, ответственным за развитие новых территорий, стал департамент развития новых территорий города Москвы, созданный за несколько месяцев до объединения. Его возглавил Владимир Жидкин.
«Задачи, которые перед департаментом поставили мэр Сергей Собянин и руководство городского стройкомплекса, были масштабные. Оперативно были разработаны и утверждены руководящие документы департамента, прежде всего положение и штатное расписание», — вспоминает чиновник в интервью «Газете.Ru».
Одновременно с процессом присоединения московские власти заморозили более 100 инвестиционных проектов строительства коммерческой недвижимости на присоединяемых территориях. Градостроительные планы также были пересмотрены в отношении земельных участков (ГПЗУ), которые были выданы без учета градостроительной ситуации.
По словам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, пересмотр инвестконтрактов, а также ужесточение требований к проектам и процедуры получения исходно-разрешительной документации привели к увеличению себестоимости проектов. «Застройщики привыкли перекладывать свои расходы на плечи покупателей. Соответственно,
все эти инициативы повлекли за собой повышение цен на квартиры, — заметила она. — Благое начинание правительства, скорее всего, приведет к тому, что жилье станет еще менее доступным».
До того как было объявлено об увеличении Москвы, цена на жилье в указанном районе не менялась, констатируют эксперты. По данным консалтинговой компании Blackwood, с начала 2011 года до начала лета уровень цен в новостройках на присоединяемых к городу территориях почти не менялся: прирост составлял 0,3%.
Но с июня 2012 года цены начали расти. Практически по всем жилым комплексам, расположенным в указанном районе, за лето цены выросли на 5%, по отдельным объектам — на 16—23%.
Уже к сентябрю 2011 года (4 месяца после заявлений Медведева) новостройки на присоединяемых к Москве территориях подорожали в среднем на 18%. Средняя стоимость квадратного метра в новых домах, расположенных между Киевским/Боровским и Варшавским шоссе, выросла до 75 тыс. рублей.
По подсчетам экспертов «Метриум Групп», в целом с момента присоединения новых территорий цены на жилье выросли на 20—25% относительно старого уровня, характерного для Подмосковья.
«Стоимость стройматериалов также увеличилась — на 10—15% , что немного выше инфляции. Но рост цен на жилье был связан именно с изменением статуса земли, а не с повышением стоимости строительных материалов», — объясняет Литинецкая.
Но сами девелоперы существенного увеличения цен на недвижимость не заметили. По подсчетам представителей Atlas Development, реализующей на территории «новой» Москвы два коттеджных поселка «Никольский Берег» и «Никольские Озера», стоимость готового жилья — квартир — осталась практически без изменений.
«Но резкий рост цен на землю может произойти не ранее, чем на рынок начнут выходить новые проекты, — опасается управляющий партнер компании Сергей Мусолин.
В целом девелоперы отмечают привлекательность реализации проектов на территории «новой» Москвы: по сравнению со «старой» Москвой на присоединенных округах наблюдается обилие масштабных площадок под застройку, а также превалирующее большинство предложений в сегментах «комфорт» и «эконом».
«В основном в «новой» Москве возводятся масштабные проекты, тогда как в старых границах столицы преобладает «точечная» застройка», --
говорит заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ — Недвижимость» Ольга Новикова.
«Территория «новой» Москвы сейчас привлекает застройщиков своим статусом в совокупности с более доступным уровнем цен на земельные участки, который, в свою очередь, обеспечивает им более привлекательную стоимость квартир. Кроме того, на территории «новой» Москвы большой выбор участков, различных по размеру, расположению, окружению, стадии готовности к застройке и природно-видовым характеристикам», — говорит Литинецкая.
По подсчетам эксперта, на присоединенных территориях есть возможность покупки крупных участков с последующим строительством масштабных жилых комплексов и целых микрорайонов. Тогда как в старых границах города проект, реализованный на участке площадью 10—20 га, считается масштабным.
Но инвесторы все еще заходят в «новую» Москву с высокой степенью осторожности. «При инвестировании в проекты на территории «новой» Москвы слишком высоки риски, связанные с неопределенностью последующего развития территории: на текущий момент не разработан и не принят генплан развития столицы», — признает Мусолин из Atlas Development.
По его словам, проблемы также испытывают девелоперы, реализующие проекты, находящиеся на стадии согласования: темпы реализации снижаются по причине того, что процесс оформления документов затягивается из-за смены контролирующих инстанций.
На большей части территории «новой» Москвы также до сих пор не развита инфраструктура, что требует от застройщиков дополнительных инвестиций. Исключения составляют немногие компании, которым удалось получить под застройку земли вблизи уже налаженных коммуникаций или готовящегося строительства транспортного сообщения.
«Например, жилые комплексы «Бутовские аллеи» и «Новое Бутово» строятся в непосредственной близости от станции метро «Бунинская аллея». Неподалеку от города-парка «Переделкино Ближнее» и мкр-на ««Солнцево Парк» запроектирована новая станция метро «Новопеределкино», что, несомненно, повышает их привлекательность в глазах покупателей», — констатируют в Est-a-Tet.
Впрочем, некоторые девелоперы готовы заниматься строительством дорог, чтобы обеспечить привлекательность будущих объектов. Например, компания «Мортон» согласилась частично профинансировать строительство транспортной развязки (съезды и выезды с Боровского шоссе) около микрорайона «Солнцево Парк».
Девелоперы также признают, что процесс строительства тормозят нормы, вводимые московскими властями. Например, в начале текущего года в «новой» Москве остановили строительство объектов выше 9 этажей. В отдаленных от центра районах застройка сейчас также не может превышать 3—4 этажей.
Еще одним фактором, снижающим интерес инвесторов, стал законопроект об упрощенном порядке изъятия и предоставления земельных участков на присоединенных к Москве территориях, предназначенных для размещения парламентского центра, инфраструктурных и социальных объектов.
Закон уменьшает срок, предоставляемый собственнику для заключения соглашения об изъятии, в два раза — с года до пяти месяцев.
Поправки также уточняют порядок передачи полномочий от федеральной власти Москве при строительстве объектов федерального значения, например, по резервированию земель, изъятию и предоставлению участков, распоряжению недвижимым имуществом. Средства на реализацию этих полномочий будут направляться столице в виде субвенций из федерального бюджета.
По мнению Литинецкой из «Метриум Групп», изъятие земли, скорее всего, отпугнет мелких застройщиков. «Крупные девелоперы в любом случае сумеют договориться с властями», — говорит она, добавляя, что ограничение высотности приведет к увеличению себестоимости квадратного метра в многоэтажных комплексах.
«При таком развитии событий перспективы малоэтажной застройки выглядят более чем радужно. Но если правительство начнет «закручивать гайки», например предъявлять к проектам малоэтажек определенные требования по обеспечению инфраструктурой или по части прохождения экспертизы, тогда данный сегмент потеряет свою привлекательность. Существующая сейчас разница между стоимостью жилья в многоэтажных и малоэтажных проектах, по сути, исчезнет», — констатирует Литинецкая, добавляя, что подготовительный период затянулся — девелоперы ожидали большей активности.
«Итоги подводить преждевременно: процесс присоединения земель и вызванных этим последствий для города, и для рынка недвижимости в частности, весьма растянут во времени», — соглашается заместитель генерального директора по управлению проектами «МД Групп» Олег Куринной.
По словам участников рынка, определенность в отношении развития бизнеса в «новой» Москве зависит от сроков согласования генерального плана, который планируется утвердить в 2014 году.
«У застройщиков нет возможности определиться с правилами застройки участков, получить необходимые согласования. Многие девелоперы откладывают начало реализации новых объектов по причине высоких рисков, связанных с будущим функциональным зонированием территорий. Ясность по этому вопросу наступит не ранее следующего года, когда будет рассмотрен проект генплана «новой» Москвы», — говорит Мусолин из Atlas Development.
«Привлекательность земельных участков сегодня можно оценивать только с учетом дальнейшего развития присоединенных территорий — это процесс, который займет не один год и даже, возможно, не одно десятилетие», — добавляет Куринной.
