Цивилизация
Долгосрочная и краткосрочная аренда недвижимости значительно различаются и регулируются разными нормативными актами. О сложностях при аренде недвижимости «Газете.Ru» рассказал Дмитрий Рябых, партнер юридической компании GAP.
«Долгосрочная аренда подразумевает сдачу на срок от 12 месяцев, и отношения между сторонами регулируются Гражданским кодексом РФ. Краткосрочной является любая аренда на срок менее 1 года, в том числе и посуточная аренда квартиры. Она регулируется нормативными актами на уровне субъектов РФ и муниципалитетов. Оба вида аренды не запрещаются законом, но при краткосрочной вероятность наткнуться на нарушителей выше. Это связано с нежеланием бизнеса раскрывать доходы: краткосрочная аренда предполагает большие издержки и прибыль. Чем выше доход, тем выше налоги, но издержки от такой деятельности могут не учитываться. Посуточная аренда создает трудности с наказанием при нарушении договорных обязательств или возникновении споров. Маловероятно, что залог при аренде на 1-2 дня будет сопоставим с залогом при долгосрочной аренде. Незначительность такой подстраховки не позволит полностью компенсировать ущерб, а решение проблем в суде приведет к необходимости выйти в правовое поле», — объяснил он.
По словам юриста, закон обязывает регистрировать договора долгосрочной аренды в органах Росреестра. Это требует дополнительных временных и финансовых затрат, поэтому многие арендодатели идут на законную хитрость для упрощения собственной жизни, заключая договор на 11 месяцев.
«Надо отметить, что сдача в аренду без договора встречается только на рынке квартир, для коммерческой недвижимости это неактуально. Причины нежелания выйти из теневого бизнеса можно объединить в одну: официальная деятельность рантье не приносит прибыли, но требует раскрытия финансовой отчетности и добавляет в жизнь бюрократию», — подчеркнула он.
Среди плюсов аренды «втемную»: отсутствие налогов, арендодатель может избежать выполнения обязательств перед арендатором, отсутствие затрат на регистрацию.
«У аренды «втемную» есть и множество минусов. Без договора арендодатель не сможет быть уверенным в том, что арендатор будет платить вовремя (поскольку у него не будет документального подтверждения). Также отсутствие договора не позволит взыскать компенсацию за нанесенный ущерб», — добавил эксперт.
Традиционно проблемными сторонами аренды являются четыре основных пункта.
«Первый — несоблюдение условий договора. Если одна из сторон злоупотребляет договоренностями, решить эту проблему можно только прекращением действия договора аренды с последующим разбирательством в суде. Зачастую это касается вопросов состояния недвижимости. Далее — споры о праве собственности. Встречаются случаи, когда владелец недвижимости не обладает полным правом собственности на объект, к примеру, из-за ипотеки или при наличии споров о праве владения. В таком случае арендатор может столкнуться с проблемами. Третий — расторжение договора. Условия для прекращения аренды индивидуальны и прописываются в договорах. В статьях 619 и 620 ГК РФ представлены причины, по которым договор может быть расторгнут в судебном порядке, но суда можно избежать, если грамотно подойти к подготовке договора и внимательно читать текст, подготовленный другой стороной. Четвертый — нарушение прав сторон. Арендаторы имеют определенные права, в том числе на тишину, приватность и использование имущества без вмешательства со стороны владельцев. Обычно в договоре предусматривается, как часто и на каких условиях владелец помещения может появляться в квартире. Если эти права нарушаются, арендатор может обратиться в суд для защиты своих интересов», — резюмировал Рябых.
Ранее стоимость аренды однокомнатных квартир в России обновила рекорд.