Цивилизация
От государства выгоднее
Эксперты рынка недвижимости отмечают, что во многих российских городах закончились свободные земельные участки, что привело к росту цен. В Санкт-Петербурге, например, в последние 3-5 лет стоимость земли росла на 10-15% ежегодно. Это тормозит развитие жилищного рынка и увеличивает стоимость квартир.
В то же время есть множество земли, простаивающей без дела, в частной или федеральной собственности. Частные владельцы таких участков рассматривают их как предмет инвестиций, поэтому реализуют их на коммерческом рынке с максимальной маржой. Для девелоперов такой формат невыгоден, так как не укладывается в экономику строительства жилого комплекса. Приобретение дорогого участка может нивелировать потенциальную прибыль и свести экономику проекта к отрицательным величинам.
Для многих участников рынка в сложившихся условиях одним из инструментов развития бизнеса стали аукционы ДОМ.РФ по реализации земельных активов. Организаторами торгов выступают местные департаменты имущества и госкомпания, которая реализует неэффективно используемые федеральные объекты. Цель – вовлечь в оборот участки, которые будут застраиваться жильем и инфраструктурой.
На земельных аукционах реализуются участки, в свое время распределенные в собственность различных министерств и федеральных ведомств (Минобрнауки, Минобороны, Росстат, Минкульт, Росимущество и других). По оценкам специалистов ДОМ.РФ, их использование способно обеспечить возведение до 10% от планируемого объема строительства к 2030 года, то есть более 100 млн кв. м.
Где найти информацию о готовящихся торгах
Несмотря на высокие темпы развития жилищного строительства в России, площадок для поиска земельных участков под застройку в стране не так много. Московские застройщики пользуются инструментами портала mos.ru, на котором департамент городского имущества Москвы размещает перечень объектов на продажу. Региональные инвесторы мониторят аналогичные площадки в своих субъектах либо торговую площадку Сбербанка. Официальный госсайт torgi.gov.ru также является must have для анализа специалистами отделов развития частных девелоперов.
Федеральное имущество реализуется ДОМ.РФ, информация о предстоящих торгах размещается на аукционном портале госкомпании. Этот механизм реализации госсобственности набирает обороты — в 2021 году компания намерена провести более 300 аукционов ( на 35% больше, чем за год до этого).
По словам генерального директора Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперта тематической площадки «Жилье и городская среда» ОНФ Николая Алексеенко, земельные аукционы на сегодня являются одним из основных механизмов, который позволяет вовлекать земли в оборот.
«С каждым годом механизм все более совершенствуется: вводятся новые инструменты, расширяется сама практика. Так, к примеру, аукцион «за долю» позволяет решать не только задачи стимулирования строительства, но и выполняет прямую социальную функцию – дает возможность регионам строить доступное жилье для различных соцпрограмм, в том числе льготной аренды», — отметил он.
Полный комплект по цене участка
Еще в прошлом году эксперты отмечали ряд сложностей, связанных «с упаковкой» реализуемых ДОМ.РФ объектов. В частности, партнер Rusland SP Андрей Бойков отмечал, что инвесторам придется «тратить огромное количество ресурсов и времени, чтобы доупаковать градостроительные документы».
В начале этого года госкомпания апробировала механизм вовлечения земель под конкретные строительные объекты. Для этого фондом, созданным внутри ДОМ.РФ, еще на этапе вовлечения земель в оборот разрабатываются так называемые «бестюзы» (от англ. Best use – лучшее использование) с учетом возможных сценариев стройки и перспективой прибыли для инвесторов. В расчет принимается и изменение вида разрешенного использования участка, которое в большинстве случаев осуществляется еще до проведения торгов.
Подобная работа проводится пока только для крупных объектов, победителю этих аукционов остается лишь утвердить проект планировки. В ДОМ.РФ не исключают, что в будущем такая глубина проработки будет доступна для каждого земельного участка, реализуемого на торгах госкомпании.
Николай Алексеенко отмечает, что разработка проекта планировки территории может лежать в основе развития данного механизма. «После этого подготовленный участок можно выставлять на аукцион по «кускам», с уже четко обозначенными характеристиками и параметрами для застройщиков. Это, на мой взгляд, позволит еще больше увеличить спрос на земельные участки со стороны девелоперов. Особенно, если речь идет о масштабировании практики реализации проектов комплексного развития территорий», — добавил он.
Идеи для инвестиций
Одним из таких примеров является имущественный комплекс в Московской области, расположенный в поселке Малаховка Люберецкого района, по Михневскому шоссе. Здесь находится участок площадью 15 га с несколькими строениями под снос. В ДОМ.РФ отмечают, что на основной части участка возможно размещение многоквартирной мало- или среднеэтажной застройки с объектами социнфраструктуры. Оставшаяся часть участка подойдет под строительство торгового центра, спортивного комплекса или офисов.
В этом районе Люберец наблюдается высокий спрос на жилье. Ежеквартально здесь заключается от 2,3 до 2,7 тыс. договоров долевого участия при средней цене за кв. м. около 121 тыс. руб.
При этом победители аукционов ДОМ.РФ, как правило, могут рассчитывать и на другие аспекты сотрудничества с госкомпанией — например, воспользоваться проектным финансированием строительства от Банка ДОМ.РФ по специальным ставкам.
Заявки на аукцион принимаются до 16 августа, а сам он состоится 20 августа 2021 года.
В этих же числах состоится и аукцион по реализации имущественного комплекса в Москве (ул. 2-я Рыбинская, вл. 21). Два участка общей площадью 2,4 га с начальной стоимостью 718 млн рублей граничат с парком «Сокольники» и в случае изменения ВРИ могут быть использованы для строительства комплекса апартаментов. Средний темп продаж аналогичных комплексов в этой локации составляет от 30 до 40 сделок в месяц.
В ДОМ.РФ подсчитали, что сложившаяся в этом районе инфраструктура, транспортная доступность и конкурентная ситуация позволяет инвестору реализовать проект арендно-гостиничного комплекса, способного генерировать прибыль до 12% годовых.
Кроме того, 20 августа на площадке ДОМ.РФ состоится региональный аукцион по реализации земельного участка в Санкт-Петербурге по ул. Руставели. Его площадь составляет 1,2 га, стартовая стоимость – 95 млн руб.
В ДОМ.РФ отмечают, что за последние 5 лет уровень доходов жителей этого района вырос почти на 26%, что указывает на возрастающую экономическую активность населения. Вместе с тем, здесь существует нехватка офисных площадей, что сказывается на их стоимости. На начало прошлого года вакантными здесь оставались не более 1% офисов, а средняя стоимость кв. м. офиса класса «B» составила 1,7 тыс. руб., что на 9% превышает показатели 2019 года.
Строительство на этом земельном участке бизнес-центра гарантировало бы его востребованность у арендаторов и позволило бы максимизировать прибыль инвестора.
Делиться и зарабатывать
Отдельной строкой аукционной деятельности ДОМ.РФ является механизм «за долю». Его принцип основан на том, что инвестор предоставит госкомпании определенный процент от построенного на земельном участке жилья. Первые такие торги были проведены в середине прошлого года и сразу же вызвали большой ажиотаж у участников. На торгах по аренде земельного участка площадью 2,3 га в Приморском крае «цена» лота поднялась до 12,78% - именно такую долю застройщик, краснодарская компания «Девелопмент-Юг», передаст ДОМ.РФ после завершения строительства.
Арендатором уже выполнены работы по проектированию и получено разрешение на строительство 2 жилых домов общей площадью 19,3 тыс. кв. м. Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию – июнь 2022 года. Проект уже успел получить статус лучшего жилого комплекса комфорт-класса на Дальнем Востоке по версии премии Urban Awards 2021.
«Новый механизм торгов, предложенный ДОМ.РФ, финансово выгоден для проекта и позволяет осуществить оплату за участок на заключительной стадии», - отметил вице-президент Девелопмент-Юг, руководитель Приморского филиала компании Петр Селиванов.
«Аукционы «за долю», как дополнительная мера поддержки строительной отрасли, позволяет компаниям сокращать издержки на начальном этапе реализации проекта – при приобретении земельных участков. Поэтому даже в крупных земельных лотах могут участвовать и побеждать не гиганты рынка, а региональные ответственные компании», - рассказал заместитель генерального директора ДОМ.РФ Денис Филиппов.
Из ближайших аукционов ДОМ.РФ в формате «за долю» - торги в Калуге по аренде земли для жилой застройки. Площадь участка составляет 16,84 га. Вид разрешенного использования позволяет построить тут как многоэтажки, так и объекты коммерческой инфраструктуры: магазины, спорткомплекс, торговые центры. Победитель должен будет передать госкомпании долю (стартовый объем — 4%) построенных здесь помещений. Торги состоятся 20 августа, заявки принимаются до 16 августа.
Через неделю после них состоятся торги в Красноярском крае на право аренды двух земельных участков для жилой застройки. Объекты общей площадью 51 га расположены в пригороде Красноярска возле озера Мясокомбинат. Они предназначен для малоэтажной, в том числе индивидуальной жилой застройки. Победитель должен будет передать госкомпании долю (стартовый объем — 4%) построенных здесь помещений. Подать заявку на участие в аукционе нужно успеть до 23 августа.
