Цивилизация
Борьба с иллюзией
Выступая в нижней палате парламента, глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что регулятора беспокоит ипотека от застройщика, когда ставку якобы предлагают даже нулевую.
«Но при этом наш анализ показывает, что стоимость квартиры в таком договоре на 20-30% завышена. И часто переплата больше, чем проценты по кредиту, а продать квартиру за эти деньги на вторичном рынке уже не получится. Здесь риски и для заемщика, и для банка, который получает в залог актив по завышенной цене. Мы выработали меры по ограничению рисков в этом сегменте. Они вступят в силу в начале следующего года», — продолжила Набиуллина.
«Кредиты с формально нулевыми ставками действительно создают повышенный уровень кредитного риска. Для того, чтобы такой кредит стал интересен застройщику и банку стоимость квартиры, как правило, завышается на 15-20% и более. И если будет дефолт заемщика, то такую квартиру продать за указанную в договоре сумму не получится и долг не погасится. Часто такие кредиты выдаются еще и с минимальным первоначальным взносом, это еще более увеличивает кредитный риск. Поэтому обеспокоенность Банка России вполне понятна», — делится мнением руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
Экономист Андрей Бархота полагает, что ипотека, предоставленная по ставке, значительно ниже рыночной — это иллюзия экономии расходов домохозяйств, направляемых на обслуживание жилищных ссуд. Все недополученные процентные доходы ложатся напрямую на стоимость квартиры.
«В результате размер ежемесячного платежа по «льготным кредитам от застройщика» может быть даже выше аналогичного ипотечного кредита, взятого по рыночной ставке, но без навеса интенсивной жилищной инфляции, которая обеспечивалась экстраординарными ипотечными стимулами в последние 5 лет. В 2021 году жилищная инфляция составила порядка 30%. Вспомним, что между платежным качеством заемщика и процентной ставкой есть обратная зависимость. Чем качественнее клиент, тем ниже ставка», — сказал эксперт.
По его словам, ипотечные кредиты по околонулевой ставке нарушают эту закономерность, ставя во главу угла стабильность продажи квартир в новостройках, а не финансовое состояние клиента. В этом случае способности заемщика оценивать свои финансовые возможности на ближайшие 10-20 лет значительно снижаются, главное — успеть воспользоваться «акцией».
«Теперь представим, что цены на жилье сначала стабилизировались, а затем пошли вниз. В этом случае платежная дисциплина ипотечного заемщика снижается, поскольку растет уровень переплаты, а у банка происходит обесценение объекта залога, а значит и растет стоимость риска. В результате может сработать «эффект домино», что повлечет изменение самой экономики ипотечного кредитования, рост процентных ставок и снижение уровня одобрения, — объясняет Бархота.
Руководитель аналитического центра «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ) Максим Тутуков согласен с тем, что кредиты по околонулевым ставкам действительно рискованны для банков, так как банки в этом случае берут на баланс переоцененный актив, который сложно в существующих реалиях реализовать по завышенной цене. В то же время развитие таких околонулевых программ позволило банкам расширить собственный ипотечный портфель.
На текущий момент доля ипотечных сделок в массовом сегменте достигает 80%. Субсидированная ипотека — мощный драйвер по активизации спроса. Ее отмена не означает отмену других льготных ипотечных программ: остаются такие продукты, как льготная ипотека, которую сегодня продлили до 1 июля 2024 года, семейная, сельская, дальневосточная ипотеки, IT-ипотека, где ставки также находятся на комфортном для покупателей уровне.
Выравнивание цен
По словам Цыганова, с учетом существенной доли продаж по завышенным ценам в случае околонулевой кредитной ставки, создание условий, дестимулирующих такое кредитование, приведет к выравниванию статистики к реальным ценам, то есть укрепит тенденцию по снижению. Отсечется часть неплатежеспособных и рискованных потенциальных заемщиков, что понизит уровень спроса и также поддержит тенденцию снижения цен.
Гендиректор «Лаборатории цифровизации жилья» Кирилл Захарин напоминает, что исторически ипотечное кредитование в России было одним из самых качественных сегментов с незначительной просрочкой и уровнем дефолтности. Такая ситуация обусловлена как высокой ответственностью граждан, покупающих квартиры для улучшения жилищных условий, так и системой банковского регулирования, не позволяющих вносить дисбаланс в данный сегмент.
Такой подход опирался на основные критерии принятия решений о выдаче кредита: наличие первоначального взноса как фактора ответственного подхода и предшествующего накопления необходимых средств, умеренная доля платежа по кредиту по отношению к совокупному доходу семьи и оценочная стоимость квартиры в залоге, превышающая сумму предоставленного кредита.
Искажение этих принципов увеличивают риски прежде всего для заемщиков. Выдача ипотеки под 0% реализуется за счет выплаты банку дополнительного вознаграждения при выдаче кредита. То есть, по сути, застройщик продает квартиру со скидкой, то есть формирует разницу между декларируемой ценой и ценой сделки. Как крайний случай, при продаже такой квартиры сразу после получения кредита суммы сделки не хватит для выплаты тела кредита.
«Таким образом, происходит искажение реальных цен на рынке, искусственное сдерживание ликвидности продаваемых в настоящее время объектов и усиление дисбаланса на сегментах рынка жилья. Цены и условия для квартир под 0%, по рыночной ставке для новостроек и на вторичном рынке сильно отличаются, ограничивая перетоки покупателей и продавцов. Такая ситуация закладывает системный риск. Отказ от нулевых ставок может снизить потенциальный спрос за счет исключения сегмента покупателей, который не могут себе позволить более высокий ежемесячный платеж. Это может привести как к небольшой коррекции цен после значительного скачка в 2020–2022 годы. В то же время это не единственный фактор, влияющий на ситуацию на рынке жилья», — говорит Захарин.
Кирилл Холопик, руководитель портала ЕРЗ.РФ, отмечает, что в любом случае, льготная ипотека от застройщиков под околонулевые ставки носит временный характер.
«Либо под давлением ЦБ, либо под давлением рыночной ситуации, но как только ситуация на рынке стабилизируется – субсидируемая застройщиками ипотека перестанет функционировать», — резюмирует эксперт.