Цивилизация
Банкротству доверяет все больше людей. Но до недавнего времени существовала категория должников, не решавшихся на этот шаг. Речь о заемщиках, которые добросовестно погашали ипотечный кредит, но не справлялись с другими долгами. Несмотря на отсутствие просрочек по ипотеке, при банкротстве они рисковали потерять заложенное жилье. Однако теперь ситуация должна измениться, рассказал «Газете.Ru» Егор Иванов, юрист, основатель компании «Мое Право».
По его словам, по закону в ходе взыскания долга гражданин не может лишиться единственного жилья. Но это не касается недвижимости, купленной в ипотеку: если заемщик нарушает платежные обязательства, банк вправе обратить взыскание на предмет залога.
«Поэтому до недавних пор при банкротстве такого заемщика ипотечное жилье неизбежно включалось в конкурсную массу и продавалось с торгов. Львиная доля выручки полагалась банку, выдавшему кредит, — залоговому кредитору. Жертвами ситуации оказывались не только ипотечники, перед которыми стоял выбор: тащить лямку неподъемных долгов или решиться на банкротство, но потерять жилплощадь. При своевременной выплате ипотеки банкам это тоже было некстати. Ведь сумма выручки от продажи недвижимости с торгов не всегда совпадала с их ожиданиями. Но не заявить требования в банкротный реестр они просто не могли, поскольку иначе теряли право на взыскание», — объяснил Иванов.
Первой ласточкой надежды стало Определение Верховного Суда РФ от 27.04.23. В этом деле обязательства перед залоговым кредитором исполняло третье лицо — исправно и без просрочек. Поэтому тройка судей заключила, что лишать банкрота заложенной квартиры несправедливо. Сторонам предложили заключить мировое соглашение — зафиксировать, что кредит не списывается по итогам банкротства и погашается по согласованному графику, а жилье остается у владельца.
«Этот подход вскоре подхватили суды по всей стране, осталось только закрепить его на законодательном уровне. И 8 августа Владимир Путин подписал федеральный закон», — рассказал юрист.
Этот закон предлагает два решения проблемы.
«В ходе банкротства ипотечный кредит за должника погашает третье лицо. В таком случае залоговый кредитор отзывает свои требования из реестра, а жилье исключается из конкурсной массы. Предполагается, что плательщик выдает банкроту беспроцентный заем, который тот обязан вернуть — не раньше, чем через 3 года после окончания банкротства. Разумеется, если между этими лицами сложились добрые отношения, долг может быть прощен», — пояснил Иванов.
Также в процессе банкротства должник и залоговый кредитор заключают мировое соглашение. По его условиям ипотека должна быть полностью погашена после окончания судебного процесса на первоначальных условиях.
«Выплачивать кредит может сам банкрот из доходов, которые он будет получать во время банкротства и после его завершения; третье лицо. При таком раскладе заложенная квартира исключается из конкурсной массы, а требования банка — из банкротного реестра», — подчеркнул он.
Согласия других кредиторов на заключение мирового соглашения не требуется. Они сохраняют свои требования в реестре и вправе рассчитывать на их удовлетворение по итогам реализации другого имущества банкрота. Если, конечно, оно найдется.
Однако в законе есть несколько оговорок.
«Во-первых, новые правила действуют только в отношении единственного жилья должника. Если к моменту заключения мирового соглашения заемщик нарушил график платежей по ипотеке, сторонам нужно включить в документ условия о порядке ликвидации «просрочки», — добавил юрист.
Авторы закона позаботились о кредиторах 1-й и 2-й очередей (получателей алиментов, сотрудников должника-ИП). Их требования должны быть погашены банкротом или третьим лицом. Но только в пределах 10% стоимости ипотечного жилья, ведь именно эта сумма полагалась бы им в случае его реализации.
«Закон вступит в силу в сентябре, но будет распространяться и на уже начатые дела о банкротстве, в которых предмет залога еще не реализован. Очевидно, у ряда граждан теперь действительно появится шанс сохранить столь ценное для жизни ипотечное жилье и списать другие долги», — резюмировал Иванов.
Ранее выяснилось, что россияне готовы к переплате за ЖК с охраняемой территорией до 20%.