Цивилизация
Московская недвижимость в ближайшее время подешевеет, предупреждают эксперты. В течение 5–6 месяцев цена за квадратный метр может снизиться на 10–15%, говорит начальник отдела продаж компании CTrust Development Елена Бобылева. Есть и более радикальные предположения.
К лету следующего года снижение цен может составить около 20–25%, заявляет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
«В случае резкого сжатия рынка мы получим падение в элитном секторе до 50%, в секторе массового жилья — меньше. Чем дороже жилье, тем сильнее упадет цена», — говорит член общественной палаты, комиссии по региональному развитию Алексей Чадаев.
Больше или меньше, но коррекции вниз в любом случае не избежать, уверены эксперты. «Это должно произойти из-за ухудшения общефинансовой ситуации, снижения доходов населения, сокращения ипотеки»,
— говорит Репченко. Многие банки сегодня прекратили кредитование покупок новостроек, а ряд и вовсе приостановили все ипотечные программы. Остальные подняли ставки. К 1 октября 2008 года средние ставки по ипотеке увеличились на 1–1,5% в рублях и на 0,5–1% в валюте по сравнению с началом августа, отмечают эксперты ведущего кредитного брокера России «Фосборн Хоум».
Корректировке цен будет также способствовать снижение себестоимости строительства, заявила во время «круглого стола» в Общественной палате «Будущее жилищного строительства в свете финансового кризиса» директор департамента инвестиционных программ СУ-155 Екатерина Пивоварова.
«Последние 4–5 лет был сильно перегрет рынок строительных материалов и оборудования. Они будут снижаться, металл будет дешеветь, цемент — это общемировая тенденция», — сказала она. По мнению Бобылевой,
в пользу падения цен на московские метры говорит и тот факт, что сейчас они находятся на предельном уровне.
Особенно они завышены в элитных секторах, цены просто не адекватны действительности, констатирует Чадаев. «Первая заповедь риэлтера, три основных фактора, влияющих на цену на недвижимость, — location, location, location. Если по этому критерию оценивать большую часть нашего жилья, любой степени элитности, то обнаружится, что окружающая среда планомерно ухудшается: дорожно-транспортная, экологическая обстановка, инфраструктура», — говорит он.
В силу этого цена на недвижимость не могла расти, потому как этот коэффициент ухудшался. Однако стоимость «квадрата» вопреки этому все время увеличивалась. «Это говорит о неадекватности цен и перегретости рынка», — констатирует Чадаев. «Получается, что финансовый кризис — та иголка, которая проткнет пузырь», — добавляет он.
Есть и еще один фактор, который будет оказывать давление на цену, — это выброс инвестиционных квартир на рынок. По оценкам некоторых экспертов,
среди московских новостроек доля инвестиционных квартир составляет не менее 15%. Немало людей, которые покупали на лишние деньги квартиры, сейчас очень в этих деньгах нуждаются,
говорит Репченко. Потеряв на фондовом рынке, люди стараются реализовать долговременные активы и уйти в кэш, соглашается вице-президент инвестиционно-финансовой группы CTrust Сергей Архипов.
Впрочем, риэлтеры и строители, чьи доходы напрямую зависят от стоимости жилья, продолжают уверять, что цены не просядут. Сейчас на столичном рынке недвижимости стабильная ситуация с уровнем спроса и ценами, никакого обвала не будет, настаивает директор Аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль» Владислав Луцков.
«Вряд ли инвесторы будут массово избавляться от инвестиционных квартир в период кризиса. Большинство купили недвижимость по высоким ценам и теперь будут ждать удобный момент, чтобы продать», — добавляет председатель совета директоров компаний «Домострой» и «Дом.ру» Дмитрий Молчанов.
«По сравнению с рынками других финансовых инструментов на рынке недвижимости наибольшую часть составляют долгосрочные инвесторы», — соглашается и руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов.
И у строителей есть способ остановить снижение цен — резко сократить объемы строительства. Это уже происходит,
говорит Луцков. Он считает, что этот процесс в среднесрочной перспективе даже приведет к росту цен.
Действительно, если посмотреть статистику, то за 9 месяцев 2008 года в Москве было построено всего лишь около 2 млн кв. м жилья против более чем 3,5 млн кв. м за аналогичный период прошлого года. И это при планах московского правительства, не раз озвученных еще в начале года: построить в Москве в 2008 году 5,3 млн кв. м жилья. В дальнейшем темпы ввода нового жилья будут только замедляться.
По некоторым оценкам, уже заморожено около 20–30% строительства, констатировал на «круглом столе» в Общественной палате генеральный директор экспертного агентства «Трейд» Михаил Виноградов.
«Некоторые компании заморозили до 80%», — согласился с ним Чадаев.
Причина тому не просто злой умысел строителей. «Из-за проблем с ликвидностью множество крупных банков стали закрывать лимиты на кредитование строительных компаний»,
— отмечают в своем обзоре управляющие крупнейшего в России ЗПИФ недвижимости «Строительные инвестиции» под управлением УК «Уралсиб Эссет Менеджмент». Многие девелоперы пытаются найти новые источники финансирования для завершения текущих проектов. Снижение цен в этой ситуации сделает девелоперские проекты убыточными в принципе. «Ни одна строительная компания не пойдет на такой вариант добровольно, так как для нее это будет означать прямой путь к разорению», — говорят в УК » Уралсиб Эссет Менеджмент».
Это ставит крест на реализации национального проекта «Доступное жилье». Чтобы спасти его, государство готово пойти на экстренные меры.
«Поддержание устойчивого спроса на жилье предполагается осуществлять через механизм приобретения готового жилья экономкласса за счет госсредств, а также путем выкупа АИЖК закладных на 60 миллиардов рублей», — рассказал в субботу представитель пресс-службы Кремля об итогах совещания по поддержке реального сектора экономики, состоявшегося 16 октября, в котором приняли участие представители всех ветвей власти, а также ведущих российских банков.
По его словам, совместно с регионами будет определена потребность по обеспечению дофинансирования строительства незавершенных объектов, прежде всего жилья, которое строится на основе долевого участия.
«Кризисные девелоперы в этих целях получат кредиты системообразующих банков», — сказал представитель пресс-службы.
ВТБ, Сбербанку и Газпромбанку рекомендовано выдавать застройщикам кредиты под 16% годовых. До конца года правительство готово потратить на это 100 млрд рублей. Впрочем,
льготные кредиты получат только те, кто строит жилье экономкласса и готов продавать его государству по фиксированным ценам.
Действия государства вполне оправданны, и оно сможет одним выстрелом убить двух зайцев или хотя бы их ранить, говорит аналитик «Арбат Капитал» Михаил Завараев.
«Девелоперы и застройщики получают деньги, благодаря которым они держатся на плаву, пусть и без сверхприбылей, однако смогут обслуживать свои долги, а государство оживляет свой забуксовавший проект «Доступное жилье», — говорит эксперт.
Однако не все эксперты согласны с этой точкой зрения.
Деньги, которые государство даст девелоперам, пойдут на обогащение самих девелоперов и фиксирование сверхприбыли на волне кризиса,
утверждает генеральный директор и совладелец группы компаний «Мультиброкер» Наталья Кирпиченко. Народ же по-прежнему будет покупать недвижимость по спекулятивной цене, говорит она.
«Правильным решением со стороны государства было бы вообще не реагировать на то, что происходит сейчас на рынке недвижимости. Тем самым власти дадут возможность рынку осуществить процедуру саморегулирования, к которой девелоперы так стремились, еще недавно заявляя, к примеру, что не нуждаются даже в лицензировании», — резюмирует эксперт.
