Цивилизация
В пятницу Госдума упростили секьюритизацию ипотечных кредитов (то есть, выпуск облигаций, обеспеченных портфелем ипотечных кредитов). Соответствующие поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах» были приняты сразу в трех чтениях.
Теперь банкам разрешат выпускать ипотечные облигации, в которых доля средств, предоставляемых банком, составляет 80%, а доля собственных средств заемщика - 20%.
Сейчас ипотечные облигации могут выпускаться только под кредиты, в составе которых предоставляемые банком средства составляют 70% от стоимости квартиры, а собственные средства гражданина - 30%. «Кредиты с соотношением суммы кредита и оценочной стоимости предмета залога выше 70% не могут быть секьюритизированы, что ограничивает возможности банков при выдаче таких кредитов», - пояснил один из авторов документа, глава думского комитета по финансовому рынку Владислав Резник.
Новый закон сделает ипотеку более доступной, считают законодатели.
Сегодня банки требуют, чтобы заемщик оплатил за счет собственных средств 30 %, а то и все 40 % от стоимости квартиры, говорит заместитель председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Лиана Пепеляева. Для многих граждан это непосильная сумма.
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при первоначальном взносе свыше 30% от стоимости жилья кредит могут позволить себе только 18% потенциальных заемщиков.
Если банкам будет выгодно снижать первоначальный взнос до 20%, то в этом случае доля потенциальных заемщиков, способных взять кредит, увеличивается до 51%. По подсчетам Пепеляевой, доступность ипотеки повысится сразу в 2,7 раза. По ее словам, уже в текущем году планируется, что будет выдано около 190 тысяч ипотечных кредитов на сумму около 350 млрд рублей.
Это позитивное законодательное решение, считают банкиры. Для кредиторов появляется возможность привлечь дополнительные ресурсы, а для заемщика – это возможность воспользоваться более доступной ипотекой, говорит заместитель председателя правления Городского Ипотечного Банка Игорь Жигунов.
Размер первоначального взноса в ипотечных сделках действительно является одним из ключевых факторов, влияющих на доступность ипотечных кредитов, соглашается вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц.
«При отсутствии у потенциальных заемщиков необходимого размера первоначального взноса они вынуждены откладывать приобретение недвижимости, что тормозит развитие не только рынка ипотеки, но и других отраслей экономики, в частности, строительной отрасли»,
— говорит Тер-Аристокесянц.
Изменение норматива даст возможность пересмотреть уже выданные кредиты и тоже включить их в ипотечные покрытие под обеспечение ценными бумагами, уточняет Жигунов.
Риск для инвесторов при этом минимален, уверяют банкиры. «Наш опыт в области секьюритизации ипотечных активов позволяет говорить о готовности инвесторов, в частности, иностранных, принимать риски по ипотечным ценным бумагам с соотношением величины обеспеченного ипотекой обязательства к стоимости предмета ипотеки до 80 % без дополнительной страховой защиты своих имущественных интересов», — говорит Тер-Аристокесянц.
Ставки по ипотеке, возможно, и снизятся, однако произойдет это, скорее, по другой причине — под влиянием интервенций на кредитном рынке, проводимых госбанками, в частности ВЭБ, который намерен вложить часть пенсионных средств в рублевые ипотечные бумаги, считает главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.
«Если честно, то инициатива думцев лишь косвенно повлияет на доступность ипотечных кредитов», — заявил на условиях анонимности один из опрошенных Газетой. ru банкиров.
Для создания массовой ипотеки ставки по ней должны быть не выше 7% в рублях, исходя из текущего уровня доходов населения,
уточняет Осин. «При текущем уровне ипотечных ставок, составляющих минимум 14% годовых в среднем, ежемесячный размер погашений по семилетнему кредиту я оцениваю приблизительно в 25 000 рублей, или 65% среднемесячного дохода на семью», — рассказывает экономист.
К тому же желающих воспользоваться ипотекой в ближайшем будущем окажется немного. «Во время кризиса многие граждане потеряли работу, им точно никакие кредиты не нужны, а тех, у кого стабильный заработок и кто уверен в своем финансов будущем, осталось немного», — поясняет анонимный эксперт.
Кроме того рынок ипотечных облигаций так и остался неразвитым. «Инвесторам такие облигации просто неинтересны, по причине их низкой доходности, поэтому вновь выпускаемые долговые ипотечные бумаги, вряд ли, начнут пользоваться у них спросом», — считает банкир.
