Цивилизация
Что с арендой
Казалось бы, близость вооруженных действий в зоне проведения спецоперации должна была негативно сказаться на этих регионах. Последние месяцы почти ежедневно сообщается о прилетах с украинской стороны в Белгородской и Курской областях, были атаки на Крым. Очевидно, что и экономика, и население должны пессимистично реагировать на эти события. Однако рынок недвижимости повел себя нестандартно. Главной тенденцией последнего полугода здесь стало увеличение стоимости аренды.
Как сообщили «Газете.Ru» в «Циан», с апреля по октябрь ставки аренды почти во всех этих регионах росли. Они поднялись до пика в сентябре, а в последний месяц немного откатились назад.
Например, в Белгородской области средняя цена аренды однушки в апреле составляла 13,1 тыс. руб. К концу октября она увеличилась до 14,4 тыс. руб. В Курской области однушку в апреле можно было снять в среднем за 12 тыс. руб., сейчас она стоит 13,1 тыс., а в сентябре цена доходила до 14 тыс. руб. В том же Крыму в апреле аренда однокомнатной квартиры стоила 20,7 тыс. руб., а сейчас средняя ставка выросла на полторы тысячи рублей.
«Исключением стали Севастополь, где цены сокращались с июля, и Брянская область, где из-за небольшого объема предложения ставки аренды изменялись от месяца к месяцу в большую или меньшую сторону и в итоге остались на уровне марта», — рассказала эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина. Она также добавила, что рынок аренды подвержен влиянию сезонных факторов, когда стоимость съема квартиры в конце лета и начале осени растет.
Ипотечный брокер Дмитрий Ракута подтвердил, что рынок недвижимости в приграничных регионах резко отреагировал на начало специальной военной операции на Украине.
«До начала СВО приграничные регионы значительно не отличались от других регионов Центрального и Южного федеральных округов. Спрос рос или снижался соответственно изменению стоимости квадратного метра и скачкам ключевой ставки. Но после начала СВО рынок недвижимости, особенно приграничные регионы, отреагировали достаточно резко. Растет как стоимость аренды жилья, так и спрос на нее. Рост составляет около 10–15%», — отметил Ракута.
По его словам, рост рынка аренды обусловлен двумя факторами. Первый: в вышеназванные регионы (особенно, Белгородскую, Курскую, Ростовскую области) с весны идет большой поток беженцев из зоны СВО.
«Эти люди часто предпочитают не уезжать вглубь России, остаются ближе к границе. Второй фактор – приток большого количества командированных граждан, которые занимаются обеспечением спецоперации. Это не только военные, но и строители, связисты, другие специалисты. Многие регионы России испытывают резкий отток населения из-за миграции людей за границу, что, естественно, отрицательно сказывается на рынке недвижимости. Приграничные регионы ЦФО и ЮФО, напротив, пополняются за счет вышеназванных категорий граждан, растет спрос на аренду. А где спрос, там и повышение стоимости», — объяснил эксперт.
По мнению Ракуты, тенденция на повышение арендных ставок в приграничных регионах будет продолжаться по мере развития СВО.
Что со вторичкой
На вторичном рынке жилья, по данным «Циан», ситуация иная – в большинстве регионов, где введен средний уровень реагирования, стоимость квадратного метра либо снижается, либо остается на прежнем уровне.
«На вторичном рынке во всех локациях до апреля наблюдался рост средних цен. После апреля цены стагнируют, аналогично и в ЦФО. В ЮФО, где значительное влияние на цены оказывают Краснодарский край и Крым с Севастополем, квадратный метр дешевеет – на 5% с апреля по октябрь», — рассказала Лапшина.
Эксперт отметила, что динамика в регионах разная. Дешевеет жилье в Курской и Белгородской областях, Краснодарском крае, Крыму и Севастополе. В остальных близких к зоне СВО регионах цены практически не меняются.
Наибольшее снижение стоимости «квадрата» с апреля по октябрь зафиксировано в Краснодарском крае (-16%), Севастополе (-8%), Крыму (-4%). В Курской области снижение на 4%, в Белгородской — на 2%. По словам Лапшиной, на этом сказалось и закрытие авиасообщения. Кроме того, сильнее всего падает цена на вторичное жилье премиального сегмента, расположенного в наиболее дорогих локациях.
Ведущий аналитик агентства недвижимости «Этажи» Александр Иванов отметил еще одну тенденцию на вторичном рынке – за последние полгода в крупных городах, в том числе и в приграничных регионах, существенно увеличилось количество предложений по продажам квартир.
«Начиная с апреля количество продаваемых квартир увеличилось почти на треть. По большей части это произошло из-за выхода на рынок объектов, которые последние два-три года приобретались в инвестиционных целях», — объяснил аналитик.
В то же время Иванов сообщил, что в Ростове-на-Дону, Воронеже и Белгороде наблюдается рост числа обращений на покупку недвижимости со стороны переселенцев, при этом банки готовы рассматривать различные варианты согласования и выдачи ипотеки. Эксперт отметил, что на руках у переселенцев нередко есть крупные суммы для первоначального взноса. Такие запросы банки часто рассматривают в индивидуальном порядке в пользу приехавших граждан.
Что с новостройками
Ситуация на первичном рынке недвижимости наиболее неоднородная, отметили в «Циан».
«Для Белгородской, Воронежской, Ростовской областей и Краснодарского края характерна ценовая стагнация с минимальным ростом. В Брянской области цены немного снизились в мае и июне, после чего также перешли к медленному росту. Похожая ситуация и в Севастополе. В Курской области цены с апреля снизились на 6%, но объем предложения на первичном рынке региона не очень большой, цены подвержены значительным колебаниям. В Крыму «квадрат», наоборот, подорожал на 15%. Это тоже связано в большей степени с изменением объема и структуры предложения – с мая по октябрь выбор на рынке новостроек региона увеличился на 70%», — пояснила Елена Лапшина из «Циан.Аналитики».
При этом самый дешевый квадратный метр в новостройках Брянской и Курской областей – 79,2 и 86,9 тыс. руб. соответственно. В апреле «квадрат» в этих регионах в среднем стоил соответственно 80,5 и 92,4 тыс. руб.
Иванов из «Этажей», резюмируя положение на рынке недвижимости в регионах, граничащих с зоной СВО, подчеркнул: в октябре ситуация начала несколько выправляться по сравнению с предыдущими месяцами.
«В сентябре здесь были некоторые сложности в проведении сделок – когда в состоянии неопределенности часть продавцов и покупателей ставили их на паузу. Однако уже к началу октября ситуация на рынке стабилизировалась, мало того, со второй половины месяца мы зафиксировали рост скорости проведения сделок с недвижимостью», — рассказал аналитик.