Цивилизация
Красноярск сейчас считается одним из самых перспективных городов Сибири. Эксперты говорят, что сегодняшний рынок жилой недвижимости Красноярска можно назвать привлекательным для инвестирования. Так, только с декабря 2006-го по июнь 2007 года средняя цена на кв. м на первичном рынке выросла более чем на 28%. На вторичном рынке рост был чуть меньше — 25%.
В целом же за прошедший год цены на недвижимость выросли на 79%.
Более того, Счетная палата подсчитала, что цены на жилье в Красноярском крае растут быстрее, чем в других регионах России. В связи с чем еще в середине прошлого года власти решили, что цены на недвижимость в Красноярске завышены и должны расти только на уровне инфляции. Чтобы как-то сдержать рост цен, был введен мораторий на рост цен в сегменте первичного рынка. «Таким методом власти пытались сдержать бурный рост цен, наблюдавшийся в первом полугодии, — отмечает коммерческий директор франчайзинговой сети «Дом.ру» Антон Селезнев. — Однако, как показала практика, мораторий мало помог удержанию цен».
И это не удивительно. Дело в том, что рынок регулируется такими простыми понятиями, как спрос и предложение, но никак не мораториями по указке государства. А спрос в Красноярске растет в несколько раз быстрее, чем появляются новые площади на рынке, что и провоцирует увеличение стоимости жилья. Сами риэлтеры объясняют рост спроса просто — повышением доходов населения в 2006–2007 годах. Кроме того, не стоит забывать и о росте цен на стройматериалы на 66% в течение прошлого года.
Эксперты отмечают, что ситуация в городе похожа на столичную. Например, для Восточной Сибири Красноярск является одним из главных городов. Соответственно, деньги, зарабатываемые на Таймыре, люди вкладывают в недвижимость в региональной столице, поясняет Антон Селезнев.
Тем не менее растущий спрос, в свою очередь, стимулирует строителей строить больше и качественнее. Так, по официальным данным, в прошлом году в эксплуатацию было введено около 763 тыс. кв. м, что на 17% больше, чем в 2006 году. В среднем на одного жителя города было введено 0,83 квадратного метра жилой площади.
Планы на этот год весьма амбициозны — планируется ввести в эксплуатацию около 1,5 млн кв. м.
Однако, по мнению ряда экспертов, эти официальные данные завышены в среднем на 10–13%. Подобная практика завышения официальных показателей ввода жилья, с точки зрения экспертов, достаточно широко распространенна. Как пояснил управляющий партнер компании London Consulting&Management Company (LCMC) Дмитрий Золин, суть ее состоит в сдаче площадей, построенных в январе следующего года, «задним числом» и регистрации их как введенных в декабре отчетного года. «Некоторые объекты действительно начали строиться чуть раньше, чем было выдано разрешение на строительство. Ведь всем известна наша громоздкая бюрократическая система, — прокомментировал ситуацию заместитель губернатора по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Николай Глушков. — Фактически же все разрешения, естественно, получены, и в конечном итоге это пошло только на пользу срокам строительства».
В настоящее время на строительном рынке действует порядка 30 компаний, которые строят около 90 жилых объектов. Еще на 180 объектов в Красноярске выдано разрешение на строительство. В большинстве случаев застройку ведут местные компании, которые отдают предпочтение панельным домам — 66% новостроек строится по этой технологии. «При этом эти панельные дома достаточно высокого качества», — отмечает руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга МИЭЛЬ Елена Логвина.
Цены в уже готовых новостройках — 60–70 тыс. руб., а на стадии строительства эта сумма будет еще меньше — порядка 50–60 тыс. руб. При этом, по словам председателя Союза строителей Красноярского края Разима Абасова, на конец прошлого года себестоимость строительства одного квадратного метра жилой площади в краевом центре составляла 38 тыс. рублей. Для сравнения: в Москве стоимость одного квадратного метра, по данным информационно-аналитического портала IRN, составляет порядка 110 тыс. руб., а себестоимость строительства одного квадратного метра — около 25 тыс. руб.
Вторичное жилье не любит Сталина и Хрущева
Если же обратиться к вторичному рынку, то тут стоимость одного кв. м начинается от 45 тыс. Но, как подчеркивают эксперты, это минимум. Например, цена на стандартную двухкомнатную квартиру составляет порядка 65 тыс. руб. за кв. м. В среднем получается 50–60 тыс. за кв. м.
Сегодня спрос и предложение на вторичном рынке практически сравнялись, чего нельзя сказать о предыдущих годах, когда спрос на вторичное жилье значительно превышал предложение. «Еще пару лет назад количество предложений на вторичном и первичном рынке было практически одинаковым. — отмечает управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. — На сегодняшний день рынок вторичного жилья значительно превосходит первичный как по обороту, так и по количеству сделок». Самый активный сегмент вторичного жилья — это брежневские постройки (средняя цена 1 кв. м в таких домах порядка 50–55 тыс. руб.), они же пользуются наибольшим спросом, отмечает директор красноярского центра недвижимости ИЖИ Андрей Тарасичев.
А вот сталинские дома и хрущевки на сегодняшний день неликвидны и спросом не пользуются.
Одна из причин — это развитие ипотечного кредитования. Дело в том, что банки не выдают кредит на покупку квартир в таких домах, ведь в большинстве случаев они находятся в плохом, а иногда даже аварийном состоянии, пояснила руководитель пресс-службы компании CENTURY 21 Россия Ольга Строева. Поэтому при среднем сроке ипотеки в 20 лет рассматривать такую квартиру в качестве залога банки не очень хотят. Ведь, по статистике, отмечает руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга МИЭЛЬ Елена Логвина, почти каждая третья квартира на вторичном рынке приобретается через ипотечный кредит. На сегодняшний день доля ипотеки от общего рынка жилья в Красноярске составляет примерно 20–30%. На первичном рынке большая часть сделок осуществляется по договору о долевом строительстве.
Но, несмотря на это, ипотечное кредитование в Красноярском крае набирает обороты. Так, по официальным данным, в 2007 году в Красноярске было выдано займов на общую сумму более 11 млрд руб. Эксперты отмечают, что у людей появилось доверие к ипотечному кредиту. Если в 2005 году ипотекой воспользовались всего 140 семей, то в 2006 году этот показатель составил 1650, а в прошлом году было выдано уже 2070 кредитов. Увеличилось и количество банков, работающих в регионе, на сегодняшний день их порядка 30. Однако после кризиса ликвидности на ипотечном рынке в США банки были вынуждены ужесточить условия получения кредитов и повысить процентные ставки, чтобы обезопасить себя от возможности невозврата кредитов.
И, как следствие, желающих взять ипотеку в Красноярске тоже стало меньше.
Самые состоятельные граждане после покупки квартиры уже начинают задумываться о покупке загородного дома. Но, отмечают красноярские риэлтеры, стабильным спросом пользуются в основном качественные загородные дома. Новые требования к загородному коттеджу временного проживания таковы: красивый современный дом с участком или лужайкой, возможно с баней. Можно сказать, что это цивилизованный вариант дачи.
Одновременно риэлтеры отмечают и дефицит предложений на рынке: продаются либо капитальные коттеджи, либо дачи в старом понимании этого слова — с участком, засаженным грядками, и непрезентабельным домиком. А предложений для временного красивого проживания практически нет. Поэтому пока элитной недвижимостью называют только городскую недвижимость.
Эксперты считают, что через несколько лет приоритеты сместятся и в сегмент элитной недвижимости также попадут и качественные загородные дома. «Пока же ни один из существующих коттеджных поселков к элитному классу отнести нельзя, потому как даже в самом роскошном загородном особняке периодически могут возникать проблемы с электричеством и водоснабжением», — отмечает руководитель пресс-службы компании «CENTURY 21 Россия» Ольга Строева.
Более того, красноярские поселки — это отдельно стоящие дома, объединенные одним названием, но никак не единой архитектурной концепцией.
В целом же рынок жилой недвижимости Красноярска напоминает столичный в начале 2000 года — стремительно растущий спрос и недостаток предложения. Сейчас застройщики активно осваивают новые территории, которых пока еще достаточно много, вместе с тем растут и цены. Можно предположить, что в самое ближайшее время в Красноярск придут московские строители, которых пока там не так много. И тогда соотношение себестоимости и рыночной цены квадратного метра в Москве и Красноярске станет почти одинаковым.
