Цивилизация
Для рынка жилья наступили непростые времена. Первым признаком этого стало удивительное расхождение экспертов в оценках стоимости недвижимости. Показатели изменения цен на квартиры, полученные разными исследователями, различаются не на пару процентов, а в несколько раз.
Согласно обзору Центра стратегических исследований и национальных жилищных инициатив компании «Мультиброкер»,
только за первую неделю ноября цены на типовые двухкомнатные квартиры в Москве упали почти на 20%: с 10,5 до 8,5 млн руб. в среднем. Существенно подешевели также типовые «трешки» — с 13 до 12 млн руб.
Данные других аналитиков более консервативны. Падение, конечно, есть, но не такое существенное, говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По его оценкам, цены снижаются где-то на 0,5–1% в неделю. К этим показателям близки и данные, полученные аналитиком Андреем Рожковым из CIG. За последний месяц в Москве из-за падения спроса недвижимость в среднем подешевела на 5–7%, говорит он, добавляя, что скидки к заявленной цене доходят до 15–20%. Ведущий аналитик холдинга «МДК-групп» Евгений Рубан называет еще более скромные цифры. «Существенного снижения на рынке ждут, но оно еще не произошло. За октябрь — ноябрь цены снизились порядка 2%», — говорит он. «Сейчас жилье не сильно дешевеет, тем более, если учитывать резкие изменения курса рубля к доллару. Еще рано говорить об установившимся тренде», — соглашается Алексей Языков из «Ренессанс Капитал».
Сами продавцы и вовсе утверждают, что цены стоят на месте.
По данным АКЦ «Миэль», «итоги октября демонстрируют стабильные ценовые показатели на фоне увеличения объемов предложения вторичного рынка и незначительных изменений на рынке новостроек. Отрицательная динамика цен отмечена в долларовом эквиваленте из-за укрепления позиций американской валюты».
Такой разброс в оценках объясняется тем, что достаточно полной информации о рынке нет, ее очень сложно получить, говорит Андрей Верхоланцев из ИК «Антанта Пиоглобал».
Данные, более или менее соответствующие действительности, есть у риэлтерских агентств, но им не выгодно говорить о снижении цен,
объясняет эксперт. С этим согласен Артур Маркарян, президент Национальной ассоциации девелопмента. «Из-за сокращения примерно на четверть количества сделок на рынке недвижимости стало меньше общедоступной информации о стоимости жилья и, следовательно, увеличился разброс цен», — добавляет он.
Но скоро снижение цен станет очевидным для всех, сходятся во мнении эксперты. Большинство из них, правда, избегают говорить о том, что оно будет резким. Минимальная коррекция, которую нам стоит ожидать, составит 20%, осторожно прогнозирует аналитик по недвижимости Барри Шумакер из «Уралсиба». Такую же цифру называет и большинство других экспертов. При этом Рожков убежден, что на первичном рынке падение будет ощущаться сильнее, так как девелоперам и застройщикам нужны деньги. «Цены на вторичное жилье тоже будут падать, но медленнее. Больше всего будут дешеветь квартиры низкого качества», — говорит эксперт. «Тренд везде будет один», — возражает Репченко.
Главная причина снижения цен на жилье — чувствительный удар, который нанес кризис по кошелькам многих обеспеченных россиян.
Снижение зарплат, сокращение высокооплачиваемых работников не пройдет для рынка бесследно. Даже те, кто не пострадал от кризиса, не уверены в своем будущем, поэтому отказываются от дорогих покупок. Раньше, в надежде на рост своих доходов, граждане покупали жилье, которое им было даже не по карману, с помощью ипотеки, добавляет Языков. Теперь же люди понимают, что доходы не будут расти, а, возможно, даже упадут. К тому же кризис ликвидности заставляет банки отказываться от выдачи ипотечных кредитов или ужесточать их условия, делая спрос еще более низким. Девелоперы, понимая, что покупатели становятся все нерешительнее, «боятся, что не смогут реализовать уже построенное быстро», и это тоже заставит их снижать цены.
На ситуацию могут повлиять и проблемы, которые в связи с кризисом испытывают многие ипотечные заемщики.
На рынке может появиться много квартир, изъятых у граждан, которые не смогли расплатиться по ипотечным кредитам,
убежден заместитель председателя Комитета по собственности Госдумы Евгений Богомольный. Он напоминает, что объем выданных ипотечных кредитов достиг 1,5 триллиона рублей. И эти деньги нужно будет возвращать в условиях жесткого кризиса. Помимо этих квартир на рынок могут быть выброшены инвестиционные квартиры. «Семь последних лет квартиры закупались впрок», — говорит Олег Репченко. По его оценкам,
на долю инвестиционного жилья в Москве приходилось до 70% всех покупок. Если хотя бы половина таких квартир вернется на рынок, это будет равно годовому объему строительства. Поэтому существенное снижение цен возможно даже при условии, что вообще ничего строиться не будет.
Правда, ряд экспертов считают, что сброс инвестиционных квартир не будет массовым. Вряд ли стоит ожидать выхода инвесторов с этого рынка, говорит руководитель проекта «Анализ рынок недвижимости» Андрей Бекетов. «Куда вкладывать деньги?», — объясняет он свою точку зрения. Те инвесторы, которые хотели сбросить квартиры, уже сделали это, добавляет старший вице-президент компании Knight Frank Андрей Закревский. «Инвесторы, вложившиеся в прошлом в недвижимость, понимают, что цена жилье не упадет ниже, чем покупная цена. И большинство из них предпочитают получать стабильный постоянных доход, чем расставаться со своими активами», — утверждает эксперт. Большинство инвестиционных квартир, по его словам, вышли на рынок аренды: сейчас он вырос приблизительно на 20–30%.
Тем не менее, эксперты напоминают, что
продавать квартиры граждан может заставить не только падение цен на них, но и необходимость для многих спасать свой бизнес в условиях кризиса.
А Богомольный добавляет, что в условиях укрепления доллара инвесторы предпочтут выходить из рынка жилья и скупать американскую валюту.
Сбить цены может и уменьшение себестоимости жилья.
После встречи с представителями крупнейших производителей цемента министра финансов Алексей Кудрин заявил на прошлой неделе, что они готовы снизить цены на свою продукцию в три раза.
Также падают цены на металлоконструкции, песок и т. д. Министр рассчитывает, что это позволит властям в рамках федеральной программы купить за те же деньги больше квартир для очередников.
Впрочем, именно государственный спрос — один из немногих факторов, который мешает квартирам дешеветь. Руководство страны пообещало увеличить расходы на покупку жилья в рамках федеральных обязательств с 15 млрд рублей в 2009 году до 50–100 млрд рублей. Это поддержит девелоперов и строителей, позволив им и дальше получать сверхприбыли, считает управляющий директор агентства недвижимости «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Сдержит падение цен и сокращение строительства жилья. Из-за кризиса девелоперы и строители заморозили часть своих проектов. Многие компании заявили о том, что вообще не будут входить в новые проекты в условиях кризиса, говорит гендиректор аналитического консалтингового центра «Миэль» Владислав Луцков.
Но все же спрос сократился более существенно, чем предложение, убежден Рожков.
В 2009 году будет сильное снижение цен, говорит Богомольный. Но затем опять начнется рост, потому что не будет строиться нового жилья,
добавляет он. Большинство аналитиков согласны с депутатом. По их мнению, цены на недвижимость в следующем году существенно упадут, но в 2010 году снова начнут расти.
