Цивилизация
Сегодня правительство рассматривает вопрос об ипотеке. В том, что механизм будет запущен, ни у кого сомнений нет. Вопрос в том, в чьих интересах — граждан или связанных с местными властями строителей-монополистов? Об этом «Газете.Ru-Комментарии» рассказывает президент фонда «Институт экономики города», руководитель рабочей группы по формированию рынка доступного жилья Центра стратегических разработок Надежда Косарева.
— Надежда Борисовна, как можно развивать ипотеку в условиях фактически монополизированного строительного рынка. Многие указывают на опасность того, что отсутствие конкуренции и непрозрачность затрат в строительстве приведут к тому, что ипотека станет инструментом поддержания предельно высоких цен на жилье.
— Вы затронули самую ключевую проблему. И при разработке пакета законопроектов исходили из решения именно этой проблемы.
Все понимают, что повышение платежеспособного спроса в условиях отсутствия адекватного предложения приведет только к росту цен и не решит проблему.
Именно поэтому половина пакета законопроектов по формированию рынка доступного жилья направлена на создание условий для увеличения объема жилищного строительства. Мы всегда подчеркиваем, что решать проблему нужно комплексно. С одной стороны, необходимо поддерживать платежеспособный спрос для того, чтобы как можно больше людей имели возможность приобрести жилье. С другой стороны, нужно создавать условия для жилищного строительства, чтобы на рынке было адекватное предложение жилья и чтобы все наши усилия не приводили только к росту цен.
По нашим прогнозам, если этот пакет будет реализован комплексно, то в период с 2007 по 2010 год мы добьемся стабилизации реальных цен на рынке жилья.
В первую очередь в части решения проблем жилищного строительства можно назвать новый Градостроительный кодекс. При подготовке документа мы провели достаточно большое комплексное исследование по анализу спроса и предложения на рынке жилья, которое включало опросы населения, банков, строительных компаний, администраций регионов и муниципалитетов. Как показало исследование, в качестве основного препятствия строители называют различные административные барьеры. Вторая проблема — это необеспеченность земельных участков коммунальной инфраструктурой. Третья — это отсутствие кредитных источников для жилищного строительства.
Градостроительный кодекс направлен на устранение проблемы административных барьеров и на формирование на рынке прозрачных правил землепользования и застройки.
На обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой направлен законопроект об инвестиционных соглашениях и тарифном регулировании в коммунальной сфере. Эти законы позволят привлечь средства частных инвесторов для развития коммунальной инфраструктуры и обеспечить прогнозируемый интерес инвесторов к этому рынку. На решение этой же задачи работает предложение о снижении ставки налога на прибыль по муниципальным ценным бумагам, которые выпускаются на срок более трех лет. Для решения задачи обеспечения кредитными ресурсами для финансирования строительства подготовлены изменения в Гражданский кодекс, в закон об ипотеке. В результате права на землю и на незавершенный объект строительства смогут служить обеспечением кредитов застройщикам.
— Существует опасность того, что из вашего пакета та часть, которая направлена на привлечение новых средств на рынок жилья, будет продвигаться, а законы, направленные на развитие конкуренции, прозрачности рынка, «зависнут», поскольку группа поддержки у них гораздо меньше и слабее.
— Такая опасность действительно существует. Объективно и строительный, и банковский комплексы заинтересованы в развитии сферы своей деятельности. В то же время заинтересованность в развитии прозрачной рыночной системы значительно ниже.
К сожалению, работающие сегодня строительные компании, которые уже заняли место на этом рынке, стремятся сохранить существующее положение за счет сложившихся взаимоотношений с муниципальными властями.
Конечно, есть целый ряд ориентированных на конкуренцию строительных компаний, которые хотели бы занять место на рынке, но, к сожалению, эта группа меньше. Объективно существующая система интересов и должна корректироваться на уровне государственной политики.
Государство, по сути, должно принимать решения, исходя из целесообразности для населения и стремясь к улучшению его положения, а не исходить из интересов конкретных субъектов на рынке.
Я очень надеюсь, что и депутаты, и правительство займут объективно независимую позицию в этом случае. Только это позволит нивелировать конкретную заинтересованность конкретных субъектов.
— На чем основываются ваши надежды?
На сегодняшний день весь пакет законопроектов в полном объеме внесен в правительство. Депутаты, которые выступили с законодательной инициативой и внесли эти законопроекты, продемонстрировали решимость полностью сохранить этот пакет. Теперь нужно понять, какой будет позиция правительства при рассмотрении пакета. Если правительство займет объективную позицию, то тогда объективное рассмотрение, мне кажется, будет обеспечено.
— Какие последствия для ипотеки может иметь то, что рынок квартир становится своеобразным спекулятивным финансовым инструментом очень высокой доходности?
— В-первых, у нас, к сожалению, отсутствует объективная информация об объеме спекулятивных сделок на рынке недвижимости. Поэтому здесь можно опираться только на экспертные оценки, которые чрезвычайно различаются.
По экспертным оценкам, инвестиционный рынок жилья, когда квартира покупается только с целью получить доход, составляет от 5 до 20%.
По моему мнению, верхняя оценка — 20% — завышена. Мне представляется, что в среднем в России (в Москве ситуация не совсем такая) большая часть, как минимум 90% средств граждан, вложенных в строительство или покупку жилья, направлены на приобретение квартиры для собственного проживания. Они ведут себя как потребители. К сожалению, в условиях, когда спрос превышает предложение, рынок сложился таким образом, что люди не могут купить готовую квартиру. Им предлагают купить ее на стадии строительства. И на этой стадии квартира стоит дешевле, чем готовая, что служит мотивом для покупателей. Хотя очень мало граждан осознают, что дешевизна связана с высокими рисками.
По данным нашего социологического исследования, среди всех граждан, которые хотели бы приобрести жилье на рынке, 75% хотят купить готовую квартиру. Участие в строительстве не предпочитаемое, а, скорее, вынужденное потребительское поведение. Я никоим образом не отрицаю возможность инвестиционного поведения граждан. Ничего страшного в этом нет. Недвижимость — это такой же инвестиционный инструмент, как акции или любые другие инструменты фондового рынка.
В то время когда другие инструменты приносят меньшую доходность, чем жилье, некоторая, на мой взгляд, весьма ограниченная группа вкладывает средства в такие инструменты. Если рынок финансовых инструментов будет предлагать большую доходность, то средства уйдут туда.
Я не думаю, что сегодня основной причиной перегрева рынка жилья является инвестиционное поведение граждан. В первую очередь, причиной перегрева является то, о чем мы говорили в начале, — монополизация сферы предложения.
— С какими проблемами связано введение ипотеки в условиях перегретого рынка?
— Как я уже говорила, нужно не только внедрять ипотеку, которая ведет к росту спроса, но и создавать условия для увеличения предложения. Если у нас будет нормальная конкурентная среда, то и предложение будет свободно идти за спросом. Поддержка же только спроса приведет к негативным результатам.
— Скептики предупреждают, что участники ипотеки станут заложниками высоких цен, в случае если реальный рынок обвалится.
— Рынок недвижимости, как любой другой рынок, проходит разные стадии: рост — падение — опять рост. Мне кажется, вы переоцениваете перегретость рынка.
На самом деле на рынке жилья мы еще даже не достигли предкризисного уровня цен.
~ После кризиса произошло падение цен на недвижимость, потом начался рост, но максимальной точки мы еще не достигли. Рынок недвижимости находится на стадии подъема, но подъем еще не достиг максимальных показателей, которые уже наблюдались ранее. После принятия пакета законов мы рассчитываем не на падение, а на стабилизацию реальных цен. После того как мы сформируем нормальный спрос и нормальное предложение, состояние рынка будет определяться общеэкономическими факторами. Но я сейчас не вижу четкой экономической причины, которая могла бы вызвать обрушение рынка недвижимости. Тем более что те, кто предоставляют кредиты, серьезно настроены на нивелирование риска падения цен. Именно для того, чтобы демпфировать падение цен, кредиты не выдаются больше, чем на 70% от стоимости недвижимости. Риск всегда принимается во внимание.
Беседовал Евгений Натаров
