Цивилизация
Что будет на рынке новостроек
Средняя цена квадратного метра «первички» в России выросла на 1% с июля и на 2,2% — с января, до 121 285 рублей, сообщила федеральная риелторская компания «Этажи». Чаще всего россияне в августе покупали новые квартиры площадью 48 «квадратов», рассказал руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. То есть самое популярное жилье в строящемся доме сейчас обойдется в среднем в 5,8 млн рублей. В городах-миллионниках цены на квартиры наиболее желанной там площади разнятся. По данным Циан.Аналитики, в Москве средняя стоимость квартиры 48 кв. м составляет 14,3 млн рублей, в Санкт-Петербурге жилье площадью 41 кв. м стоит 8,9 млн рублей. В Новосибирске квартиру 50 кв. м можно купить за 6,1 млн рублей.
Цены на новостройки могут увеличиться осенью еще на 5-7% из-за инфляции и роста себестоимости строительства, спрогнозировал девелопер авторского жилого кластера RDD Владимир Щекин.
Но есть и другая сторона — сдерживать цены от более резкого скачка будет предел покупательской способности.
Спрос на новые квартиры осенью будет высоким. Практически в два раза будет отличаться стоимость кредита на новостройку и квартиру от собственника, и это заставит часть покупателей вторичного жилья уйти на рынок строящихся квартир, объяснил Щекин. Директор по продажам «Этажей» Сергей Зайцев отметил, что активность покупателей квартир в новостройках уже растет: в первой половине августа количество ипотечных консультаций увеличилось на 40%.
Дело в том, что условия по программам кредитования на покупку жилья в новостройках остались прежними даже после того, как ЦБ 15 августа поднял ключевую ставку на 350 базисных пунктов до 12% годовых, следует из ответов на запрос «Газеты.Ru» в топ-50 российских банков по активам. Большинство из них (ВТБ, «Почта Банк», «Тинькофф Банк», «Открытие» и Росбанк) не меняли условия на покупку жилья в новостройках по льготной ипотеке. Но «Абсолют Банк» снизил ставку на 0,2 процентных пункта, а Росбанк — повысил на 1,5 п.п.
«На первичном рынке преобладают госпрограммы. Максимальный уровень процентных ставок по ним определяет правительство. Несмотря на решение ЦБ, параметры семейной, льготной и других программ не менялись. Предельная ставка по семейной ипотеке составляет 6%, по льготной – 8%», — подтвердила главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. Она допустила, что осенью корректировать ипотечные ставки на первичке также не будут.
Что будет на вторичном рынке
По данным «Этажей», в августе средняя стоимость квадратного метра в России на вторичном рынке составила 114 543 рублей, что на 0,7% больше уровня июля и на 3,9% — января. По словам Попова, наибольшей популярностью в августе пользовались квартиры площадью 54 квадратных метра. Соответственно, в среднем за жилье на вторичке нужно будет заплатить 6,2 млн рублей. Средняя стоимость квадратного метра готового жилья в Москве составляет 303 232 рубля, в Санкт-Петербурге — 192 015 рублей, в Новосибирске — 111 128 рублей.
«Цены на вторичном рынке в июне-августе отыграли падение, которое длилось с весны 2022 года. Правда, причины удорожания старого фонда носили эмоциональный характер. На вторичке наблюдался всплеск потребительской активности перед повышением ключевой ставки: покупатели спешили оформить ипотеку на старых условиях. А собственники воспользовались ажиотажем», — сказал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
По мнению эксперта, теперь готовые квартиры заметно подешевеют. Но из-за высоких ставок по ипотеке спрос на них не вырастет.
По данным «Этажей», в августе россияне стали на 15% чаще консультироваться по ипотеке на квартиру во «вторичке» — но тем не менее показатель этот в 2,6 раза меньше, чем на новостройки. После решения ЦБ ставки по ипотеке в среднем увеличились на два процентных пункта. По ипотечным программам на покупку готового жилья Росбанк повысил ставку на 1,5 п.п., – ВТБ, «Открытие», «Абсолют Банк» — на 2 п.п. «Почта Банк» и «Тинькофф Банк» не раскрыли порог повышения. Максимальная ставка по кредитам на покупку готовых квартир сейчас составляет около 14% годовых, рассказала Ващелюк.
«Покупательская активность неминуемо рухнет. Новые рыночные ипотечные ставки стали заградительными для большинства клиентов», — подчеркнул Сырцов.
Многие собственники временно отложат продажу квартир, считает он. Те, кому нужно срочно совершить сделки (например, из-за переезда), вынуждены будут предлагать крупную скидку. А заемщики начнут искать варианты жилья дешевле – подальше от центра, с ремонтом похуже, квартиру поменьше. Покупатели, у которых есть возможность подождать ключи от застройщика, переориентируются на строящееся жилье. В любом случае, продажи на вторичном рынке будут замедляться, подытожил Сырцов.
Через некоторое время на вторичном рынке, возможно, получится найти выгодные варианты для перепродажи или сдачи в аренду, допустила Ващелюк.
Если квартира покупается с целью поспекулировать на ценах, это плохая идея, уверен эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов. Когда недвижимость нужна для жизни, динамика цен неважна. Впрочем, аренда в России стабильно дешевле ипотеки, а сейчас этот разрыв будет только расти, сказал он.
«С финансовой точки зрения жилье в аренду обойдется сильно дешевле, и его будет проще поменять. Покупка в кредит сейчас, скорее всего, обернется убытками: вы не продадите квартиру даже по той цене, по которой брали. Либо сильно переплатите на процентах во вторичке, если квартира взята не у застройщика», — резюмировал эксперт.
По его словам, при готовности взять ипотеку стоит тщательно выбирать регион, город, район и жилой комплекс для жизни. Стоит избегать чрезмерно неликвидных объектов и раздутых в цене домов.