Цивилизация
На рынке недвижимости России набирает обороты новый тренд. Собственники коммерческой недвижимости пытаются найти применение офисным площадям, интерес к которым снизился на фоне пандемии и удаленной работы.
«Владельцы бизнес-центров, торговых центров и другой коммерческой недвижимости ищут новое применение пустующим офисам — переоформляют их в апартаменты и продают всем желающим», — сообщил «Газете.Ru» президент саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков», общественный уполномоченный в Москве по вопросам судебной экспертизы и кадастровой оценки Кирилл Кулаков.
Такие бывшие офисы, переоборудованные в апартаменты, обычно бывают оснащены кухонной зоной, душевой кабиной и прочими необходимыми коммуникациями, как обычное жилое помещение. Правда, рассчитывать, что в таком апартаменте будет балкон, не приходится. И площадь, как правило, у них невелика — 10–20 кв. м — уточняет Кулаков, добавляя, что такие апартаменты стали появляться даже в торговых центрах (на нижних этажах — магазины, на верхних — жилые апартаменты, в которых раньше располагались офисы и бухгалтерии тех же магазинов и ресторанов, добавляет Кулаков.
По его подсчетам, перепрофилированных в апартаменты офисов на рынке недвижимости пока немного. Не более 10% от всех помещений, имеющих статус апартаментов. За 11 месяцев текущего года в Москве, например, введено в эксплуатацию 6,5 млн кв. м жилья, из них апартаментов порядка 300 тыс. кв. м.
«Но надо учитывать, что решение о перепрофилировании, перепроектировка подобных объектов недвижимости занимает значительное время. Не говоря уже о ремонте бывших офисов. В настоящее время порядка 20 объектов выбрали режим перепрофилирования и идет их переоформление», — говорит Кулаков.
От Москвы до Питера и Сочи
Типичный пример — в столичном западном административном округе на улице Рябиновая — кирпичный дом 1959 года постройки несколько раз менял назначение, был в том числе и административным зданием с офисами, но сегодня на площади 4000 кв. м нынешние владельцы переделали все в апартаменты. Цена начинается от 3,6 млн руб. за 16 кв. м.
В новый тренд вписалась даже московская гостиница «Турист», она пользовалась успехом у «гостей столицы» во времена СССР и в перестроечное время, но позднее комнаты-каморки перестали пользоваться спросом, были переоборудованы в офисы, а теперь часть комнат продаются как апартаменты.
Например, помещение 18,1 кв. м с выделенным на этих же метрах санузлом и «мокрой» точкой для оборудования мини-кухни предлагается за 5,3 млн руб., уточняет Кулаков.
Риелторы, опрошенные «Газетой.Ru», наличие нового тренда подтверждают. Управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка говорит, что тренд заметен в корпусах, «представляющих собой административные или производственные здания после редевелопмента». Примером таких проектов выступают комплексы «Апартаменты в Кусково», «Даниловская мануфактура», Vernadskogo 41, «Loft Нагорная», «Аэровилла», Studio 8 — все эти объекты в Москве.
«Бывшие административные здания в спальных районах чаще всего переоборудуются в апарт-комплексы массового сегмента, а в расположенных ближе к центру города бывших промышленных строениях дореволюционной постройки размещаются апартаменты бизнес-класса в стиле «лофт», Например, «Даниловская мануфактура», — говорит Коркка. При этом в практике «Метриума» не было кейсов переоборудования офисных центров в апарт-комплексы в современных постройках.
Если сравнивать бюджет покупки, то приобретение апартаментов может быть более выгодным приобретением, отмечают в «Метриуме». Минимальная стоимость апартаментов в «старой» Москве составляет 3,7 млн рублей: за эту сумму можно приобрести лот площадью 14,8 кв. м., например, в комплексе «Апартаменты в Кусково». А минимальная стоимость однушки в Новой Москве — 4,5-4,6 млн рублей. За эти деньги можно купить студию 19,9 кв. м. в одном из новых ЖК или однокомнатную квартиру площадью 37,7 кв. м.
Продажами бывших офисов, ставших апартаментами, никого не удивишь уже и на региональных рынках недвижимости, отмечает руководитель отдела продаж федеральной компании «Этажи» в Москве Максим Климов. «Весьма интересный и яркий вариант такого рода трансформации — это часть торгово-офисного центра «Атриум» в самом центре Сочи. Там выставлены на продажу переделанные апартаменты с отделкой под ключ по цене от 585 тысяч за кв. м. Целиком цена такого объекта — от 14 млн руб. Всего в комплексе около 200 апартаментов площадью от 26 до 50 квадратов», — говорит Климов.
Конечно, потенциальных покупателей привлекает в первую очередь локация, до моря всего 800 метров, уточняет он. «Это несколько оправдывает нескромную цену сочинских апартаментов», — заключает Климов.
И крыша для прогулок
Отличительной особенностью таких проектов как раз выступает хорошая транспортная доступность (рядом с метро, в центре города) и расположение недалеко от популярных «точек притяжения», считают эксперты. «Например, московский комплекс «Апартаменты в Кусково» расположен недалеко от станции метро «Рязанский проспект», рядом с апартаментами находятся несколько топовых вузов, в том числе подразделение Финансового университета при правительстве РФ» — говорит Коркка из компании «Метриум».
Эксперт указывает, что рост спроса на квартиры и апартаменты небольшой площади представляет собой общемировой тренд.
«Во многих мегаполисах (Париж, Лондон, Сингапур) можно встретить лоты площадью всего 9-14 кв. м. Востребованность таких вариантов обусловлена растущей стоимостью недвижимости и расходов на ее содержание», — говорит Коркка.
Кроме того, в последние годы наблюдается тенденция, когда привычные функции жилья выносятся во внешнюю среду. Например, отдыхать можно в расположенных внутри комплекса общественных пространствах с зеленой зоной, с детской площадкой, с фонтанами и даже с крышей для прогулок и посиделок.
«Не стоит сбрасывать со счетов и тренд на минимализм в повседневной жизни и отказ от излишеств, что также привлекает внимание к апартаментам», — говорит эксперт «Метриум».
Целевая аудитория апартаментов с небольшой нарезкой в комплексах с хорошей транспортной доступностью востребованы на роль «квартиры для пиджака», то есть максимально функционального жилья для человека, у которого карьера на первом месте, уточняет Коркка.
«У такой недвижимости, трансформировавшейся из офиса, два типа потенциальных покупателей: те, кто приобретают ее для сдачи в аренду. И те, кому принципиально важна именно эта локация, а денег для покупки полноценной квартиры в этом районе недостаточно», — говорит Климов из компании «Этажи».
Тренд на более активную продажу бывших офисов будет расти. «По нашим данным, 65% работодателей отмечают заинтересованность сотрудников в удаленном формате занятости. Компании, как правило, вынуждены идти на такую уступку, рынок труда сейчас, что называется, кандидатский. А, значит, востребованность офисов будет, скорее всего, и дальше снижаться», — говорит руководитель отдела по подбору персонала кадровой компании UTEAM Ирина Антоненко.
Сдерживать этот тренд будут более высокие платежи за коммунальные услуги, отмечает Климов из компании «Этажи». А также неопределенность со статусом апартаментов, добавляет общественный омбудсмен Кулаков. В Госдуме сейчас находится на рассмотрении законопроект, внесенный группой депутатов и сенаторов в апреле этого года. Законопроект направлен на урегулирование статуса апартаментов. Документом предлагается ввести понятие «многофункциональные здания» и придать собственникам апартаментов равный объем прав и обязанностей, аналогичный, как у собственников жилых помещений. Например, возможность регистрироваться в такой недвижимости.
Если такие поправки в конце концов будут приняты, то востребованность апартаментов значительно возрастет и экс-офисов будут продаваться еще больше, заключает глава «Региональной ассоциации оценщиков» Кулаков.