Цивилизация
В этом году всего 6% москвичей планируют купить квартиры, пришел к выводу ВЦИОМ (Всероссийский центр исследования общественного мнения). Причем почти треть из них планирует воспользоваться ипотечным кредитом, а половина купят новую жилплощадь, продав старую. Купить же квартиру за счет собственных средств планируют только 14% из тех, кто планирует улучшить свои жилищные условия.
Простая математическая операция демонстрирует, что тех, кто может купить квартиру в любой момент на свои деньги, менее 1% от общего количества столичных жителей.
Более того, оказалось, что ситуация на столичном рынке жилья принципиально не изменилась. Примерно такая же картина спроса была и на начало прошлого года, пояснила руководитель исследовательских проектов ВЦИОМ Татьяна Войлокова. Этот очень низкий коэффициент доступности жилья и есть реальный спрос на квартиры — не звонки в офис и интерес к рекламируемым объектам, а количество людей, которые готовы прийти и сразу купить квартиру.
Однако даже при такой низкой кредитоспособности населения столичный рынок можно назвать сбалансированным – количество реальных покупателей соответствует числу реальных предложений. Так, по данным аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ», в феврале на вторичном рынке были выставлены на продажу порядка 35 тыс. квартир. Новостроек в Москве на самом деле не так много, как может показаться на первый взгляд, – в январе экспонировалось 315 объектов. Это еще примерно столько же или чуть больше, чем количество квартир на вторичном рынке. И если экспонируемых квартир станет больше, чем сейчас, то цены сначала «встанут», а затем плавно пойдут вниз.
Такой баланс «на нуле» может привести к большим проблемам.
Аналитики уже начали говорить о появлении на рынке так называемого «мыльного пузыря».
Например, в странах, в которых рынок недвижимости в результате «лопнул», сначала был исчерпан именно «единовременный платежеспособный спрос» — в московском случае это как раз менее 1% покупателей. На таких рынках работали механизмы ипотеки, которые привлекли завышенные объемы неплатежеспособного спроса.
Москва сегодня близка к такой же ситуации. Число покупателей, которые планируют приобрести квартиры на собственные средства, гораздо меньше числа покупателей, которые собираются приобрести недвижимость с помощью иных механизмов – ипотеки или помощи государства. И ажиотаж, и высокие показатели спроса (количество звонков и обращений) в отчетах риэлтеров создают прежде всего именно потенциальные покупатели из второй группы.
Риэлтеры рапортуют: спрос растет чуть ли не каждый час. «В январе спрос резко увеличился: количество звонков покупателей превысило количество звонков продавцов больше чем в два раза, – рассказывает аналитик информационно-аналитического отдела компании «Пересвет-Инвест» (головная компания ГК «Пересвет-Групп») Ольга Юматова. — В феврале данная тенденция повторилась, количество желающих купить квартиру также значительно превышает число желающих продать жилую недвижимость». В итоге, по мнению руководителя отдела аналитики корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, за первые два месяца этого года рост цен на вторичном рынке достиг почти 10%.
При этом продолжило снижаться количество покупателей-инвесторов, как правило, приобретающих недвижимость для спекулятивной перепродажи. Уменьшилось и число тех, кто сдает купленную на ипотечный кредит квартиру, выплачивая его за счет арендных платежей. Таких сделок, по мнению директора аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислава Луцкова, когда нет ажиотажного спроса, примерно 5%. В 2006 году, в период активного бума, эта доля достигала 30%. «Сегодня в силу того, что динамика роста цен несколько сократилась, эта доля составляет порядка 15%», — считает управляющий компании «Мосстройреконструкция» Иван Романов. В этом году, считает директор департамента городской недвижимости компании «Усадьба» Екатерина Батынкова, инвестиционных покупателей станет еще меньше.
Однако пока есть спрос – реальный или ажиотажный, цены будут расти. «Рынок будет развиваться плавно и устойчиво с ежемесячным приростом цен на уровне инфляции – не более 1-1,5% в месяц», — считает Дмитрий Таганов.
Но высокие темпы роста цен в январе-феврале на фоне стабильного высокого спроса заставляют некоторых аналитиков рынка пересмотреть прогнозы в пользу увеличения цен до 25-35%, считает директор по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергей Лушкин.
Правда, большинству экспертов такие прогнозы кажутся пока слишком смелыми, однако перед резким, почти двукратным скачком цен осенью 2006 года тоже никто не мог поверить, что квадратный метр может вдруг стоить не $2 тыс., а почти $4 тыс. Сегодня же, по данным компании «МИАН-агентство недвижимости», средняя стоимость метра в новостройке — около $4425, а на вторичном рынке — $5336.
Однако неразвитость рынка может привести и к обвалу цен — все зависит от того, насколько глубоким и длительным окажется мировой финансовый кризис, вызванный проблемами американской ипотеки. Если эти процессы окажутся более серьезными, чем сегодня полагает рынок и многие аналитики, то рано или поздно произойдет и падение цен на нефть, что создаст для нашей страны большие проблемы. «В таком случае Россия не будет «тихой гаванью», и мировой кризис больнее всего скажется именно на нас, – уверен руководитель информационно-аналитического портала «Квадрум. Недвижимость России» Алексей Липскеров. – При таком негативном сценарии цены на недвижимость просядут очень сильно. Обвал будет тем сильнее, чем активнее сегодня будет рост».
