Цивилизация
Еще в начале года участники и эксперты рынка жилой недвижимости прогнозировали стабилизацию рынка в Москве — падение цен или их незначительный рост. Прогнозы были связаны с тем, что средняя цена предложения квадратного метра по рынку в целом в феврале вплотную приблизилась к критичной для многих покупателей отметке $2 тыс. Цена 1 кв. м в панельных домах составляла $1752, в кирпичных — $2318.
Но реальной ситуации не смог предсказать никто.
Во второй половине этого года возник ажиотажный спрос на жилую недвижимость, и темпы роста цен достигли 4–5% в месяц по сравнению с 1–1,5%, на которые традиционно каждый месяц дорожает московское жилье. По итогам года прирост стоимости квартир составил от 20 до 30% в зависимости от типа жилья.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за 2005 год жилье подорожало в среднем на 24%, рост цен на разные типы квартир составил от 15 до 30%, прирост цен в разных районах колеблется от 12 до 32%. Активнее всего, как это обычно и бывает, дорожало недорогое и наиболее ликвидное жилье — однокомнатные и двухкомнатные квартиры (29,3 и 28,8% соответственно), квартиры в панельных и кирпичных пятиэтажках, а также в других панельных домах советской застройки (от 26 до 27%).
«Однушка» в панельной хрущевке сегодня продается минимум за $70 тыс.
Специалисты компании «Миэль-Недвижимость» отмечают, что происходит сокращение количества объектов на первичном рынке недвижимости, в то время как спрос остается очень высоким и растет на 2–5% в месяц).
Это связано не только с общим ростом благосостояния российских граждан и расширением предложения ипотечных кредитов, но и с тем, что 1 апреля этого года в силу вступил закон о долевом участии в строительстве. По признанию участников строительного рынка, закон лишил их практически всех прав: покупатель получил право запросить полную страховку застройщика и в случае, если ему что-то не понравится, может в любой момент расторгнуть контракт со строительной компанией, не возмещая ущерб застройщика. Компании-застройщики большинство условий, предусмотренных законом, выполнить не сумели, поэтому строительство многих объектов было заморожено, а сроки сдачи сорваны.
«В первой половине года на рынке недвижимости наблюдалась стагнация, накопился определенный запас объектов, которые и распродавались в течение года. Поэтому заметное сокращение предложения начало ощущаться только осенью, — поясняет директор по развитию информационной системы «СканРиалти» Елена Масютина.
— Но тогда спрос уже был настолько ажиотажным, что в итоге по сравнению с январем 2005 года предложение квартир сократилось на 20–25%».
«Закон о долевом строительстве, в частности, привел к тому, что многие небольшие компании стали вытесняться с рынка — им стало труднее привлекать финансирование для строительства объектов. В результате все больше используется вексельных и других обходных схем», – признает Масютина. Многие строительные компании просто разорились, не сумев выполнить обязательства перед соинвесторами. У чиновников стройкомплекса Москвы на сегодняшний момент есть список из 304 недобросовестных строительных компаний. Примерно на половину из них заведены уголовные дела; в списке значатся такие фирмы, как «Стройндустрия», «Стройметресурс», «Уют».
Недостаток предложения новостроек поднял цены и на вторичном рынке жилья. К концу 2005 года значения индекса стоимости жилья приблизились к отметке $2,3 тыс. за квадратный метр, а уровень завышенных цен предложения достиг $2,5 тыс. за метр. Такой уровень цен представляется малодоступным даже для московского среднего класса, особенно если принять во внимание фактически полное вытеснение из столицы панельного домостроения и постоянный рост площадей квартир в монолитно-кирпичных новостройках, замечают эксперты.
Наименее ликвидное дорогое жилье подорожало меньше всего. Минимальный прирост наблюдается в сегменте многокомнатных квартир (14,7%), а также на сталинские дома (17,8%). Эксперты центра «Индикаторы рынка недвижимости» отмечают, что дорогое жилье меньше всего подвержено кризисам.
Однако специалисты компании «Миэль-Недвижимость» уверены, что рынок элитного жилья сегодня совсем не ощущает на себе падения спроса, а, напротив, находится в дефиците, в связи с чем в ближайшее время в этом сегменте произойдет заметный рост цен — на 20–25%. Пока же средняя цена квадратного метра в элитных новостройках составляет $8,3 тыс. Уравновесить спрос и предложение в будущем могут новые масштабные проекты застройки элитных микрорайонов.
На 2006 год эксперты делают крайне осторожные прогнозы. Аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости» признают, что сохранение ажиотажа на столичном рынке недвижимости в следующем году может стать поводом для развития новой стагнации или же, наоборот, серьезной кризисной ситуации.
Вполне возможно, что в следующем году дефицит также сохранится. В таком случае объем ввода строящегося жилья уменьшится еще на 25%, и некоторые успешные проекты могут подорожать на 30–50% за год. В среднем же рост цен на первичном рынке составит 2–2,5% в месяц (против 3–4% в этом году).
При этом более качественное жилье будет расти в цене теми же темпами, что и сейчас.
