В 2024 году средние базовые ипотечные ставки в российских банках приблизились к 30%. Переплата по жилищному кредиту может составлять 69 млн рублей при стоимости квартиры в 12 млн. В результате ипотека стала недоступной для большинства россиян. Эксперты не ожидают существенного снижения ставок по ипотеке в течение 2025 года, даже в случае уменьшения ключевой ставки Центробанка. При этом в случае повышения ставки ЦБ ставки по ипотеке могут достичь 32-35%. В каких случаях стоит покупать квартиру в кредит и ждать ли новых программ льготной ипотеки – в материале «Газеты.Ru».
В ноябре 2024 года средние базовые ипотечные ставки в российских банках превысили 28% (по данным журнала «Т-Ж»). В начале года они были на уровне 17-19%.
В результате ипотека стала недоступной для большинства россиян. По данным компании «Метриум», с января по ноябрь 2024 года доля покупок новостроек в Москве и Московской области (где уровень дохода выше среднего по России) сократилась с 78 до 58%. Управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов полагает, что в первой половине 2025 года показатель может просесть до 45-50%.
За 10 лет ипотеки заемщик, купивший осенью 2024 года квартиру стоимостью около 16 млн руб., выплатит почти в два раза больше стоимости самой квартиры, посчитала для «Газеты.Ru» эксперт Президентской академии Ксения Баландина.
«Чтобы такую ипотеку одобрили, ежемесячный доход заемщика должен составлять больше 400 тыс. рублей. За 30 лет суммарные выплаты по сопоставимой квартире в 5,2 раза превысят стоимость квартиры, а с повышением ключевой ставки переплата будет еще больше. В общем, рыночная ипотека в 2025 году не будет доступна большинству россиян. Напомню, что регулятор считает, что если заемщик не может накопить на первоначальный взнос, то ипотеку ему в принципе брать не нужно, это опасно», — подчеркнула Баландина.
Что будет дальше
20 декабря 2024 года ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 21%. При новых повышениях ключевой ставки ипотечные кредиты подорожают до 32-35%, уверен Сырцов.
Переплата за квартиру в новостройке стоимостью 12 млн рублей при первом взносе 20% и сроке кредита 30 лет составляет сегодня 69 млн рублей. Поэтому сейчас ипотеку на рыночных условиях оформляют только на остаток суммы (кассовый разрыв), рассчитывая на досрочное погашение. Вместе с тем, в рамках нового ипотечного стандарта (вводится в России с 1 января 2025 года) будут запрещены субсидированные кредиты (с частичным снижением ставки по кредиту за счет господдержки). Соответственно, спрос на жилищные кредиты в начале 2025 года может серьезно просесть. Основным драйвером ипотечного спроса останется семейная ипотека, которая, возможно, станет еще доступнее благодаря борьбе государства с комиссиями банков, пояснил эксперт.
В случае возможного повышения ключевой ставки до 25% показатель вырастет до 32-35%, отметил Сырцов. Таким образом, переплата за квартиру в новостройке стоимостью 12 млн руб. при первом взносе 20% и сроке кредита 30 лет составит 82,6-91,2 млн руб.
«В текущих реалиях ипотечного кредитования в более выигрышном положении оказываются те, кто планирует приобрести квартиру либо с использованием льготных программ (семейной или IT-ипотеки под 6% и 5-6% соответственно), а также инвесторы, планирующие покупку за наличные. В 2025 году мы не ожидаем существенного снижения рыночных ипотечных ставок. При этом в будущем году покупка недвижимости может быть выгодной в случае увеличения первоначального взноса и сокращения срока кредита», — отметил коммерческий директор сервиса Яндекс Недвижимость Евгений Белокуров.
Баландина привела пример для заемщиков, которые взяли семейную ипотеку под 6%. Переплата по кредиту на 12,3 млн руб. за 30 лет составит 53,5% от кредита. Платеж по ипотеке будет 73,6 тыс. руб.
Белокуров сказал, что высокая ключевая ставка может стимулировать плавное снижение цен на новое жилье и привести к стагнации цен во вторичном сегменте. Но эксперт не ожидает обвала цен или распродаж, так как спрос на недвижимость все еще находится на достаточно высоком уровне.
Что будет с льготными программами
19 декабря 2024 года президент России Владимир Путин во время прямой линии заявил, что программы «Семейная ипотека» (под 6%), «Дальневосточная и Арктическая ипотека» (под 2%) и IT-ипотека сохранятся.
По словам Белокурова, финансирование льготных программ ипотеки планируется заранее, а лимиты закладываются в бюджет на годы вперед. Например, действие семейной и IT-ипотеки рассчитано до 2030 года.
«Если предложения об изменении условий все же появятся, ждать конкретных корректировок в условиях льготных программ в будущем году не стоит, они маловероятны. Семейная ипотека – ключевой стимул для покупки недвижимости, даже несмотря на тот факт, что летом в нее были внесены корректировки и теперь под условия программы подходит менее широкая аудитория. Вероятно, государство продолжит субсидировать кредиты для этой категории населения в запланированном объеме. В ближайшее время на рынке недвижимости вряд ли появится аналог массовой льготной ипотеки, поскольку такие программы разрабатываются задолго до возможного анонсирования», — подчеркнул эксперт.
Баландина уверена, что новые ипотечные программы могут появиться в 2025 году, но они будут локальными для определенных регионов — где есть необходимость улучшения жилищных условий и есть люди, которые могут субсидированными программами улучшить себе эти условия.
«Я думаю, что она будет точечной, целевой и с очень конкретными четкими границами. Однозначно таких программ не будет в тех регионах, где есть высокий спрос на жилье и очень высокая стоимость: Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край», — пояснила Баландина.
Как выгодно купить квартиру
Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин уверен, что потребность россиян в собственном жилье сохранится, что может привести к увеличению числа заемщиков, особенно среди молодежи, при поддержке старших поколений с хорошей кредитной историей.
«Перед оформлением ипотеки в 2025 году рекомендуем всем тщательно оценивать свои финансовые возможности и риски, учитывая высокие процентные ставки и возможные изменения в условиях кредитования. Ожидается, что в 2025 году банки могут выдать около 1,3 млн ипотечных кредитов, что ниже ранее прогнозируемых 1,5 млн», — сказал Тумин «Газете.Ru».
По оценке Сырцова, в 2025 году основными драйверами покупательской активности станут семейная ипотека (под 6%) и различные виды рассрочки.
Сенатор Ольга Епифанова сказала «Газете.Ru», что в России существуют два вида рассрочки на покупку жилья. Первый — беспроцентная, когда после внесения первоначального взноса на остаток, который разбивается помесячно или поквартально, проценты не начисляют. Такая рассрочка характерна для недорогого жилья, уточнила она. Во втором случае в рассрочке, по аналогии с банковским кредитом, на остаток задолженности начисляется процент.
По словам Епифановой, у рассрочки на покупку квартиры есть три минуса. Первый недостаток — полную стоимость недвижимости нужно оплатить за один-два года. Во-вторых, у многих застройщиков нет скидок на квартиры с рассрочкой. В-третьих, за просрочку платежа предусматривается штраф. Но безусловным плюсом рассрочки является то, что цена на квартиру фиксируется, покупатель не переплачивает банку.
По словам Белокурова, еще одна стратегия – приобретение недвижимости с использованием выгодных программ и акций от застройщиков.
«Например, сегодня девелоперы предлагают достаточно большие дисконты на ряд квартир в своих проектах, делают дополнительные дисконты на нежилые помещения при покупке квартиры (на кладовые помещения, машино-места), а также предлагают возможность рассрочки. В 2025 году застройщики продолжать предлагать специальные условия, чтобы сохранить аудиторию и обеспечить запланированные продажи в реализуемых проектах. Присмотреться к специальным акциям и программам от девелоперов могут, например, покупатели, которые не подходят под условия семейной и IT-ипотеки или не могут оплатить полную стоимость жилья наличными средствами», — сказал Белокуров.
Цивилизация
