Цивилизация
Выравнивание условий
Декабрь и начало следующего года на рынке ипотеки эксперты называют традиционно высоким сезоном, так как это время принятия решений о совершении крупных покупок и улучшении жилищных условий на фоне выплаты годовых и квартальных бонусов. В этом году банки активно корректировали ставки по ипотеке на фоне экономической ситуации в стране, и конец года не стал исключением.
С 3 декабря ВТБ анонсировал повышение минимальной процентной ставки по ипотеке на готовое и строящееся жилье на 0,5 процентного пункта — до 10,9%.
До конца недели банк еще будет одобрять заявки на старых условиях.
Повышая ипотечные ставки, ВТБ лишь приводит свои условия к базовым общерыночным значениям, считает директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков.
«Стоит отметить, что ранее была увеличена трансфертная ставка, но банк тогда не отреагировал удорожанием ипотеки, а возместила затраты, отменив партнерскую скидку. Из-за этого ВТБ некоторое время получал чрезвычайно низкую прибыль, что, конечно, не устраивало акционеров», — рассказывает эксперт.
Эксперты полагают, что такой шаг банка подтолкнет и других игроков скорректировать и выровнять условия.
Редакция отправила запрос, в том числе в Сбер. На момент написания статьи ответ, планируют ли в банке в ближайшем будущем повысить проценты, не поступил. Но пока ставки без учета льготной ипотеке находятся на уровне 10,4%.
Искандер Юсупов, заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой», полагает, что многие банки повторят шаг ВТБ.
«Это в целом продиктовано поведением банков. Они, как правило, копируют первых двух основных игроков – Сбер и ВТБ, и делают условия приближенными или чуть лучше, чем у них. Также это продиктовано ситуацией в экономике», — говорит собеседник.
Предел повышения
Как отметил главный эксперт Русипотеки Сергей Гордейко, этот год не позволяет делать количественные прогнозы по ипотечным ставкам. Но тренды все-таки появились.
«Начиная с середины октября наметился тренд увеличения средней ставки (индекса). Значение перевалило за 11 % достигло 11,1 % по кредитам на вторичном рынке. В данный момент этот тренд можно назвать отсутствием снижения», — сказал эксперт.
По его мнению, если и есть рост, то вялотекущий. Такая ситуация может сохраниться и дальше. С точки зрения заемщика, можно рассчитывать на отсутствие резких движений со стороны банков. Другими словами, в каждый момент времени можно найти подходящую савку по нынешним временам. Если ситуация не будет резко меняться, то тренд вялого роста или не снижения может продлиться до марта до средних значений 12 %.
«Ставки по ипотеке находятся в противофазе с рыночной стоимостью жилищных активов. При коррекции цен на жилье растет стоимость ипотечных кредитов, так как в случае долгосрочного тренда снижения цен на жильё, падает стоимость залога у банка, а значит ухудшается сама экономика этого продукта для кредиторов. В то же время банки будут стремиться повышать ставки по ипотечным программам аккуратно и не столь заметно, фиксируя, например, ставки по партнерским программам по новостройкам, но показывая более существенный рост ставок на вторичном рынке», — полагает экономист Андрей Бархота.
По его словам, рост ставок на 1-2 процентных пункта в краткосрочном периоде не должен повлиять на траекторию выдач ипотечных кредитов.
Веселков из компании «Метриум» отмечает, что действующие ставки ведущих банков полностью соответствуют рыночной конъюнктуре. Каждая кредитная организация выстраивает финансовую модель таким образом, чтобы достигать положительной дельты между доходами и расходами. Исходя из ключевой ставки 7,5% и ставок по вкладам порядка 8-8,5%, ставки по ипотечным кредитам от 11% выглядят вполне оправданными. При этом банки также учитывают уровень дебиторской задолженности.
Рынок в ожидании
Рост ставок обусловлен рисками, связанными с частичной мобилизацией, делится мнением Веселков. Окончание программы льготной ипотеки, которая была запущена весной 2020 года, приведет к снижению покупательской активности.
Банкам нужно будет искать новые способы привлечения клиентов, а высокие ставки по кредитам этому явно не способствуют.
«Ставки у банков будут расти в двух случаях — при отмене льготной ипотеке и повышении ключевой ставки (что уже было анонсировано). Однако слишком существенного повышения, например, до 12%, мы не прогнозируем, так как это заставит клиентов подстраиваться под реалии исключительно льготной ипотеки, а застройщиков — «подгонять» бюджет квартир под льготные условия», — высказывается о ситуации коммерческий директор девелоперской компании «Мармакс» Валерия Русакова.
Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» отмечает, что ипотечная ставка может продолжить расти по целому ряду причин. Например, таким способом регулируется стоимость жилья, недополученная прибыль за счёт выкупа ставок застройщиками и роста среднего срока кредита, происходит ориентация на госпрограммы и освоение бюджета.
Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин считает, что на рынке есть предчувствие определенных событий, в том числе повышения ключевой ставки Банком России.
«Банки, возможно, чувствуют вероятность и готовятся к повышению», — добавляет он.
В компании «Первый Трест» уверены, что любой рост ипотечной ставки приведет к просадке отрасли недвижимости.