Цивилизация
Льготная потека для семей с детьми продлена до 2030 года, но сегодня она настолько популярна, что средства в банках на субсидирование ставки разлетаются быстрее тех самых пирожков. Пока рынок только учится жить без другой нашумевшей программы с господдержкой, которая была запущена в 2020 году и завершилась этим летом этого. Урок длится всего чуть больше трех месяцев. Тем временем, чтобы сбалансировать спрос на семейную ипотеку, банки вынуждены изменять условия, в том числе, повышая размер первоначального взноса. ВТБ и Альфа-Банк уже увеличили стартовый взнос до 50%.
Льготная программа ипотечного кредитования «Семейная ипотека» существует уже более пяти лет. Ее востребованность среди населения обусловливало необходимость ее постоянного продления даже с некоторыми модификациями ключевых параметров. Без обсуждения вопросов, связанных с этой государственной программой, сегодня не обходится ни одно заседание органов исполнительной власти. Так или иначе, «Семейная ипотека» прочно заняла свое место среди ключевых элементов современного российского рынка ипотечного кредитования.
В 2024 году «Семейная ипотека» столкнулась с самыми серьезными вызовами, которые когда либо происходили за все время ее существования. На фоне значительного увеличения ключевой ставки Банка России, процентные ставки по рыночным ипотечным программам достигли рекордных уровней 21-22%. В результате разница между процентными ставками по рыночным программам и «Семейной ипотекой» достигла уровня порядка 15 п.п. Это еще больше повысило спрос на государственные программы и привело к ситуации быстрого исчерпания установленных лимитов, что было еще в большей степени характерно для «Семейной ипотеки».
В результате в самой непростой ситуации оказались банки-кредиторы. Покупатели жилья, приходящие в кредитные организации за ипотекой, прежде всего ратовали за доступность льготных программ, проявляя низкий интерес к ипотечным кредитам под 21%. Это сочеталось с несгибаемой позицией самого принципиального противника «Семейной ипотеки» - Банка России. Мегарегулятор рассматривает инерцию льготных ипотечных программ как препятствие к замедлению розничного кредитования и охлаждению потребительского сектора, а, значит, и к эффективному проведению монетарной политики.
Для сохранения «Семейной ипотеки» банки были вынуждены пойти на экстраординарные меры. К их числу относится и повышение уровня первоначального взноса по ипотечной ссуде.
Эта мера позволяет замедлить исчерпание лимитов «Семейной ипотеки», сохранить приемлемую экономику этого продукта для кредиторов, а главное – повысить кредитное качество потенциальных заемщиков, не допустить увеличения закредитованности финансово уязвимых домохозяйств.
На самом деле, повышение первоначального взноса – это наиболее безболезненная мера для ипотечных заемщиков. С точки зрения финансовой математики, увеличение объема собственных средств в счет оплаты стоимости жилья снижает долю заемных ресурсов, а, значит, и сокращает переплату за кредит. Это в полной мере соответствует интересам населения.
Благодаря системе гибких настроек, адаптирующих параметры «Семейной ипотеки» в кризисных условиях, эту программу удастся сохранить и помочь домохозяйствам улучшить жилищные условия вопреки внешним вызовам и заградительным процентным ставкам.
Автор выражает личное мнение, которое может не совпадать с позицией редакции.