Цивилизация
Владимир Ресин пообещал снизить ставку ипотечного кредита до 6–7% и продавать жилье по себестоимости уже в конце следующего года. И это, как мне кажется, с некоторыми оговорками выполнимые обещания. Другое дело, что может лучше бы оставить все как есть. Я лично не уверен в том, что выполнение обещаний Ресина сделает жилье доступней, мне кажется, что для решения этой проблемы надо повышать налоги на собственность.
Надо сказать, что еще с 2005-го, если не раньше, по рынку недвижимости ходят истории о том, что «Ресин ходил к Лужкову с заявлением об отставке по состоянию здоровья». На что московский мэр якобы реагировал категорическим отказом, заявляя что-то в духе «никуда я тебя не отпущу, другого такого у меня нет».
С учетом того, что к концу 2008 года в отставку уйдет уже и сам Юрий Лужков, можно не сомневаться, что к моменту, когда придется продавать жилье по себестоимости под 6% годовых, и Ресина на его нынешнем посту, очевидно, не будет. Новый мэр, можно не сомневаться, удовлетворит просьбу чиновника об отставке, хотя бы в силу того, что приведет на ключевой для столицы пост главы стройкомплекса своего человека. Стало быть, выполнять обещания Ресина придется его преемнику
Непонятно, зачем, находясь одной ногой в политическом небытие, делать заведомо невыполнимые популистские обещания. Тем более что при нынешней вертикали власти судьбу регионального чиновника, в данном случае сроки наступления политического небытия, определяют вовсе не настроения избирателей, а сугубо воля «старших товарищей», обмануть которых обещаниями куда сложней. Непонятно, зачем тогда сулить невыполнимое. Я к тому, что, предположим, выступление Ресина — это не пустые обещания. Ведь, пусть и с некоторыми оговорками, они выполнимы.
Как это ни дико на первый взгляд звучит, но жилье в столице действительно может продаваться по ценам, близким к себестоимости, причем не 1 млн кв. м муниципального жилья, а все 5 млн кв. м.
Для этого достаточно обеспечить вовлечение земли в «белый» оборот девелоперов.
Некоторые компании «новой волны» в общем и целом уже работают по этим принципам. Скажем, владелец Mirax group Сергей Полонский в одном из интервью утверждал, что большинство своих объектов компания приобрела за «живые деньги» на этапе котлована или около того. И там, где стоимость проектов — то есть участка земли иногда с согласованиями, иногда без — проходит по бухгалтерии, рентабельность не поражает. При годовой выручке (последняя аудированная отчетность по US GAAP) в районе 4,7 млрд рублей прибыль Mirax составила менее 900 млн. Норма прибыли менее 20%, для сравнения: норма прибыли на рынке КБТ (крупной бытовой техники) в 1,5 раза больше, и на цены никто не жалуется.
В принципе, и ставки в 6–7% являются не такой уж несбыточной мечтой. Да, сейчас инфляция в полтора раза выше, и это выглядит невозможным. Но ведь темпы роста цен снижаются год от года, и вполне возможно, что Минфину удастся добиться инфляции в 6–7% в течение ближайших лет. Но даже если и нет, Москве вполне по силам дотировать 1–2 процентных пункта ипотечных кредитов тем или иным категориями населения (например, только москвичам) или даже всем без исключения — было бы желание.
Другое дело, что и от снижения ставок доступней жилье, скорей всего, не станет.
Существует теория, которая увязывает стоимость квартир в обществе с развитой системой кредитования со способностью граждан выплачивать ежемесячно тут или иную сумму за владение ими.
Возьмем рынок аренды жилья, на который уж точно не распространяется «заговор застройщиков», пытающихся удержать аномально высокие цены. Однокомнатная квартира в Москве за пределами Третьего транспортного кольца в среднем по престижности районе стоит около 700 долларов в месяц (можно, конечно, найти и дешевле, это, скажем так, гарантированная цена за жилье без явных дефектов).
Та же квартира, приобретенная по ипотеке в собственности, обходится своему владельцу в 2–2,5 раза дороже. Аналогичные по расположению и качеству квартиры стоят 150–200 тысяч долларов, при нынешнем состоянии рынка можно, допустим, и поторговаться, опустив цену до, скажем, 140 тысяч. При ставке в 10% и сроке кредита в 20 лет ежемесячный платеж составит примерно ( с учетом выплат по телу кредита) 1400 долларов. Премия за собственность составляет, таким образом, 100–150% арендной ставки, что отражает убежденность общества в том, что квартира в собственности выгодней, престижней, удобней и так далее.
И от того, что ставки упадут с 10% до 6%, эта плата вряд ли станет ниже. Однокомнатная квартира за Третьим кольцом в собственности так и будет, вероятно, стоить 1400 долларов. Только при ставке в 6% это будет соответствовать кредиту в 200 тысяч.
Стало быть, по мере снижения ставок можно ожидать роста цен в абсолютном выражении.
Ставки упали на 40% (с 10% до 6%) — цены выросли на те же 40% (со 140 до 200 тысяч).
Бороться с этим процессом, как мне кажется, можно, сокращая премию за собственность, а для этого стоит сделать владение квартирой менее выгодным, престижным, комфортным и так далее. Повышение стоимости услуг ЖКХ в этом смысле хороший шаг, но все же недостаточный. Я бы предложил правительству, депутатам, Владимиру Ресину и Дмитрию Медведеву, всем, кто радеет за доступное жилье, задуматься о повышении налогов на недвижимость, скажем, до уровня в 1% от реальной стоимости.
Это, с одной стороны, сократит спрос — владеть недвижимостью станет дороговато, и при нынешних ценах многие предпочтут ее арендовать.
Кроме того, ясно, что на рынке сократится число «чистых инвесторов»: платить сегодня вполне ощутимые деньги за неясные перспективы роста цен в будущем понравится немногим. Наконец, на московском рынке как класс исчезнут иногородние покупатели, покупающие квартиру в столице «просто, чтоб была». Платить от 2 тысяч в год «за просто так» не будет точно почти никто.
С другой стороны, эта мера увеличит предложение. Сдавать квартиры станет гораздо менее выгодно. Рынок аренды жилья является классическим, на нем нет крупных игроков, а установившиеся цены можно считать равновесными — следовательно, переложить на арендаторов новый налог владельцам квартир не удастся (особенно если это повышение будет плавным и растянется на несколько лет). В приведенном выше примере с однокомнатной квартирой из 700 долларов, полученных с жильца, почти 150 придется отдавать государству.
Рентабельность сдачи в аренду сразу упадет на 20%, что заставит многих владельцев квартир задуматься об их продаже.
Повышение налогов, уверен, сделает жилье куда доступней. Другое дело, что тогда даже проживание в собственной квартире будет стоить ощутимых денег. Ну что ж, даже доступное жилье, как и все на свете, очевидно, имеет свою цену.
