Цивилизация
По итогам 2020 года самый высокий темп роста цен на жилье был зафиксирован в турецких и российских городах, следует из рейтинга агентства недвижимости Knight Frank (есть у «Газеты.Ru»). В исследовании рассматривалась только «вторичка».
Лидеры рейтинга — Анкара (рост на 30,2% за год), Измир (29,4%) и Стамбул (27,9%). Санкт-Петербург занял строчку рейтинга с динамикой в 25,4% к ценам за 2019-й год. Москва сделала головокружительный скачок с 62-й строчки на седьмую, продемонстрировав рост цен на 21,1%.
Как считают в Knight Frank, подорожание жилья в 2020 году ускорилось на фоне снижения ключевой ставки, доступности ипотечного кредитования и снижения ставок по банковским вкладам. С учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка.
«Рынок жилья уже показал достаточно высокий рост цен. С одной стороны, в ближайшее время этот рост может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве выходят на рынок и стимулируют спрос, предлагая новые решения, локации и объемы, но при этом выходят по уже высоким ценам, что «тянет» среднюю цену вверх. С другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве», —
пояснил «Газете.Ru» директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.
Эксперты называют спрос и вызванный им рост цен в 2020-м году рекордным. Как сообщил «Газете.Ru» управляющий партнер Colliers Николай Казанский, на рынке жилой недвижимости Москвы цены во всех сегментах увеличились на 20% за прошлый год, при этом в бизнес- и премиум-сегментах рост составил 15%. К концу года на рынке столицы во всех классах жилья был достигнут максимум за последние пять лет по объему зарегистрированных в Росреестре сделок.
На рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга за 2020 год цены выросли от 15% до 30%, в зависимости от классов, на что повлияла, так же как и в Москве, льготная ипотека, уточнил Николай Казанский
Новостройки: успеть в последний вагон
Столь мощный спрос на жилье в новостройках, какой наблюдался в третьем и четвертом кварталах прошлого года, уже исчерпан, так как большинство людей, планировавших купить квартиру (для личного проживания или с инвестиционными целями), уже это сделали, считают аналитики. Но эксперты предсказывают скачок спроса — и соответственно, цен — в мае-июне 2021 года перед окончанием программы льготной ипотеки на покупку жилья у застройщиков под 6,5%. Ранее «Газета.Ru» писала про регионы, в которых программу по предложению Центробанка могут продлить. Москвы и Санкт-Петербурга там нет.
Тем, кто планирует купить квадраты в новостройках, советуют не откладывать до лета, несмотря на то, что цены на пике — так как предпосылок на их снижение нет. Начальник отдела продаж Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Юрий Лебедев называет три фактора, из-за которых снижения цен на жилье в 2021 не будет или оно будет крайне незначительным:
«Во-первых, с начала года весьма значительно выросла стоимость стройматериалов. Во-вторых, после резкого роста спроса в прошлом году уменьшилось количество квартир и апартаментов в Москве и особенно в Московской области, и спрос начинает превышать предложение. В-третьих, сохраняется доступное ипотечное финансирование».
В выигрыше от программы льготной ипотеки при этом оказались не покупатели жилья — меры стимулирования были направлены на поддержку в первую очередь рынка, а не населения.
«Выгода от программы льготной ипотеки оказалась в карманах у застройщиков. Рыночную ставку 8,5% снизили до льготной 6,5%. Скидка 2 п. п. при медианном сроке выплаты кредита — это примерно 18%.
За год в Москве, Петербурге и других городах-миллионниках цены выросли сильнее. Причина одна — дорогие новые предложения, которые только выходят на рынок», — считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
После завершения программы покупательская активность снизится на несколько месяцев — как было при введении эскроу-счетов и на фоне слухов о прекращении льготного периода ипотеки в 2020 году, рассказала РБК директор по поддержке риелторского бизнеса «Миэль» Юлия Федулаева.
На вторичном рынке перегрев?
На вторичном рынке жилья падает активность покупателей: цены перешагнули психологически допустимый порог. За год средняя цена «квадрата» на вторичном рынке поднялась на 18,3%, с 216,8 тыс. рублей до 256,5 тыс. рублей, подсчитали в «ИНКОМ-Недвижимости». По данным «Миэль»,
интерес падает даже к однокомнатным квартирам, на которые всегда стабильно высокий спрос. Это связано с вымыванием с рынка ликвидных и недорогих объектов, очень медленным восстановлением предложения и сокращением покупательной способности населения.
Когда самые ликвидные сегменты начинают отставать по темпам роста цен от более дорогих, то это свидетельствует о перегреве рынка, полагают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». Там сравнивают ситуацию на рынке недвижимости с 2000-ми, когда спрос подогревали «нефтедоллары», но в 2020-2021 их роль сыграли льготная ипотека и низкая ключевая ставка.
Про дефицит ликвидного предложения и неоправданно высокие цены говорят и в «ИНКОМ-Недвижимость» — по мнению специалистов, это привело к снижению активности покупателей, не желающих брать переоцененное жилье. В январе количество авансов, полученных компанией за покупку вторичных квартир, снизилось на 35% в годовом выражении, в феврале — на 19%, в первой половине марта — на 16%. Более того, некоторые продавцы завышают стоимость своих квартир еще на 5-10% от рыночных расценок, надеясь на прибыльную сделку в условиях серьезного дефицита предложения, говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
Адекватно оцененное жилье при этом «уходит» очень быстро, а количество экспонируемых квартир продолжает падать. Эксперты предрекают вторичному рынку затишье летом и осенью (когда замедлится спрос на основной «драйвер» вторичного рынка — новостройки) и очень длительное восстановление.
