Цивилизация
Рынок недвижимости остается одним из основных индикаторов положения дел в экономике. Он чувствителен к макроэкономической ситуации, геополитическим рискам, испытывает на себе инфляционное давление и разнонаправленные тенденции рынка труда, болезненно воспринимает снижение деловой активности и доходов населения. При этом отрасль в 2024 году в который раз демонстрирует чудеса адаптивности к новым условиям. Девелоперы научились проходить через различные кризисные ситуации, сохраняя доступные условия для покупателей — крупные игроки совместно с банками разрабатывают специальные программы в виде накопительных программ, скидок или субсидированной ипотеки, причем не смешивая их друг с другом.
Стоит ли ожидать снижения цен на жилье сегодня, когда банковские ставки достигли исторического максимума, а ипотека с господдержкой перестала оказывать поддержку рынку? Тем, кто медлит с покупкой, можно не рассчитывать на заметную скидку, считают эксперты.
«Наши аналитики исследовали рынок и пришли к неутешительному и даже ошеломляющему выводу: дефицит жилья в России составляет на сегодня 3 млрд квадратных метров. По факту эту нехватку невозможно восполнить даже за 20 лет, что ведет к повышению спроса и цен на квартиры. При этом количество ветхого жилья с каждым годом только увеличивается», — отмечает директор по продукту компании «Самолет» Леон Пряжников.
Неоспоримый факт: у граждан сохраняется высокая потребность в улучшении жилищных условий, а значит, и интерес к покупке недвижимости. Распространенное мнение о том, что у населения нет денег на то, чтобы покупать недвижимость — миф. По данным открытых источников, даже в городах с населением до 500 тысяч человек, есть многочисленная платежеспособная аудитория, которая консервативно сохраняет деньги на вкладах. В мае объем средств населения на депозитах превысил 46 трлн руб. Это значит, что покупательский потенциал в стране сейчас высокий.
Другой вопрос, что очередной девелоперский цикл, характеризовавшийся высокими объемами вывода нового жилья, заканчивается. И если в 2023 году было введено 93 млн квадратных метров, то в 2024-м, по оценке ГК «Самолет», эта цифра составит 70 млн кв.м., а в ближайшие несколько лет и того меньше — 68 млн кв.м. Так что рынок ожидает новая реальность: когда строить будут меньше, спрос никуда не денется, а значит, и цены на квадрат будут соответствующие. Когда россияне начнут выходить из депозитов, можно ожидать рост спроса на квартиры и, как следствие, рост цен, поэтому лучше не ждать очередного ажиотажа.
Конечно, в условиях высоких ипотечных ставок гражданам будет сложнее решиться на покупку жилья в кредит. Однако, по прогнозам ЦБ РФ, после 2025 года ключевая ставка снизится до 10% и затем продолжит движение вниз. Те, кто не готов откладывать жизнь на потом, будут оформлять ипотеку уже сегодня, чтобы рефинансировать ставку в дальнейшем и не терять время. О том, что ипотечное кредитование сохранит высокие темпы, свидетельствуют и прогнозы регулятора. В 2024 году Центробанк прогнозирует темпы роста ипотечного кредитования на уровне 7−12%. В 2025-м они вырастут до 8−13%, в 2026−2027 годах рост ипотеки вновь наберет приличный темп и составит 10−15%. Еще один аргумент в пользу того, что ожидать распродаж на первичном рынке не стоит.
Не позволят просесть ценам и такие факторы как рост инфляции и стоимости материалов, что влияет на себестоимость строительства. Также дорожает рабочая сила, ужесточаются требования к новым проектам и градостроительное регулирование. На этом фоне девелоперы скорее пойдут на снижение объема предложения и просто будут выводить на рынок меньше проектов, чем предлагать дисконт.
«Мы не ожидаем массового падения цен на недвижимость. Это связано как с уровнем инфляции, так и с постоянным ростом себестоимости строительных материалов. Кроме того, у девелоперов есть обязательства перед банками. Банки кредитуют застройщика под определенный процент, который, к сожалению, не снизился.
В текущей ситуации застройщику выгодней, скорее, корректировать спрос не снижением стоимости, а снижением объема предложения», — комментирует коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Это мнение разделяет и Сергей Шиферсон, управляющий партнер компании Touch. Он считает, что в 2024 году не стоит рассчитывать на снижение уровня цен, особенно в случае проектов, которые уже выведены на рынок. Здесь можно ожидать замедления темпов реализации, но не падения стоимости, поскольку финансовые модели этих проектов рассчитывались уже в нестабильных геополитических и экономических условиях.
«Как показывает опыт, лучшее время для приобретения недвижимости — сейчас, как бы банально ни звучала эта фраза. На рынке продолжает действовать семейная ипотека, на которую в первом квартале 2024 года пришлась половина всех выданных кредитов по льготным условиям, в регионах продлена IT-ипотека. Свои программы — рассрочки и другие кредитные продукты — предлагают и сами девелоперы. А высокий текущий процент по ипотечным кредитам можно будет рефинансировать, когда ключевая ставка начнет снижаться», — отмечает эксперт.
ЦБ рассматривает и дальнейшее повышение ставки в этом году, что может ухудшить ипотечные условия и, в том числе, привести к изменениям в условиях семейной ипотеки, а сейчас еще доступны ставки от 3,5%.
Какое жилье тогда выбрать, если цена за квадрат держится примерно в одном диапазоне как на «первичке», так и на «вторичке»? Вопреки расхожему мнению, вторичный рынок — не альтернатива новостройкам. Квартиры возрастом 8-9 лет уступают новостройкам, поскольку проектировались во времена других стандартов. При этом предлагаются они практически по той же цене — экономия получается в несколько процентов. Но самое главное, когда говорят, что цена новостроек и квартир на «вторичке» практически сравнялась, забывают, что в массиве вторичного жилья преобладают «бабушкины» квартиры, хрущевки и другие малоликвидные лоты. И, если уж заходить в ипотеку, то лучше платить за свое жилье, в котором будет сразу свежий ремонт, встроенная кухня, а иногда даже меблировка в счет той же ипотеки.