Цивилизация
По данным аналитиков CB Richard Ellis, в первом полугодии 2008 года объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости России составлял около 1,9 миллиарда евро. Соответственно, эксперты фиксируют почти восьмикратное падение по сравнению с аналогичным периодом 2008 года.
Столь заметное падение инвестиций аналитики связывают, в первую очередь, с низкой покупательской активностью. «Продолжающийся экономический кризис в России не дает предпосылок для роста спроса на объекты коммерческой недвижимости со стороны конечных пользователей», — утверждает директор отдела инвестиций Knight Frank Евгений Семенов. Кроме того, по его мнению, у потенциальных инвесторов практически отсутствуют возможности для привлечения заемного капитала на приемлемых условиях для приобретения недвижимости.
Говоря о распределении инвестиций по странам Центральной и Восточной Европы, исследователи CB Richard Ellis утверждают, что на этом фоне дела России не так уж и плохи. Инвестиционная активность в России (249 млн евро) больше, чем в Польше (114 млн евро) и Чехии (73 млн евро).
«В Европе рынок коммерческой недвижимости давно поделен и обустроен, — утверждает Бекетов. – Например, у нас «Ашаны», «Метро», «Пятёрочка» – все развивалось на пустом месте, а в Европе эти сегменты уже давно заняты». Также идея магазинов шаговой доступности, которая у нас только набирает силу, по словам Бекетова, в Европе давно реализована.
Общий объем инвестиций на рынке недвижимости стран Центральной и Восточной Европы также сильно упал. «За первое полугодие 2009 года он составил приблизительно 560 млн евро, что на 86% и на 91% ниже объема инвестиций за вторую половину 2008 года и первую половину 2008 года соответственно», — говорится в исследовании.
По информации CB Richard Ellis, не смотря на то, что рынок значительно просел, наибольшая доля инвестиционной активности в первом полугодии 2009 года наблюдалась в офисном сегменте (48%). «В докризисное время был перебор клерков, а сейчас идёт разумная оптимизация количества сотрудников и занимаемых площадей», — объясняет Бекетов. «Компании сокращают свой персонал, поэтому помимо новых офисных зданий появляются ещё площади, которые компании сдают в субаренду или прекращают арендовать», — добавляет Руденко. А такая активность тоже учитывается.
Резкое снижение активности наблюдается в ритейле (всего 17% от общего инвестиционного оборота на рынке недвижимости). «Низкий уровень активности в сегменте ритейла может быть связан с большим объемом торговых площадей, которые наиболее сложно профинансировать в текущих рыночных условиях. Кроме того, по сравнению с офисной недвижимостью в сегменте торговой недвижимости существует большее количество различных финансовых рисков, связанных с доходом на капиталовложения», — предполагают аналитики CB Richard Ellis.
В условиях нестабильной экономической ситуации объекты ритейла, по данным отчета, являются достаточно выгодным активом. «Владельцы существующих объектов не горят желанием распродавать свои активы», — добавляют аналитики.
«Большинство сделок, которые происходили за указанное время, – это переход активов к банкам, — уточняет консультант по рынкам капитала международной консалтинговой компании в сфере недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Ольга Руденко. – Если бы в CB Richard Ellis считали только чистые инвестиционные сделки, они бы зафиксировали ещё более низкие цифры».
Вдобавок «снизившиеся цены сделали недвижимость на западноевропейских рынках относительно более привлекательной для потенциальных покупателей по сравнению с российскими активами», и инвестиционные капиталы ушли туда. «Соотношение «доходность — риски», обеспечиваемое объектами недвижимости на развитых рынках, сегодня, в условиях кризиса доверия, более приемлемо для международных инвесторов», — добавляет Семенов. Акции российских компаний также не представляют большого интереса для игроков. «За последние 6 месяцев было зафиксировано небольшое число успешных размещений акций российских компаний в области недвижимости, если они вообще были», утверждает партнер, руководитель отдела по предоставлению аудиторских услуг компаниям сектора недвижимости, PricewaterhosueCoopers в России Ричард Грегсон. Аналитик объясняет это отсутствием притока капитала для финансирования таких сделок. «Та ограниченная деятельность, которая все-таки имеет место, в основном связана с продажей проблемных активов и реструктуризацией», добавляет он.
Наконец, удручающие цифры падения рынка аналитики объясняют увеличением объемов строительства в докризисное время. «В последние годы мы активно развивали коммерческую недвижимость, надеясь на продолжающийся бурный рост торговли и производства», — поясняет независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. По его мнению, в Европе не было столь бурного роста: «там, где у нас шло увеличение на 50%, они росли только на 5%». Теперь на фоне прошлогодних успехов «отрасль стоит», добавляет Бекетов.
