Цивилизация
Лариса Долина, ставшая жертвой мошенников, вернула себе квартиру. Прекрасно! Вот только детали истории как-то не радуют. Ведь компенсировали потери певице не преступники, недвижимость просто забрали у покупателя, признав сделку недействительной. Да, покупательнице Полине Лурье должны вернуть деньги. Но в какие сроки? И вернет ли кто-нибудь упущенную выгоду? А моральный ущерб компенсируют?
Дискуссии ведутся самые бурные. Народ пикируется в комментариях.
Одни поддерживают певицу: справедливость, дескать, восторжествовала, человек вернул утраченное, а покупательнице так и надо — хотела поживиться на чужой беде, отхватить элитное жилье с большим дисконтом. Другие защищают Лурье как добросовестного покупателя, откуда она, мол, могла знать о мошенничестве, а скидки при срочной продаже — дело обычное. Третьи злорадно припечатывают обе стороны: хорошо все-таки, что богатые тоже плачут (и платят), поделом им, а нас не касается.
Но ведь касается! Проблема возможного аннулирования сделок купли-продажи на вторичке касается всех. И условного пролетария, покупающего себе на последние деньги крохотную хрущевку, может быть, даже касается сильнее.
Знаете, я сейчас в роли того пролетария. Ищу в Петербурге квартиру родителям. Пора бы им переехать из Перми ко мне поближе. Ищу, понятно, с ограниченным бюджетом. Смотрю самые разные варианты. А благодаря таргетированию объявления о продаже квартир перемежаются с блогами юристов и риелторов, в которых меня без конца пугают перспективами влипнуть во что-нибудь неприятное.
Напрасные старания, впрочем. Я и без них боюсь. Я и без них знаю, что рискованно покупать жилье у пожилых: а ну как старички уже не отдают отчета в своих действиях, а то и на учете состоят в каком скорбном заведении. Знаю, что и у молодых и детных покупать метры опасно: они могли приобрести квартиру с использованием маткапитала, да так и не выделить детские доли. Помню я и том, что очень сомнительная история — связываться с чьим-нибудь свежим наследством: как нарисуется через полгода пораженный в правах член семьи продавцов, о котором и думать забыли.
Да и вообще покупка квартиры с внушительной историей — всегда лотерея: могут внезапно заявить о себе обойденные приватизацией дети, граждане, освободившиеся из заключения, обиженные бывшие супруги.
Да, конечно, сейчас не девяностые. Какого-никакого прогресса в улучшении нравов мы все же достигли. И рынок недвижимости объективно стал у нас почти цивилизованным. И пусть вероятность попасть в переплет не превышает 5–7%. Но будет ли утешением, если все-таки вляпаешься, факт, что ты оказался в меньшинстве?
Да, безусловно, даже если попадешь в эти 5–7%, не потеряешь вообще все, если докажешь, что был добросовестным приобретателем. Но почему вообще бремя рисков ложится на покупателя? Почему именно покупатель должен перестраховываться: запрашивать дополнительные сведения, справки, чуть ли не расследования проводить, а в случае, если перестраховка все же не помогла, доказывать в суде, что не верблюд? И почему, если докажешь, то все равно придется нести потери? Ведь если начал ремонт, а квартиру отобрали, то получить дополнительную компенсацию — это отдельная канитель, да и не все траты получится подтвердить. И точно никто не оплатит собственный труд по укладыванию ламината и поклейке обоев.
А как смириться с убытками, которые понес из-за роста цен на недвижимость? Ведь продавец или государство возвращает только сумму, уплаченную по договору, а если за месяцы, пока идут суды, цены вырастут на 10–20%, то это как бы никого не волнует. Ладно, сейчас цены на квадратные метры не сильно стремятся вверх. Но можно говорить об упущенной выгоде. За полгода, что идет разбирательство, сумма, потраченная на квартиру, могла бы принести несколько сотен тысяч рублей, если бы деньги лежали на вкладе.
Знаете, мне кажется, это очень правомерные вопросы. А вот вопросы из серии: «Ой, ну что сложного попросить продавца справку из ПНД?» или: «Какая проблема выяснить, был ли использован маткапитал?» — мне представляются излишними. И не только потому, что закон говорит, что продавец не обязан предоставлять покупателю выписки из Пенсионного фонда и справки о своей вменяемости, поскольку эти документы не входят в пакет, запрашиваемый в Росреестре. Но потому, что квартиры под влиянием мошенников покупают и дееспособные, а права детей могут быть нарушены и не в связи с использованием маткапитала. И потому что недолжную осмотрительность покупателя суд может увидеть даже в том, что тот не опросил соседей и не засомневался в подлинности нотариального свидетельства на наследство.
Сегодня на вторичном рынке недвижимости складывается парадоксальная ситуация: насколько легко квартиру продать (если не ломить цену, конечно), настолько же трудно ее купить.
Я пишу об этом, поскольку не раз выступала и в той, и в другой роли. Да и просто логика. Продавец ведь всегда знает, что он продает, о чем не договаривает или откровенно врет, покупатель — нет. В случае признания сделки недействительной, опять же, больше теряет покупатель, а не продавец, даже если расторжение договора происходит по инициативе покупателя (что совсем уж редкость). Продавец получает обратно свою квартиру, а вот покупателю вернуть свои деньги — тот еще квест, история может растянуться на долгие месяцы, и точно не получится вернуть в полном объеме иные вложения в приобретенное жилье.
В этом свете практика аннулирования сделок с участием добросовестных приобретателей представляется вообще какой-то порочной. Ведь если покупатель добросовестный, что доказано, то почему его наказывают? Он заплатил сколько нужно, заключил нормальный договор, зарегистрировал его по всем правилам. В конце концов, если человек покупает телевизор в магазине, оплачивает покупку на кассе картой, у него же не могут отобрать товар, потому что его для себя, например, присмотрел кассир, или потому, что директор решил, что установил на вещь слишком большую скидку, целых 30%, а потом передумал. Телевизор стоял в торговом зале, на нем был ценник — его можно было купить, вот его и купили. И если он покупателю нравится — он будет им пользоваться. Нельзя просто вломиться домой к покупателю и забрать вещь. Почему с недвижимостью должно быть иначе?
Если продавец нарушает права третьих лиц (собственных детей, пожилых недееспособных родственников, супругов), то пусть сам и компенсирует нанесенный им ущерб.
Денег нет? Уже все промотал? Пусть зарабатывает. Покупателю ведь тоже что-то возвращать надо. Если продавец действует по указке мошенников, то почему в недолжной осмотрительности упрекают не его, а покупателя? Пусть потерпевший продавец добивается справедливости с помощью полиции и прочих государственных ведомств. Пусть он потом и сокрушается, что денежная компенсация по кадастровой стоимости отличается от рыночной. Так правильнее. Так честнее. Так понятнее. А иначе лишь множится число пострадавших.
Автор выражает личное мнение, которое может не совпадать с позицией редакции.
