Цивилизация
Реализация КРТ стала возможна несколько лет назад, когда в 2017 году были внесены соответствующие изменения в Градостроительный кодекс РФ. Это открыло новые возможности для привлечения инвесторов и позволило простимулировать их вложения и участие в крупных проектах города.
«Комплексное развитие территорий – это эффективный механизм по распоряжению ресурсами города. Он позволяет решить сразу несколько задач: освоить заброшенные земли, предоставить крупным инвесторам площади для работы и развития. И, безусловно, обеспечить горожан новыми рабочими местами и качественной инфраструктурой», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
Как отметил заммэра, проекты КРТ в столице объединили в программу «Индустриальные кварталы» в этом году. Но сначала в городе провели комплексный анализ промышленных территорий города, чтобы выделить наиболее перспективные районы для развития и переформатирования. По итогам этой инвентаризации было выявлено почти 2 тысячи гектаров бывших промзон, которые могут быть преобразованы по механизму комплексного развития территорий. «В Москве свободных участков почти не осталось, поэтому «Индустриальные кварталы» — это, вероятнее всего, последняя возможность девелоперов и компаний стать участниками крупных инвестпроектов в столице», - заявил Ефимов.
Директор по территориальному планированию Градостроительного института пространственного моделирования городов «Гипрогорпроект» Владимир Трояновский с этим согласен и считает, что программа комплексного развития территорий Москвы своевременна и оправдана.
«Города России исчерпали резервы экстенсивного развития, свободных территорий уже не осталось, и теперь главные драйверы — зоны компактного расположения аварийного жилья, а также бывшие промышленные территории с устаревшими неконкурентоспособными производствами. Объективно, общественный запрос на трансформацию бывших промзон очень высокий», — сказал он.
Преобразование заброшенных промышленных зон является распространенной практикой по всему миру. Она позволила многим городам открыть в себе новый потенциал, пережить «второе экономическое рождение», привлечь ресурсы, в том числе интеллектуальные и дать новый импульс старым территориям. Например, город Дармштадт на юго-востоке Германии. С 2017 года это место считается региональным IT-центром страны. На больших площадях власти города при участии инвесторов провели масштабную реновацию земель: старые закрывшиеся предприятия были выведены из оборота, а на их месте построены новые корпуса и лаборатории современных компаний, где сегодня трудятся сотни специалистов. Примечательно и то, что вокруг научного микрорайона закипела жизнь, были приведены в порядок и соседние улицы, здания и инфраструктура.
Еще один пример - производственный британский Ливерпуль, наполненный в свое время заводами, фабриками и строительными площадками, сегодня представляет собой островок креатива. Вместо устаревших предприятий, которые давно закрылись, там сделали музей современного искусства, креативный кластер с местами для досуга, работы и покупок.
Перспективные проекты
По оценкам города, реализация проекта «Индустриальные кварталы» привлечет в городскую экономику порядка 7 трлн рублей частных инвестиций. Важно, что программа предполагает концепцию сбалансированного развития города: на месте бывших, уже не работающих заводов и фабрик, будут строить и новые технологичные производства, и деловые центры, и жилые кварталы. Кстати, под компактные и экологичные производственные компании определено 10 миллионов кв. метров площадей, еще 9 миллионов кв. метров отдадут под жилые дома. Это позволит горожанам жить и работать в одном районе, сократит маятниковую миграцию.
Благодаря «Индустриальным кварталам» в Москве появятся десятки школ и поликлиник, оздоровительные и спортивные центры, магазины и офисы. Всего по итогам реализации программы в столице появится порядка 500 тысяч рабочих мест.
Октябрьское поле
Предоставлено Комплексом экономической политики и имущественно-земельных отношений Правительства МосквыПо словам управляющего партнера STONE HEDGE Анастасии Малковой, польза от такого комплексного подхода к развитию территорий для горожан очевидна.
«Преображается ландшафт, создается новая инфраструктура, в сложившиеся жилые районы интегрируется коммерческая недвижимость и места приложения труда, стимулируется развитие транспортной сети. Таким образом, на ранее выключенных из жизни города территориях, создаются новые точки притяжения, преображается окружение и поднимается социальный статус района». Кроме того, крупные бизнес-центры сегодня активно интегрируются в сложившиеся и динамично развивающиеся жилые кварталы. «Одним из примеров такого развития городской среды стал наш бизнес-центр класса А STONE Савеловская, который появится в шаговой доступности от метро «Савеловская». Помимо работы для жителей района благодаря бизнес-центру появятся новые объекты локальной инфраструктуры», — рассказала Малкова.
Инициатива приветствуется
В рамках программы должно появиться не менее 130 новых индустриальных кварталов. Запустить работу в бывших промышленных зонах можно несколькими способами: либо по инициативе Правительства Москвы, либо по обращению собственников простаивающих территорий.
В первом случае власти города разрабатывают проект будущего микрорайона, а затем предлагают его воплощение действующим собственникам. Если те не готовы проводить редевелопмент, то право реализации выставят на торги, либо проект будет реализован городом. В случае торгов инвестор, предложивший лучшую цену, будет реализовывать проект.
Сегодня инвесторы активно участвуют в таких аукционах и готовы бороться до последнего, чтобы получить право на реализацию проекта. Так, совсем недавно прошли торги по выбору инвестора для преобразования бывшей промзоны «Алтуфьевское шоссе», которые продолжались 20 часов, а финальная сумма выкупа права на проект составила более 3,2 млрд рублей. Как отмечает заммэра по экономике Москвы Владимир Ефимов, в аукционе принимали участие не только московские, но и региональные застройщики: «Это говорит о том, что бизнес готов участвовать в проектах комплексного развития территорий, и у этих площадок огромный инвестиционный потенциал». В результате реализации проекта, в заброшенной бывшей промзоне «Алтуфьевское шоссе» появится современный квартал с высокотехнологичным производством, комфортным жильем и социальной инфраструктурой, что позволит открыть почти 8 тысяч новых рабочих мест.
По мнению Трояновского, при реализации этого сценария программы важно тщательно продумать подготовительный этап.
«Очень важно уделить внимание предпроектной подготовке аукционов. Необходимо информировать потенциальных инициаторов проектов КРТ о возможных параметрах новой застройки, а также о предстоящих затратах (например, стоимость выкупа прав у существующих правообладателей)», — сказал он.
Во втором сценарии собственники тех промышленных территорий, где запланирована реализация проектов КРТ, могут сами разработать концепцию по редевелопменту участка, согласовать его в Правительстве и приступить к работам.
Именно такой сценарий был реализован с самым первым договором КРТ в стране, который был заключен в Москве в прошлом году на преобразование бывшей промзоны «Октябрьское поле» по инициативе ее собственника. К реорганизации других участков, прилегающих к площадке КРТ «Октябрьское поле», инвестор приступил еще в 2015 году. Через два года была введена в эксплуатацию первая очередь проекта на улице Берзарина, в том числе детский сад и объекты социально-бытового обслуживания на первых этажах. А КРТ станет уже третьей очередью проекта «Октябрьское поле». Сегодня работа по этому проекту идет полным ходом: специалисты строят жилой дом, поликлинику и школу на 800 учащихся. Здесь же возведут детские садики, еще три жилых дома и промышленный технопарк. В микрорайоне появится 500 новых рабочих мест для ученых, инженеров, учителей, строителей, продавцов. Инвестор вложит в комплексное развитие территории 14 миллиардов рублей, в город же ежегодно будет возвращаться более 487 миллионов рублей. Проект планируют завершить уже через два года.
По словам руководителя Департамента инвестиционной и промышленной политики города Александра Прохорова, город будет вести тщательные проверки и контроль за развитием каждой бывшей промзоны, которую преобразуют в рамках проекта «ИК».
«В момент подготовки договора, мы будем обсуждать с бизнесом возможные льготы и содействие города при реализации таких дорогостоящих проектов. Например, застройщик может претендовать на льготу по плате за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Она доступна, если предприниматель создаст места приложения труда, помимо жилого кластера, в бывшей промзоне за пределами ТТК», — рассказал он.
На практике для девелопера такая льгота означает следующее. Если он занимается реализацией проекта КРТ, то возводя, например, промышленные объекты, он может получить льготу на изменение вида разрешенного строительства участка под жилье. В случае, когда в рамках КРТ жилья не предусмотрено, инвестор сможет использовать эту льготу по другим своим проектам в городе. Можно даже распределить ее и на проекты в рамках КРТ, и на другие локации. Поскольку крупные девелоперы часто имеют в своем портфолио большой пул проектов, это поможет им существенно сэкономить.
В рамках реализации каждого проекта город и инвестор будут находиться в постоянном сотрудничестве. Городские ведомства будут проверять допустимые строительные лимиты, технические возможности реорганизации территории, а после подписания договора, город будет контролировать соблюдение сроков возведения объектов и соответствие построек высоким городским стандартам.
Реальный пример
Всего в Москве уже подписано 5 договоров с инвесторами о развитии бывших промзон. На месте бывшей промышленной зоны «Кунцево» через 12 лет будет современный микрорайон с двумя большими детскими садами на 500 мест и поликлиникой, жилыми домами, пешими зонами и зелеными территориями. В районе будет создано почти 1,5 тысячи рабочих мест. В этот проект инвестор вложит более 100 миллиардов рублей, ожидаемый бюджетный эффект составит 586 миллионов рублей в год.
Коровино
Предоставлено Комплексом экономической политики и имущественно-земельных отношений Правительства МосквыВ «Коровино» будут преобразованы два участка - размером почти 35 га и 5 гектар. В 2035 году на первом участке построят инновационный центр с производственными корпусами и офисами, который даст столице почти 13 тысяч новых рабочих мест. Общий объем инвестиций в проект составляет около 40 млрд рублей. На втором участке в 2027 году появятся современные производства, общественная и деловая застройка. Инвестиции в проект превысят 5 млрд рублей, появится более 1500 рабочих мест.
«Мы видим большой интерес к проекту «Индустриальные кварталы» со стороны собственников участков — три из пяти договоров о комплексном развитии территории бывших промзон по проекту заключены по инициативе правообладателей, а еще одним таким договором в ближайшее время станет территория «Бережковской набережной», — рассказал Ефимов.
Бывшую промышленную зону «Бережковская набережная» на западе Москвы реорганизация ожидает в ближайшее время, как было заявлено в сентябре. Инвестиции в новый проект могут превысить 150 млрд рублей. Уже озвучено, что площадь застройки на новой территории превысит 660 тыс. кв. метров, примерно половина из которых будут предназначены для жилья.
О существенном росте интереса инвесторов к проекту говорит не только готовность собственников заключать и инициировать договоры КРТ с городом, но и рост числа участников аукционов и повышение активности инвесторов.
Если в первом таком аукционе на право реорганизовать бывшую промзону «Коровино» приняли участие 5 потенциальных инвесторов, а стоимость контракта выросла с 22 млн рублей до 201 млн рублей, то в последних торгах на «Алтуфьевское шоссе» участвовали уже 13 претендентов, а стоимость договора увеличилась в 86 раз, с 37 млн рублей до 3,2 млрд рублей».
Каждая бывшая промзона, которая попала в программу «Индустриальные кварталы», — это новый виток в развитии районов и округов столицы, новая жизнь неиспользуемых территорий, новые рабочие места, детские сады, школы, жилые дома, а главное - новые истории и победы столицы, в том числе и в промышленной отрасли.